1. La simulation de votre prêt immobilier avec la BNP

La simulation de votre prêt immobilier avec la BNP

Vous êtes à la recherche d'un crédit immobilier ? Vous pouvez simuler votre prêt immobilier à la BNP avec Pretto : nous comparons toutes les offres de prêt pour trouver celle qui conviendra !

Description de la BNP

Banque historique française, BNP Paribas cible toute la population avec des offres particulièrement préférentielles pour les jeunes urbains. Pendant toute la durée de votre prêt, vous disposez de l'aide d'un expert du crédit immobilier en plus du suivi classique de votre conseiller bancaire.

Informations pour une demande de prêt immobilier à la BNP :

Frais de dossier négociés par Pretto 500 €
Frais annuels de tenue de compte 290 €
Note Bankin’ de la banque 3,14 / 5
Rendez-vous physique avant l’envoi des offres de prêt OUI

Comme toutes les banques, la BNP pourra vous proposer un taux en fonction (notamment) de la durée de votre crédit et de votre profil. Ainsi, à l'heure actuelle, les établissements bancaires proposent en moyenne les taux suivants :

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans0,74 %1,05 %
15 ans0,89 %1,27 %
20 ans1,04 %1,48 %
25 ans1,31 %1,72 %

Crédit immobilier à la BNP : avez-vous le bon profil ?

On ne le répétera jamais assez : le taux que propose la banque dépend de nombreux critères et, sans certaines de ces informations, il est impossible de déterminer votre taux immobilier.

Votre frère, votre collègue ou votre voisin a obtenu un très bon taux à la BNP et vous vous dites que vous y avez certainement droit ? C’est peut-être le cas, mais cela dépend avant tout de votre profil. Et certaines banques sont plus attirées par certains profils que d’autres.

La question se pose donc : avez-vous le bon profil pour la BNP ?

La politique commerciale de la BNP

La BNP vise en priorité des profils avec d’assez bons revenus, donc plutôt senior. En revanche, vous aurez plus de difficultés si vous n’avez pas d’apport.

Cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas obtenir de prêt immobilier si vous ne correspondez pas à ce profil, mais simplement que la BNP est souvent prête à faire un geste supplémentaire pour attirer ce type de dossier.

Par exemple, vous pouvez vous tourner vers la BNP dans les cas suivants :

  • vous êtes en CDI ou titulaire de la fonction publique
  • vous êtes fonctionnaire contractuel depuis plus de 3 ans et votre co-emprunteur est en CDI
  • vous êtes intermittent, commerçant, artisan ou profession libérale depuis plus de 3 ans

Quels projets pouvez-vous financer avec la BNP ?

Votre projet immobilier est également un facteur de décision pour la banque. En fonction de sa complexité ou de certains critères, elles peuvent valoriser certains projets plus que d’autres.

Avec la BNP, vous pouvez financer :

  • l’achat de votre résidence principale
  • l’achat de votre résidence secondaire
  • l’achat de votre résidence locative

La BNP pourra également vous accompagner dans le financement de votre achat dans le neuf (VEFA ou construction).

Quelles options de prêt propose la BNP ?

En dehors du taux immobilier, vous pouvez bénéficier de différentes options qui vous permettent une certaine flexibilité dans le remboursement de votre prêt immobilier.

La BNP propose ainsi les options suivantes :

  • l’exonération des frais de remboursement anticipé en cas de revente de votre bien
  • la possibilité de faire une pause dans le remboursement de votre prêt pendant 12 mois maximum
  • la modification du montant de vos mensualités dès la 3ème année de remboursement dans une limite de montant et de durée
  • la franchise partielle ou totale afin de commencer le remboursement de votre prêt plus tard

Comment la BNP établit-elle le taux immobilier ?

Le taux immobilier représente en réalité le risque que la banque estime prendre en vous finançant. Plus votre dossier lui paraît solide dans la durée, et plus elle pourra vous proposer un taux intéressant.

Afin de le déterminer, elle va donc analyser votre profil sous plusieurs angles. On vous en présente quelques uns ci-dessous, mais ce n’est pas une liste exhaustive.

  • le taux d’endettement : il représente la part de votre mensualité au regard de vos revenus. Vous avez probablement déjà entendu parler de la limite de 33 % d’endettement ? En d’autres mots, cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus.

C’est un critère que la banque regarde systématiquement. Mais si le bien que vous convoitez implique des mensualités trop élevées, essayez de voir si vous pouvez allonger la durée de l’emprunt. Cela vous coûte plus cher sur la totalité de votre crédit, mais vous permet d’accéder à des sommes plus importantes.

Le simulateur Pretto vous permet justement de voir de manière instantanée l’impact de la durée de prêt sur votre capacité d’emprunt.

  • le reste à vivre : c’est un autre critère systématique de la banque. Concrètement, cela représente la somme qu’il reste sur votre compte en banque une fois que vous avez payé toutes vos charges. Chaque banque applique des critères différents pour le reste à vivre, mais il s’agit souvent d’une somme déterminée par personne dans le foyer.

Par exemple, si vous êtes un couple sans enfant et que vous disposez d’un reste à vivre de 1 500 euros, la banque aura tendance à vous faire plus confiance que si vous avez la même somme et deux enfants à charge.

C’est ce qui explique le fait que la limite des 33 % n’est pas inscrite dans le marbre. Si vous disposez de gros revenus, la BNP peut accepter d’aller au-delà de cette limite. L’inverse est également vrai : même avec un taux d’endettement faible, le reste à vivre peut être bloquant.

Attention
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

  • le montant de votre apport : votre apport personnel a plusieurs fonctions. Il vous permet de payer les frais de notaire et de garantie à régler au moment de la vente, qui représentent environ 10 % du prix du bien, mais c’est également un indicateur de bonne santé financière pour la banque qui va étudier votre capacité d’épargne.

On conseille généralement d’apporter au minimum 10 % d’apport, mais si vous pouvez mettre plus, vous pourrez peut-être prétendre à un taux plus faible.

Quels sont les délais de traitement de dossier à la BNP ?

Vous l’avez certainement compris, une demande de prêt immobilier est une procédure qui prend du temps. Comptez en moyenne plusieurs mois entre le moment où vous signez votre compromis et la signature effective chez le notaire. En fonction de la période, le délai de traitement peut également varier. En période estivale, en fin d’année, par exemple, l’analyse peut prendre un peu plus de temps. C’est normal : votre dossier est étudié par des personnes qui doivent gérer l’afflux de demandes.

Afin de vivre votre demande de prêt de manière sereine, vous pouvez ajouter une clause suspensive à votre compromis. Cela vous permet de conditionner la vente à l’obtention de votre prêt immobilier.

Avec qui travaille la BNP ?

Il est important de savoir que la banque n’est pas le seul établissement à donner son avis concernant votre demande de prêt immobilier. La garantie et l’assurance ont aussi leur rôle à jouer.

Avec quels organismes de caution travaille la BNP ?

La garantie permet à la banque de s’assurer qu’elle va récupérer le montant prêté même en cas de défaut de paiement de votre part. Vous disposez de plusieurs options, mais l’organisme de caution est aujourd’hui la solution la plus commune.

Toutes les banques ne travaillent cependant pas avec les mêmes organismes. La BNP de son côté va s’adresser au Crédit Logement.

L’assurance groupe de la BNP

L’assurance de prêt immobilier est un incontournable de l’emprunt. Elle permet de vous couvrir en cas de décès ou d’incapacité, et aucune banque ne vous financera sans cela.

La plupart des banques proposent ainsi leur propre contrat d’assurance groupe; c’est le cas de la BNP.

La BNP propose son assurance sous le nom de BNP Paribas Alternative Emprunteur.

Selon le niveau de protection souhaité, la BNP vous propose les garanties suivantes :

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Incapacité Temporaire Totale (ITT)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT)
  • Perte d’Emploi suite à un licenciement

Ces garanties sont également étendues à des risques particuliers : les affections dorsales et psychiatriques sont couvertes par ces contrats, de même que les risques liés à une profession (policier, pompier etc.) ou la pratique d’un sport dit à risque (escalade, parachutisme etc.)

La BNP vous permet de bénéficier de démarches simplifiées pour vos formalités médicales. Elle bénéficie d’un réseau de centres partenaires qui permettent une transmission automatique des résultats, et aucun frais à avancer.

Elle propose par ailleurs un parcours médical simplifié sous certaines conditions d’âge et de montant d’emprunt, qui permet de ne pas systématiquement faire de bilan de santé.

Le coût de votre assurance de prêt immobilier est intégré à votre mensualité d’emprunt. La BNP calcule votre mensualité d’assurance sur le capital emprunté, ce qui signifie que ce montant ne varie pas pendant la durée de votre crédit.

Gardez en tête cependant que le coût de l’assurance varie fortement en fonction de votre âge, des garanties souhaitées et de la quotité demandée.

La quotité représente le montant du prêt que vous assurez. Si vous empruntez seul, cette quotité est forcément de 100 %. Mais si vous empruntez à deux, cette quotité peut varier entre les deux emprunteurs : 50/50,30/70, voire même 100/100 (ce qui signifie que la totalité de la mensualité est prise en charge quelle que soit la personne concernée par l’accident).

Cette dernière solution offre la protection la plus complète, mais elle représente aussi un coût plus important.

La délégation d’assurance est-elle possible avec la BNP ?

Si le contrat d’assurance proposé par la BNP ne vous convient pas, vous avez la possibilité de procéder à une délégation d’assurance. Dans ce cas, vous passez par un assureur externe. A condition de respecter l’équivalence de garanties, la BNP ne peut pas refuser votre nouveau contrat d’assurance.

Garantie décès Couverture à 100 % pendant toute la durée du prêt partout dans le monde et couverture des sports amateurs
Garantie PTIA Couverture à 100 % dans le monde entier et couverture des sports amateurs
Garantie incapacité temporaire totale Couverture à 100 % dans le monde entier pendant toute la durée du prêt et couverture des sports amateurs / Couverture des affections dorsales et psychiatriques
Garantie invalidité permanente totale Couverture à 100 % dans le monde entier pendant toute la durée du prêt et couverture des sports amateurs / Couverture des affections dorsales et psychiatriques

Par ailleurs, vous avez la possibilité de déléguer l’assurance quand vous le souhaitez au cours des 12 premiers mois qui suivent votre contrat, ou tous les ans à la date d’anniversaire de sa signature.

En passant par un courtier immobilier comme Pretto, vous bénéficiez également d’un service de conseil sur l’assurance. Il est possible que le contrat proposé par la banque soit le plus avantageux, mais il peut être intéressant de faire jouer la concurrence.

Refus de prêt immobilier à la BNP : que faire ?

On ne peut jamais garantir à 100 % que votre dossier va être accepté par la BNP. Mais vous disposez de solutions si c’est le cas ! A commencer par le fait que d'autres banques pourront accepter votre profil.

Cependant, il est toujours bon de savoir pour quelle(s) raison(s) votre dossier a été refusé.

  • La banque refuse votre dossier : cela peut être dû à des incertitudes que vous pouvez régler avec le temps. Si des incidents de paiement apparaissent sur vos relevés, par exemple, il vaut mieux attendre quelques mois le temps que vos comptes s’assainissent. Ou si votre co-emprunteur est en CDD, ses revenus ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ; si un CDI se profile à l’horizon, là aussi, le temps est votre meilleur allié.

Dans d'autres cas, cependant, cela signifie peut-être que vous devez revoir votre projet immobilier dans son ensemble car vous ne pouvez pas le financer.

  • La garantie refuse votre dossier : il se peut que le Crédit Logement estime que votre dossier n’est pas assez solide. Mais cela ne veut pas dire que tout est perdu.

La BNP peut vous proposer de passer par une autre forme de garantie, comme l’hypothèque ou l’IPPD.

  • L’assurance refuse votre dossier : là aussi, tous les assureurs n’auront pas forcément la même réponse face à votre dossier. Tant que vous respectez les critères d’exigence minimum demandés par la BNP, celle-ci ne peut pas refuser votre contrat en délégation.

Le rôle de votre courtier immobilier est également de vous accompagner dans ces démarches et, le cas échéant, vous orienter vers la meilleure solution pour votre projet.

Mis à jour le 21 septembre 2020
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Ismail Bouzelfen
Directeur Pôle Banques
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