Taux d'endettement maximum 2026 : peut-on dépasser les 35 % ?
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Paris
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Le taux d'endettement, c’est la part de vos revenus consacrée aux remboursements de crédit. En France, il est plafonné à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Concrètement : avec 3 000 € de revenus mensuels, vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 1 050 €. Ce seuil peut être dépassé dans 20 % des dossiers (source : recommandations HCSF, 2021), notamment pour les hauts revenus ou les profils avec un reste à vivre confortable. Voici comment le calculer, l'optimiser et obtenir votre prêt même au-delà des 35 %.
Les infos clés
- Plafond légal : 35 % des revenus nets
- Durée maximale de prêt : 25 ans (27 ans pour le neuf avec travaux)
- Dérogation possible : oui, pour maximum 20 % des dossiers
- Charges prises en compte : crédits en cours, pensions alimentaires, loyers (selon situation)
- Revenus pris en compte : de 0 à 100 % selon votre contrat et profession
Taux d'endettement : définition et formule de calcul
La formule du taux d'endettement
Pour calculer le taux d'endettement, la banque considère trois données : les mensualités du crédit, les charges récurrentes et vos revenus.
Taux d'endettement = (Mensualités de crédit + Charges récurrentes) / Revenus nets × 100
Exemple concret :
Revenus nets : 3 500 €/mois
Crédit auto en cours : 250 €/mois
Mensualité envisagée : 1 000 €/mois
Calcul : (1 000 + 250) / 3 500 × 100 = 35,7 %
Ce taux dépasse légèrement le seuil de 35 %. Pour obtenir un accord, il faudra optimiser votre dossier (apport, reste à vivre) ou réduire la mensualité.
Quelles charges et revenus sont pris en compte ?
Tableau récapitulatif : charges prises en compte ou non
| Charges prises en compte | Charges non prises en compte |
|---|---|
| Crédits en cours (auto, consommation) | Factures énergétiques (eau, électricité, gaz) |
| Pensions alimentaires versées | Abonnements (internet, téléphone, streaming) |
| Loyer (selon type de projet) | Assurances (auto, habitation) |
| Impôts mensuels |
Cas particulier : investissement locatif
Si vous achetez pour louer, votre loyer actuel ou le crédit de votre résidence principale sera comptabilisé comme une charge récurrente.
À noter
Le coût de l'assurance emprunteur est inclus dans vos mensualités de crédit. Bien que son poids soit faible pour les jeunes emprunteurs, il peut devenir significatif avec l'âge ou si vous exercez une profession à risque.
Tableau : revenus pris en compte selon votre profil
| Type de contrat / Statut | Prise en compte des revenus |
|---|---|
| CDI | 100 % |
| Fonctionnaire (titulaire) | 100 % |
| Profession libérale | 100 % |
| Chef d'entreprise | Sur les 3 derniers bilans comptables |
| Revenus locatifs | 70 % du montant |
| CDD, intérim, auto-entrepreneur < 3 ans | 0 % |
Si vous êtes en CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, vos revenus ne seront généralement pas pris en compte par les banques. Attendez d'avoir 3 ans d'ancienneté ou de passer en CDI pour maximiser vos chances.
Pour aller plus loinEn savoir plus sur les revenus pris en compte pour un créditLe taux d'endettement : un critère important mais pas unique
Le taux d'endettement est un indicateur clé pour les banques, mais il n'est pas le seul critère d'analyse de votre dossier. D'autres éléments peuvent compenser un taux légèrement élevé.
Les autres critères évalués par les banques
1) L'apport personnel
2) La gestion de vos comptes
3. Le reste à vivre
4. Le saut de charges
5. Votre âge et votre évolution professionnelle
Un jeune actif en début de carrière dans un secteur dynamique peut convaincre la banque que ses revenus vont progresser rapidement.
Bon à savoir
Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35 % ?
Oui, dans certaines situations. Les banques peuvent accorder un prêt au-delà de 35 % si votre profil compense ce dépassement.
Exemple 1 : Profil avec apport et bon reste à vivre
Situation :
Revenus nets : 2 800 €/mois
Apport : 30 000 € (15 % du projet)
Mensualité : 1 000 €/mois
Taux d'endettement : 36 %
Reste à vivre : 1 800 €/mois
Décision bancaire : Accepté
Pourquoi ? L'apport couvre largement les frais de notaire et de dossier, et le reste à vivre reste confortable pour une personne seule sans enfant.
Exemple 2 : Hauts revenus avec taux d'endettement élevé
Situation :
Revenus nets : 5 500 €/mois
Apport : 60 000 € (20 % du projet)
Mensualité : 2 150 €/mois
Taux d'endettement : 39 %
Reste à vivre : 3 350 €/mois
Décision bancaire : Accepté
Pourquoi ? Avec plus de 3 000 € de reste à vivre, l'emprunteur peut largement assumer ses charges quotidiennes malgré un taux d'endettement élevé. L'apport conséquent (20 %) sécurise également le dossier.
Profils qui peuvent obtenir une dérogation
Les banques accordent des dérogations principalement aux profils suivants :
Hauts revenus : un reste à vivre élevé compense le taux d'endettement
Jeunes actifs en début de carrière dans un secteur dynamique (avec perspective d'évolution salariale)
Emprunteurs avec un saut de charges négatif (mensualité inférieure au loyer actuel)
Profils avec un apport supérieur à 15-20 % du prix du bien
Comment faire baisser son taux d'endettement ?
Si votre taux d'endettement dépasse 35 % et que votre profil ne permet pas d'obtenir une dérogation, voici les solutions pour l'optimiser.
1) Remboursez vos crédits à la consommation
Astuce : Si vous avez la possibilité de procéder à un remboursement anticipé, soldez vos crédits auto ou consommation avant de déposer votre demande de prêt immobilier. Cela peut réduire votre taux d'endettement de 3 à 5 points.
Exemple :
Revenus : 3 000 €
Crédit auto : 300 €/mois
Mensualité prêt immobilier souhaitée : 1 000 €
Avec le crédit auto : (1 000 + 300) / 3 000 = 43 % → Refusé
Sans le crédit auto : 1 000 / 3 000 = 33 % → Accepté
2) Augmentez votre apport
Si vous disposez d'une épargne supplémentaire, l'intégrer à votre apport initial réduit le montant à emprunter et donc vos mensualités.
Ne videz pas toutes vos économies dans votre crédit immobilier. Gardez une épargne de sécurité pour les imprévus (travaux, panne d'électroménager, coup dur). Les banques apprécient les emprunteurs qui conservent un matelas financier.
3) Allongez la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans réduit vos mensualités et donc votre taux d'endettement. Attention : vous paierez plus d'intérêts au total.
Exemple :
Montant emprunté : 200 000 €
Taux d'intérêt : 3,5 %
Sur 20 ans : mensualité de 1 158 €
Sur 25 ans : mensualité de 1 006 €
Différence : 152 €/mois, soit environ 5 points de taux d'endettement pour un revenu de 3 000 €.
4) Achetez avec un co-emprunteur
Emprunter à deux cumule les revenus et permet d'augmenter la capacité d'emprunt tout en maintenant un taux d'endettement acceptable.
5) Faites-vous accompagner par un courtier
Un expert Pretto analyse votre dossier, identifie les points à optimiser et négocie avec les banques partenaires pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt aux meilleures conditions.
Bon à savoir
Nos courtiers peaufinent les montages financiers afin de respecter le taux d'endettement maximal autorisé. Ainsi sur 3 254 projets financés ces 12 derniers mois, 95% respectaient le plafond des 35%.
Questions fréquentes sur le taux d'endettement
Peut-on obtenir un prêt avec un taux d'endettement à 40 %
Les primes annuelles sont-elles prises en compte dans les revenus ?
Que faire si mon loyer actuel dépasse déjà 35% de mes revenus ?
Un couple a-t-il un avantage sur le taux d'endettement ?
Comment calculer son reste à vivre ?
Reste à vivre = Revenus nets - (Mensualités + Charges récurrentes)
Les banques considèrent qu'un reste à vivre minimum est nécessaire :
Personne seule : 700 à 800 €/mois
Couple : 1 000 à 1 200 €/mois
Par enfant : + 300 à 400 €/mois
Le taux d'endettement compte-t-il l'assurance emprunteur ?
Oui, l'assurance emprunteur est incluse dans le calcul de vos mensualités et donc dans votre taux d'endettement. Son coût varie selon votre âge, votre état de santé et votre profession.
Le taux d'endettement est plafonné à 35 % des revenus nets (source : HCSF, 2021)
Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers maximum
D'autres critères comptent : apport, reste à vivre, gestion de compte, saut de charges
Il est possible d'optimiser son taux d'endettement en remboursant des crédits en cours ou en augmentant son apport
Un courtier peut vous aider à valoriser votre dossier et obtenir les meilleures conditions
Diplômée de l’ESJ Paris et journaliste depuis 15 ans, Catherine Brezeky met son expertise au service de la pédagogie. Au sein de Pretto, elle pilote les relations presse et l’équipe éditoriale, avec une mission : rendre le crédit immobilier compréhensible et concret pour tous.
