La simulation de prêt immobilier à la Banque Populaire

C’est l’une des premières choses à connaître avant de commencer vos recherches de financement : les banques françaises ont des profils privilégiés qui dépendent de leur politique commerciale. Par conséquent, les banques ne sont pas attirées par les mêmes profils, ce qui peut changer la manière dont elles vont traiter votre dossier, notamment le taux immobilier pour financer votre projet immobilier.

Alors, faites-vous partie des profils recherchés par la Banque Populaire ?

La Banque Populaire privilégie particulièrement les professions libérales et les titulaires du secteur public. Vous avez plus de chances d’obtenir votre prêt immobilier si vous êtes :

• titulaire de la fonction publique (hors période d’essai) ;
• contractuel de la fonction publique, si votre co-emprunteur est en CDI ;
• intermittent, commerçant, artisan ou profession libérale si vous avez plus de trois ans d’activité.

Aujourd’hui, le taux d’endettement maximal est à 35 %, c’est-à-dire que vos mensualités ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus. Au-delà de ce taux, la banque peut estimer que le risque de défaut de paiement est trop important et refuser d’accorder le prêt.

Grâce à notre simulation de prêt immobilier, vous pouvez connaître votre taux d’endettement en fonction de votre projet immobilier. Notre outil va automatiquement vous indiquer si vous dépassez les 35 % autorisés. Dans ce cas-là, vous pouvez diminuer le capital demandé ou augmenter la durée de l’emprunt pour faire baisser le montant de vos mensualités, et donc votre taux d’endettement.

Votre apport personnel possède un rôle important dans votre demande de prêt. Celui-ci doit permettre de payer les frais de notaire et de garantie, mais également indiquer à la banque la bonne santé de vos comptes bancaires. En effet, si vous êtes capable d’épargner une certaine somme avant de contracter votre prêt immobilier, vous serez comme un « bon profil » par la banque. Plus vous êtes capable d’épargner, plus elle va estimer que vous pouvez supporter toutes les charges liées à l’achat immobilier.

On conseille généralement d’avoir un apport minimum de 10 % puisque les frais de notaire et de garantie sont estimés à environ 10 % du prix du bien immobilier. Néanmoins, il n’est pas interdit d’apporter un apport personnel plus important. Dans ce cas-là, la banque sera susceptible d’ajuster le taux immobilier en conséquence.

La Banque Populaire exige un apport personnel pouvant couvrir les frais annexes, c’est-à-dire 10 % du montant total du capital emprunté. Si vous n’avez pas d'apport personnel, il sera plus difficile d’obtenir un prêt immobilier puisque les banques évitent d’accorder des prêts à 110 % qui permettaient à l’emprunteur de payer les frais annexes avec son emprunt.

Les banques ne peuvent pas accorder un prêt immobilier qui dépasse le taux d’endettement maximal. Celui-ci est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et s’applique à toutes les banques du territoire. Par conséquent, la Banque Populaire doit respecter le taux d’endettement maximal de 35 % au moment où vous contracter un prêt immobilier.

Au moment où vous prospectez auprès des banques, elles vont calculer votre taux d’endettement pour connaître la faisabilité de votre projet immobilier. Ce calcul prend en compte plusieurs éléments de votre dossier :

• Le prix du bien immobilier
• La durée de l’emprunt
• Vos revenus
• Le montant de l’apport personnel
• Les taux immobiliers du moment

Si la Banque Populaire calcule votre taux d’endettement avant de vous accorder un prêt immobilier, elle étudie également votre reste-à-vivre. Il s’agit de la somme restante à votre foyer après le paiement de votre crédit immobilier. Si celui-ci n’est pas assez élevé, la banque est susceptible de refuser votre demande de prêt pour vous éviter une situation de surendettement.

Il est possible de contracter des prêts aidés, réglementés par l’État. Ces prêts immobiliers peuvent vous permettre d’emprunter à des conditions plus avantageuses. La plupart du temps, ces prêts aidés sont réservés aux ménages les plus modestes afin qu’ils puissent accéder à la propriété plus facilement.

Toutes les banques ne permettent pas à leurs clients de contracter l’un des prêts aidés proposés par l’État. De son côté, la Banque Populaire propose plusieurs prêts aidés :

1. Le prêt à taux zéro (PTZ+) est réservé aux emprunteurs souhaitant acquérir leur première résidence principale. Il est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.
2. L’éco-prêt à taux zéro qui permet aux emprunteurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement pour diminuer le montant de leurs factures. Le montant accordé va dépendre de la nature des travaux financés.
3. Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt conventionné réservé aux ménages les plus modestes.

Tous les emprunteurs ne peuvent pas forcément accéder aux prêts aidés proposés par la Banque Populaire. Il est nécessaire de se renseigner auprès d’un conseiller pour savoir si vous pouvez accéder à ces solutions.

La Banque Populaire prélève des frais annuels de tenue de compte à hauteur de 159 euros en moyenne.

Avant de signer votre offre de prêt immobilier, vous devez impérativement prendre connaissance des options de remboursement disponibles à la Banque Populaire. En effet, tous les établissements bancaires proposent des solutions en cas de difficultés financières pour permettre aux emprunteurs de continuer à rembourser leur emprunt. En fonction de la banque, les options de remboursement et leurs caractéristiques peuvent varier.

La modulation d’échéance va vous permettre de modifier vos mensualités pour réduire la durée de votre emprunt ou diminuer le montant des mensualités, allongeant la durée du prêt immobilier.

À la Banque Populaire, il est possible d’augmenter vos mensualités jusqu’à 30 % ou de diminuer son montant en allongeant le remboursement jusqu’à 2 années supplémentaires. En revanche, il ne sera pas possible de dépasser une durée totale de 25 ans. À la Banque Populaire, la modulation d’échéances est possible uniquement à partir de la troisième année.

Le report d’échéance est une démarche vous permettant d’arrêter le remboursement de votre crédit immobilier pendant une période définie. Cette démarche est fortement conseillée si vous traversez des difficultés financières passagères afin d’éviter une situation de surendettement.

Néanmoins, la Banque Populaire ne permet pas à ses emprunteurs de procéder à un report d’échéance d’un emprunt. En cas de difficultés financières, il faudra nécessairement contacter son conseiller bancaire pour trouver une solution adaptée à votre situation.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier permet à l’emprunteur de solder – de manière totale ou partielle – son emprunt. Il est possible de demander le remboursement anticipé de votre prêt immobilier si vous obtenez une importante somme d’argent, par exemple.

Néanmoins, cette démarche représente un manque à gagner pour la banque puisque, même si vous remboursez votre emprunt, elle n’obtiendra pas de recettes supplémentaires grâce au remboursement des intérêts. Par conséquent, afin de limiter ce manque à gagner, les banques imposent des indemnités de remboursement anticipé (IRA) plus ou moins importantes en fonction de la situation.

À la Banque Populaire, vous pouvez prétendre à une exonération des indemnités de remboursement anticipé, notamment en cas de revente de votre bien immobilier. Il est conseillé de négocier ces indemnités au moment de signer votre offre de prêt.

En cas d’impayés, les établissements bancaires doivent nécessairement se protéger et c’est pour cela qu’ils sollicitent des organismes de caution qui gèrent votre prêt immobilier si vous ne pouvez plus le rembourser. Il existe plusieurs organismes de caution pour protéger la banque en cas de défaut de paiement, mais toutes les banques ne travaillent pas avec les mêmes organismes.

L’assurance emprunteur est un contrat qui protège les emprunteurs s’ils se retrouvent dans l’incapacité à rembourser leur emprunt. Si elle n’est pas légalement obligatoire, la majorité des banques refusent d’accorder un prêt immobilier à un emprunteur non assuré. Les banques proposent des assurances groupe proposant un niveau de protection générique qui s’adapte à un profil-type. Au moment de contracter un prêt immobilier chez la Banque Populaire, vous pouvez tout à fait souscrire leur assurance emprunteur.

La Banque Populaire est une banque régionale, c’est-à-dire que les conditions d’assurances peuvent varier d’une caisse à l’autre. Néanmoins, la plupart des agences de la Banque Populaire proposent les mêmes garanties pour l’assurance groupe :

• décès ;
• perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
• incapacité temporaire totale (ITT) ;
• invalidité permanente totale (IPT).

Afin d’adhérer à l’assurance emprunteur de la Banque Populaire, vous devez être âgé de moins de 65 ans. Si vous êtes âgé entre 65 et 70 ans, vous pouvez souscrire uniquement à la garantie décès.

Le coût de l’assurance de prêt immobilier est intégré à votre mensualité d’emprunt. Il y a deux manières de calculer son montant :

• l’assurance est calculée sur le capital emprunté donc son montant reste fixe tout au long de votre emprunt ;
• l’assurance est calculée sur le capital restant dû, ce qui signifie qu’elle diminue à chaque mensualité.

Le coût de l’assurance varie fortement en fonction de votre profil (votre âge, votre état de santé, si vous exercez un métier à risques, etc.), des garanties souscrites et de la quotité souhaitée. L’assurance groupe de la Banque Populaire étant un contrat générique, celui-ci ne s’adapte peut-être pas à votre profil. Dans ce cas-là, il est tout à fait possible de souscrire une délégation d’assurance auprès d’un organisme tiers.

Aujourd’hui, le marché de l’assurance est un marché concurrentiel et les emprunteurs peuvent choisir librement leur contrat d’assurance. Vous pouvez souscrire l’assurance groupe de la Banque Populaire, mais si le contrat ne vous convient pas, vous pouvez souscrire un contrat auprès d’un assureur indépendant.

À la Banque Populaire, vous pouvez vous assurer auprès de l’assureur de votre choix sous réserve que les garanties de votre contrat respectent les exigences minimales retenues par votre banque. En effet, votre nouveau contrat d’assurance doit respecter l’équivalence des garanties pour vous permettre de le signer.

Grâce à la loi Lemoine, vous bénéficiez de cette possibilité de substitution à tout moment de votre crédit.