La simulation de votre prêt immobilier avec la Société Générale

La Société Générale est une banque nationale avec un grand réseau d’agences sur tout le territoire. La Société Générale propose des conditions de prêt intéressantes pour les fonctionnaires et les CSP+.

Selon votre profil et la durée de crédit souhaitée, la Société Générale ne vous proposera pas les mêmes taux. A l'heure actuelle, les établissements bancaires proposent en moyenne les taux suivants :

Avant de démarrer vos recherches, il faut savoir que toutes les banques ne sont pas attirées par le même type de profils. Mais en dehors de leur politique commerciale, le taux qu’elles vont proposer est le résultat d’une analyse approfondie de votre dossier de demande de prêt.

Alors, avez-vous le bon profil pour la Société Générale ?

La Société Générale vise en priorité des profils avec d’assez bon revenus, et donc plutôt senior. En revanche, vous aurez plus de difficultés si vous n’avez pas d’apport.

Cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas obtenir de prêt immobilier si vous ne correspondez pas à ce profil, mais simplement que la Société Générale est souvent prête à faire un geste supplémentaire pour attirer ce type de dossier.

Vous pourrez ainsi vous adresser à elle si :

• vous êtes en CDI
• titulaire ou contractuel de la fonction publique
• intermittent, commerçant, artisan ou profession libérale

Toutes les banques n’ont pas la volonté de vous accompagner quel que soit votre projet. La Société Générale accompagne ses clients sur un large panel. Vous pouvez ainsi y faire financer :

• votre résidence principale
• votre résidence secondaire
• votre résidence locative
• un achat avec une SCI familiale
• un achat avec une SCI professionnelle

Et cela, que vous achetiez dans l’ancien ou dans le neuf (en VEFA) ! Vous pourrez également y présenter votre dossier si vous bénéficiez du PTZ.

Le taux immobilier n’est pas la seule condition à négocier lorsque vous faites votre demande de prêt. Vous avez ainsi la possibilité de bénéficier de différentes options qui vous permettent une certaine flexibilité dans le remboursement de votre crédit.

Avec la Société Générale, vous pouvez :

• négocier l’exonération des IRA sous certaines conditions
• faire une pause dans le remboursement de votre crédit pendant 12 mois
• moduler le montant de vos mensualités dès la 2ème année d’emprunt dans une limite de montant et de durée
• bénéficier d’une franchise totale ou partielle pour votre achat en VEFA

C’est un peu le B.A.-BA du crédit immobilier : le taux immobilier reflète le risque que vous représentez aux yeux de la banque. Celui-ci dépend donc d’une multitude de critères, et non pas uniquement de votre salaire ou de la nature de votre contrat de travail.

Parmi les incontournables du crédit, vous trouverez :

• le taux d’endettement

Le taux d’endettement est le rapport de vos mensualités de crédit et de vos revenus. Vous connaissez peut-être le chiffre de 35 % d’endettement, qui signifie simplement que dans l’idéal, vos mensualités ne doivent pas représenter un peu plus du tiers de vos revenus.

Au-delà de cette limite, la banque pourra être plus frileuse à l’idée de vous prêter de l’argent car elle va craindre les défauts de paiement. C’est donc un indicateur que la banque va toujours regarder.

Votre taux d’endettement est trop élevé pour une durée X ? Essayez de voir si vous pouvez allonger la durée de votre emprunt : le coût du crédit est forcément plus élevé, mais peut vous permettre d’acheter le bien de vos rêves.

C’est justement pour pouvoir faire l’arbitrage entre coût du crédit, durée d’emprunt et montant du bien que nous avons créé notre simulateur. Celui-ci vous permet de voir en quelques minutes si votre projet est considéré comme facile ou non par les banques, et vous permet de jouer avec les différents critères.

• le reste à vivre

Mais l’inverse est également vrai ! Pour certains profils, si votre reste à vivre n’est pas assez élevé, la banque pourra poser son veto même avec un taux d’endettement inférieur à la limite.

• le montant de votre apport

L’apport représente toutes les sommes que vous pouvez amener de votre poche. Celui-ci joue généralement deux rôles dans votre emprunt :

• Il vous permet de payer les frais de garantie et de notaire, souvent estimés à 10 % du prix du bien. Ces frais s’ajoutent à votre emprunt immobilier et doivent être payés au moment de la signature, il faut donc les intégrer dans votre plan de financement.
• Mais il permet également à la banque d’évaluer votre capacité d’épargne. En prouvant que vous êtes capable d’épargner tous les mois, elle sera rassurée quant à votre profil et aura tendance à vous faire plus confiance.

On recommande généralement un apport minimum de 10 %, mais si vous pouvez mettre plus, cela peut jouer en votre faveur. Au-delà de 20 % d’apport, certaines banques acceptent d’adapter le taux en conséquence.

Les délais de traitement peuvent être assez variables en fonction de la période, mais il faut compter en général environ 3 mois entre le moment où vous signez votre compromis, et la signature de l’acte de vente.

C’est normal que cela prenne du temps : vous avez vu que de nombreux interlocuteurs sont impliqués dans l’étude de votre dossier !

Gardez aussi en tête qu’en fonction des périodes, les délais de traitement peuvent être variables. Typiquement, la fin de l’année ou la période estivale peuvent parfois voir un allongement dans la durée de traitement.

Il faut savoir que la banque n’est pas la seule à donner son avis sur votre dossier de demande de prêt immobilier. Vous devez également vous poser la question de la garantie et de l’assurance de prêt immobilier.

La garantie permet à la banque de s’assurer qu’elle va récupérer la somme qu’elle vous a prêtée en cas de défaut de paiement de votre part. La solution la plus commune actuellement est de passer par un organisme de caution.

Mais toutes les banques ne travaillent pas avec les mêmes organismes : de son côté, la Société Générale pourra envoyer votre dossier au Crédit Logement, à BFM, Xmines et au CRESERFI.

Si l’assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation légale, dans les faits, aucune banque n’acceptera de vous prêter si vous n’en prenez pas.

La grande majorité des banques propose leur propre contrat d’assurance groupe. La Société Générale en fait partie.

L’assurance de la Société Générale permet de couvrir les garanties suivantes :

• Décès
• Perte Totale et Irréversible d'Autonomie
• Incapacité Temporaire Totale ;
• Invalidité Permanente

Pour obtenir votre assurance, vous devez forcément faire des test médicaux. La Société Générale propose un service de questionnaire médical en ligne qui vous permet d’obtenir soit une réponse immédiate, soit de bénéficier d’un réseau de partenaires afin d’effectuer les test complémentaires.

L’assurance de prêt immobilier est à régler tous les mois, et elle peut être calculée de deux manières différentes :

• soit sur le capital initial, ce qui signifie que vos mensualités d’assurances restent les mêmes pendant toute la durée du crédit
• soit sur le capital restant dû, ce qui signifie qu’elle diminue de mois en mois

En fonction de votre profil (votre âge, si vous pratiquez une profession ou un sport à risques etc.) et de la quotité souhaitée, le coût de l’assurance peut fortement varier.

Rien ne vous oblige à souscrire à l’assurance de la banque si vous ne le souhaitez pas. Vous pouvez alors vous tourner vers un assureur externe : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.

Vous pouvez exercer ce droit :

• au moment de votre demande de prêt
• à n’importe quel moment dans les 12 mois qui suivent la souscription du contrat
• chaque année à la date anniversaire du contrat

Pour procéder à la délégation, vous devez prouver à la Société Générale que votre nouveau contrat vous couvre de manière au moins équivalente à ce que la banque propose. Pour cela, vous devez donc respecter les critères d’équivalence qu’elle rend public sur son site internet.

Pour la Société Générale, ces critères sont les suivants :

On ne peut jamais garantir à 100 % l’accord de la banque. Il est donc possible que la Société Générale refuse votre dossier. Mais pas de panique, cela ne veut pas forcément dire que votre dossier sera refusé par toutes les banques !

Ceci étant dit, il est toujours bon de savoir pour quelle raison votre dossier a été refusé.

• le refus vient d’irrégularités dans votre dossier

Ce sera le cas par exemple si des incidents de paiement sont visibles sur vos relevés de compte, ou si votre taux d’endettement est trop élevé.

La question est de savoir si la question peut se régler facilement (par exemple, si vous avez encore de l’épargne disponible afin de diminuer le montant du prêt), ou si cela implique que vous mettiez votre projet en pause le temps que votre situation se régularise.

D’autres indicateurs en revanche signifient que vous devez revoir votre projet immobilier dans son ensemble car votre situation ne vous permet tout simplement pas d’emprunter le montant nécessaire.

• le refus vient de la garantie

La banque va rarement accepter de vous financer si la garantie donne un avis négatif sur votre dossier. Mais la Société Générale peut aussi vous proposer une autre forme de garantie, comme l’hypothèque ou l’IPPD.

• le refus vient de l’assurance

Comme pour la garantie, ce n’est pas parce qu’un organisme vous dit non que tous auront la même réponse. Vous pouvez toujours faire jouer la concurrence afin de voir si un autre assureur accepte de prendre votre dossier.

C’est aussi dans ce genre de situations qu’il est rassurant de passer par un courtier immobilier : en tant qu’expert du crédit, il pourra vous prévenir si votre dossier présente des difficultés. Mais sa connaissance du secteur lui permet également de vous orienter vers d’autres solutions le cas échéant.