La simulation de votre prêt immobilier avec ING

ING est la deuxième banque en ligne en France avec plus d’un million de clients en 2018. Depuis 2000, elle permet à ses clients de gérer leurs comptes et leurs transactions de manière autonome.

La crise du Covid a redistribué les cartes du marché de l'immobilier, et notamment les propositions de taux des banques. Actuellement, vous pouvez vous attendre aux propositions suivantes, selon la durée de votre crédit et votre profil.

Il faut savoir que le taux que vous propose la banque est la traduction du risque qu’elle prend en acceptant de vous financer. Afin de l’évaluer, elle va ainsi analyser votre dossier sous différents angles. Certains critères sont le résultat de sa politique commerciale ; d’autres sont partagés par tous les établissements bancaires.

Alors, avez-vous le bon profil pour ING ?

ING recherche en priorité des profils haut de gamme, plutôt jeunes avec des revenus conséquents. Si votre projet est un peu atypique (par exemple, vous souhaitez emprunter sans apport), ce ne sera probablement le bon établissement vers lequel vous tourner.

Mais en dehors des projets compliqués, ING peut tout à fait se positionner sur les profils dans la moyenne.

Il s’avère que votre courtier immobilier connaît les critères des différentes banques sur le bout des doigts. En faisant une analyse préalable de votre dossier, il saura quelle banque est la plus à même de vous faire l’offre la plus intéressante.

Mais d’autres critères entrent également en compte dans l’évaluation de la banque.

On ne peut pas faire ici la liste exhaustive des critères de la banque, mais on peut en citer quelques uns à titre d’exemple. Le taux d’endettement, le reste à vivre et le montant de votre apport sont ainsi des incontournables du crédit.

• Le taux d’endettement

C’est l’une des premières choses que va regarder la banque. Il s’agit du rapport de vos mensualités de crédit et de vos revenus. Idéalement, ce taux ne doit pas dépasser les 33 %, c’est-à-dire que vos mensualités ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus.

C’est justement pour vous aider à faire cet arbitrage que nous avons créé notre simulateur de crédit immobilier. En un coup d’oeil, vous pouvez évaluer l’influence de la durée sur le coût de votre crédit, et comparer les montants auxquels vous avez accès sur différentes périodes.

• le reste à vivre

Si le taux d’endettement s’exprime en pourcentage, le reste à vivre est un montant. Il s’agit de l’argent dont vous disposez une fois que vous avez payé toutes vos charges. Généralement, les banques établissent un montant minimum par adulte et par enfant à charge.

Ainsi, pour un couple sans enfant, un reste à vivre de 1 500 € est beaucoup plus rassurant pour la banque que si vous avez le même montant et deux enfants à charge.

L’inverse est également vrai : pour les petits revenus, le reste à vivre peut être bloquant même si vous n’atteignez pas la barre du taux d’endettement maximum.

• le montant de votre apport personnel

L’apport personnel est le montant que vous pouvez amener de votre poche pour financer votre achat immobilier. Il joue par ailleurs deux rôles différents.

Il permet de payer les frais annexes à votre achat, à savoir les frais de notaire et de garantie. Ils sont généralement évalués à 10 % du prix du bien, ce qui explique qu’on vous recommande souvent d’amener cette somme au minimum.

Si vous pouvez amener un apport plus important, il se peut qu’ING adapte son taux en conséquence. En effet, cet apport est également un indicateur que vous disposez d’une capacité d’épargne et que vous gérez vos comptes de manière saine.

Les étapes nécessaires à la validation de votre demande de financement vont peu varier d’un établissement à l’autre. ING est cependant une banque en ligne, ce qui signifie que vous suivrez la procédure suivante.

En faisant une simulation sur notre site, vous obtenez en quelques minutes la meilleure offre de prêt immobilier en fonction de votre situation. Vous faites d’une pierre deux coups puisque vous créez votre espace client au même moment.

Etant donné que vous disposez généralement de 45 jours pour trouver votre financement, autant optimiser le temps de négociation !

ING rend un premier avis après avoir fait l’analyse de votre dossier. Si celui-ci est positif, vous obtenez alors un accord de principe : ça ne veut pas dire que vous avez obtenu votre prêt immobilier ! Mais c’est une première étape puisque la banque vous indique par là que, sous réserve d’avoir l’accord de la garantie et de l’assurance, elle accepte de vous financer.

Lorsque tous les interlocuteurs ont donné leur accord, vous avez souvent un rendez-vous en agence. Comme ING est une banque en ligne, ce ne sera pas le cas. Elle peut lancer l’édition des offres de prêt.

Vous devez respecter un délai de 10 jours avant de signer les offres. C’est une obligation légale, ce sera donc le cas avec toutes les banques !

Vous prenez alors rendez-vous avec le notaire afin d’établir la date de signature de l’acte de vente. ING débloque les fonds quelques jours en amont afin que vous puissiez payer votre bien le jour J.

Vous l’aurez peut-être déjà compris : la demande de financement est un processus qui prend du temps ! On compte généralement trois mois entre le moment où vous signez votre compromis et la signature de l’acte de vente.

Il faut également garder en tête le fait qu’en fonction de la période, les délais peuvent être allongés. Ce sera souvent le cas en fin d’année ou pendant l’été.

Pour vivre votre demande de financement de manière sereine, vous avez la possibilité d’ajouter une clause suspensive au compromis de vente. Cela indique que vous soumettez la vente du bien à une condition, en l’occurrence au fait que vous obteniez un prêt immobilier.

Ainsi, si votre dossier est refusé, vous ne perdez pas le séquestre, qui représente entre 5 et 10 % du prix du bien. C’est donc une somme importante !

Aucune banque n’acceptera de vous financer si vous n’avez pas d’assurance pour votre emprunt immobilier, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale.

L’assurance permet de vous protéger ainsi que votre co-emprunteur en prenant le relais des mensualités en cas d’accident entraînant le décès ou l’invalidité. La plupart des établissements bancaires proposent leur propre contrat d’assurance, et ING n’y fait pas exception.

ING vous protège pour les garanties suivantes :

• Décès
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
• Incapacité Temporaire Totale (ITT)
• Invalidité Permanente Totale (IPT)

Afin de faire votre demande d’assurance emprunteur, vous devez forcément faire des examens médicaux, qui peuvent s’avérer plus ou moins lourds en fonction de votre état de santé ou de vos activités (sportives ou professionnelles).

Il est donc fortement recommandé de prévoir vos démarches afin de ne pas être pris par le temps à la fin de votre emprunt.

Comment payez-vous l’assurance ? Elle est ajoutée à votre mensualité d’emprunt. Elle peut être calculée de 2 manières différentes :

• soit sur le capital inital, ce qui signifie qu’elle ne change pas pendant toute la durée de l’emprunt
• sur le capital restant dû ; dans ce cas, elle diminue de mois en mois

• votre âge
• vos activités sportives
• si vous exercez un métier à risques
• la quotité souhaitée

La quotité représente le montant du prêt que vous assurez, et qui est pris en charge par l’assurance en cas d’accident. Si vous empruntez seul, la quotité est forcément de 100 % ; mais si vous empruntez à deux, vous pouvez répartir la quotité comme vous le souhaitez. 50/50, 40/60, ou même 100/100. Cette dernière solution vous offre une couverture optimale, mais elle est également plus chère.

Rien ne vous oblige à prendre l’assurance proposée par ING. Si vous souhaitez passer par un assureur externe, vous pouvez le faire à différents moments de votre prêt :

• lorsque vous faites votre demande de financement
• quand vous le souhaitez dans les 12 mois suivant la signature du contrat
• tous les ans à la date anniversaire de la signature

Pour procéder au changement, vous devez présenter un nouveau contrat au moins équivalent à celui que vous propose la banque. ING ne peut alors pas refuser la délégation d’assurance.

Ces critères doivent être rendus publics par la banque. Pour ING, vous devez ainsi respecter les conditions suivantes.

Votre expert crédit Pretto peut vous accompagner dans vos démarches de comparaison et de souscription au contrat de votre assurance emprunteur. Il arrive souvent que le contrat proposé par la banque soit le plus intéressant, mais parfois, cela peut valoir le coup de faire jouer la concurrence.

On ne peut jamais dire avec 100 % de certitude que votre dossier sera validé par ING. Mais ça ne signifie pas forcément que vous devez renoncer à votre achat. Ce n’est pas parce qu’ING refuse de vous financer que toutes les banques auront forcément la même réaction.

Mais un refus est toujours un signal d’alarme qu’il est bon de prendre en compte. En fonction de la raison du refus, cela signifie peut-être que vous devez repousser, voire même retravailler votre projet.

• Le refus est dû à la banque

Au yeux de la banque, votre dossier doit présenter suffisamment de garanties dans la durée pour qu’elle accepte de vous financer. Ce ne sera pas le cas par exemple si vos relevés de compte présentent des incidents bancaires réguliers et peu d’épargne.

Parfois, vous avez la possibilité d’améliorer votre dossier de manière rapide : imaginons par exemple que vous avez un crédit à la consommation. Cela fait monter votre taux d’endettement. En le soldant, vous augmentez de manière immédiate la qualité de votre dossier.

Mais d’autres critères peuvent indiquer que vous devez revoir votre projet car vous n’avez pas les capacités pour le financer.

• Le refus est dû à la garantie

Comme nous l’avons dit plus haut, la banque n’est pas seule à intervenir dans l’étude de votre situation. Il se peut ainsi que votre dossier soit refusé par l’organisme de caution.

Si cela vous arrive, tout n’est pas forcément perdu. Premièrement, la banque peut éventuellement vous proposer un autre type de garantie : on parle alors d’hypothèque ou d’IPPD. Mais tous les projets ne le permettent pas.

Par ailleurs, toutes les banques ne travaillent pas avec les mêmes organismes : en passant par un autre établissement, vous aurez peut-être plus de chance.

• Le refus est dû à l’assurance

Si le refus est dû à l’assurance, vous pouvez vous tourner vers un assureur externe. Certains d’entre eux acceptent de couvrir des profils présentant des risques plus importants que ce que la banque accepte.

Tant que les critères d’équivalence sont respectés, ING ne peut pas refuser la délégation.

En passant par Pretto, vous avez la certitude d’être accompagné à toutes les étapes de votre projet. Votre expert-crédit peut ainsi attirer votre attention sur certains points potentiellement bloquants de votre dossier, et vous guider dans le montage de votre demande de financement. Il connaît par ailleurs les critères des banques sur le bout des doigts et pourra mettre ses compétences en négociation au service de votre projet.