La simulation de votre prêt immobilier avec la Banque Populaire

Appartenant au groupe Banque Populaire, la Banque Populaire Val de France est une banque mutualiste régionale. Comme les autres banques du groupe, elle propose des conditions de prêt immobilier particulièrement attractives pour les fonctionnaires, dont une garantie spécifique. Ces avantages concernent aussi les autres produits commercialisés par la banque.

La Banque Populaire vous proposera des taux différents en fonction de la durée de votre emprunt et de votre profil. En moyenne, les établissements bancaires proposent ainsi les taux suivants :

C’est l’une des première choses à savoir lorsque vous démarrez vos recherches de financement : le taux que vous propose la banque dépend d’une multitude de critères.

Par ailleurs, certains de ces critères sont de l’ordre du commercial : les banques ne sont pas toutes attirées par les mêmes profils, ce qui peut changer la manière dont elle va traiter votre dossier.

Alors, correspondez-vous à ce que la Banque Populaire attend ?

La Banque Populaire se positionne particulièrement bien sur les profils des professions libérales et des titulaires du secteur public.

Cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas obtenir de prêt immobilier si vous ne correspondez pas à ces critères, mais simplement que la banque est prête à faire un effort supplémentaire pour attirer ce type de clients.

Vous pourrez ainsi vous adresser à elle si vous êtes :

• en CDI
• contractuel du service public si votre co-emprunteur est en CDI
• intermittent, commerçant ou artisan si vous avez plus de trois ans d’activité

En fonction de votre projet d’achat, vous ne adresserez pas au même établissement. La Banque Populaire accepte de financer les projets d’achat suivants :

• résidence principale
• résidence secondaire
• résidence locative
• SCI familiale
• SCI professionnelle

Vous pouvez également vous tourner vers elle si vous avez l’intention d’acheter dans le neuf.

En dehors du taux immobiliers, les banques proposent de nombreuses conditions permettant d’adapter votre crédit sur le long terme :

• vous pouvez négocier l’exonération d’IRA en cas de revente
• vous pouvez modifier vos échéances dès la 3ème année de remboursement de votre crédit (dans une certaine limite et sans dépasser un allongement du crédit de plus de 2 ans)
• vous pouvez demander une différé de remboursement partiel ou total

La banque va vous proposer un taux qui représente en réalité le risque qu’elle estime prendre en vous finançant. Afin de déterminer ce risque, elle va donc analyser votre profil sous différents angles. On vous présente ici quelques critères, mais en faire la liste exhaustive serait beaucoup trop long !

Ainsi, nous pouvons citer :

• votre taux d’endettement
• votre reste à vivre
• le montant de votre apport

La banque va toujours regarder ce critère. En faisant une simulation avec Pretto, vous connaissez en quelques minutes votre taux d’endettement en fonction de votre situation. Vous dépassez les 33 % ? Essayez de voir si vous pouvez augmenter la durée de l’emprunt : cela fait automatiquement baisser la mensualité, et donc votre endettement.

Si vous disposez de revenus importants, ce montant sera probablement conséquent : il est possible que la banque accepte de vous financer au-delà des 33%. A l’inverse, si vous avez des revenus faibles et/ou plusieurs enfants à charge, un reste à vivre faible pourra l’inquiéter même si le taux d’endettement n’atteint pas la limite.

Enfin, ne négligez pas le rôle de l’apport dans votre demande de prêt. Celui-ci permet non seulement de payer les frais de notaire et de garantie (estimés à environ 10 % du prix du bien), mais c’est également un indicateur pour la banque de la bonne santé de vos comptes.

Plus vous êtes capable d’épargner, et plus elle pourra estimer que vous pouvez supporter les charges liées à l’achat immobilier. On conseille généralement d’avoir un apport minimum de 10 %, mais si vous pouvez aller au-delà, il est possible qu’elle ajuste le taux en conséquence.

Obtenir un prêt immobilier n’est pas une question de jours : c’est une question de semaines, voire de mois. En moyenne, on estime qu’il faut compter 3 mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente.

En fonction des périodes, ce délai peut être plus ou moins variable. En période estivale ou en fin d’année, par exemple, le temps de traitement a tendance à s’allonger.

L’organisme de caution est la garantie la communément utilisée. Elle permet de protéger la banque en cas de défaut de paiement ; mais toutes les banques ne travaillent pas avec les mêmes organismes. De son côté, la Banque Populaire va s’adresser au Crédit Logement, à la Garantie Habitat ou à la CASDEN.

• Décès
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
• Incapacité Temporaire Totale (ITT)
• Invalidité Permanente Totale (IPT)

Afin d’adhérer au contrat de la Banque Populaire, vous devez être âgé de moins de 65 ans. Si vous avez plus de 65 ans et moins de 70 ans, vous ne pouvez adhérer qu’à la garantie décès.

Il faut savoir que toute demande d’assurance de prêt immobilier nécessite de faire des tests médicaux. En fonction de votre âge et de votre état de santé, vous devrez peut-être faire des test un peu poussés. Il est donc recommandé de les anticiper.

Le coût de votre assurance de prêt immobilier est intégré à votre mensualité d’emprunt. Le calcul peut se faire de deux manières :

• soit l’assurance est calculée sur le capital emprunté, ce qui signifie que le montant de l’assurance ne varie pas tout au long de votre emprunt
• soit elle est calculée sur le capital restant dû, ce qui signifie qu’elle diminue à chaque mensualité

Le coût de l’assurance varie fortement en fonction de votre profil (votre âge, votre état de santé, si vous exercez un métier à risques etc) et de la quotité souhaitée.

La quotité représente la part du prêt que vous assurez par personne. Si vous empruntez seul, celle-ci est forcément de 100 %, mais si vous empruntez à deux, vous pouvez faire varier cette répartition. Celle-ci peut être comprise entre 100 % (50/50, 30/70 etc) et 200 %.

Dans ce cas, la totalité de la mensualité d’emprunt est prise en charge si l’un des deux emprunteurs a un souci. Vous vous en doutez, cette solution est la plus chère car elle offre une protection optimale.

On ne peut jamais garantir à 100 % que votre dossier de prêt immobilier sera accepté par la Banque Populaire. Que faire en cas de refus ? Premièrement, ne pas paniquer. Ce n’est pas parce qu’un établissement refuse votre dossier que toutes les banques vont avoir la même réaction.

Ceci étant dit, il est toujours bon de connaître la raison du refus.

• Le refus est dû à votre dossier

Cela peut arriver si vous avez eu des incidents de paiement visibles sur vos relevés de compte. Ou alors si votre taux d’endettement est trop élevé, votre reste à vivre trop faible…

Certaines de ces situations sont réparables avec le temps. Imaginons que votre co-emprunteur soit actuellement en CDD avec un CDI en vue dans les prochains mois. Actuellement, son salaire n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, ce qui peut être problématique pour votre projet.

Parfois, un refus de votre dossier peut aussi signifier que vous devez revoir votre projet car vous ne pouvez simplement pas le financer en l’état.

• Le refus est dû à la garantie

Dans ce cas, ce n’est pas la banque qui pose son veto mais l’organisme de garantie auquel elle a transmis votre dossier. Si c’est le cas, la banque peut parfois vous proposer un autre type de garantie comme l’hypothèque ou l’IPPD.

• Le refus est dû à l’assurance

Là encore, la solution est peut-être de se tourner vers un autre organisme d’assurance. Certains d’entre eux acceptent de vous couvrir même si votre profil présente des risques (comme la pratique amateurs d’un sport à risque, ou le fait que vous exerciez une profession dangereuse).

C’est ce que l’on appelle la délégation d’assurance.

Votre courtier immobilier a ainsi un rôle de conseil, en plus de vous aider à monter votre dossier et à négocier auprès de la banque. Il pourra donc vous accompagner dans votre réflexion, et vous indiquer des solutions alternatives le cas échéant.