Comment acheter sans apport ?

Un apport est généralement demandé pour couvrir au minimum les frais annexes à l’achat de votre bien immobilier.
La banque exige la plupart du temps que vous financiez ces frais de votre poche (environ 10 % du prix du bien), car si jamais vous ne remboursiez pas votre prêt et qu’elle devait saisir le bien, ce sont des frais qu'elle ne récupérerait pas.

Mais il existe des exceptions et certaines banques peuvent vous permettre d’acheter sans apport : on parle alors d’un financement à 110 %. Pretto vous explique comment acheter sans apport.

Rechercher son bien sans apport, une question de budget

Avoir un apport personnel vous permet de libérer de la capacité de remboursement supplémentaire. Il a donc un réel impact sur votre budget d’achat immobilier.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, vous devez connaître précisément votre capacité d’emprunt pour ne pas lancer une demande de financement qui risque de ne pas être acceptée et ainsi donc vous faire perdre du temps et de la déception.

Bon plan

Pour connaître votre budget lorsque vous achetez sans apport, rendez-vous sur notre simulateur de prêt immobilier. En quelques clics vous renseignez votre situation, avec ou sans apport prévisualisez votre emprunt !

De plus, l'absence d'apport peut freiner le vendeur. N'hésitez pas à demander votre attestation Pretto à la suite de votre simulation ! Cette attestation prouve que vous êtes en mesure d'acheter le bien convoité et peut donc rassurer le vendeur.

Gratuite et sans engagement, celle-ci vous sera remise après étude de votre dossier, alors n'hésitez pas !

Comment payer les différents frais sans apport ?

Acheter un bien immobilier entraîne le paiement de nombreux frais. Sans apport personnel, vous pourriez avoir quelques difficultés à vous en acquitter.

Concernant les frais d’agence, si une banque vous accorde le financement de votre bien immobilier sans apport, vous êtes sûrs de pouvoir les payer. En effet, ils sont compris dans le prix du bien, vous n’avez donc pas à vous en inquiéter.
Les frais de notaire et de garantie, eux, ne sont pas compris dans le prix du bien mais ils peuvent être financés par la banque dans la mesure où ils sont dus au moment du paiement du bien immobilier.

Pour les intégrer à votre demande de prêt, il est primordial d’en connaître le montant exact afin de ne pas vous retrouver en difficulté, surtout si vous n’avez pas d’apport personnel.

Bon plan

Pour connaître vos frais de notaire, vous pouvez utiliser nos simulateurs Pretto : les différents frais apparaissent au moment du résultat !

Vous pouvez également connaître le montant exact de vos frais de notaire et son détail en utilisant notre simulateur dédié.

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Trouver un prêt sans apport, comment faire ?

Trouver un prêt immobilier est plus compliqué lorsque l’on a pas d’apport personnel mais ce n’est pas impossible. C’est une demande de prêt qui demande d’être bien préparée.

Constituez vous un dossier solide

Vous devez vous constituer un dossier de prêt immobilier solide et sans faille pour être sûr d'obtenir un prêt. Si en temps normal vous devez avoir un dossier irréprochable, cela l'est plus pour un prêt sans apport.

  • Justifiez le saut de charge
Les banques veulent être rassurées sur votre capacité à rembourser votre prêt. Elles se méfient donc du saut de charge. Il s’agit de la différence entre les charges que vous devez supporter avant et après le prêt. Si ce saut de charge est important, la banque va chercher à comprendre pourquoi vous n’avez pas suffisamment épargné pour constituer votre apport.
A savoir

Si vous êtes jeune et que vous commencez à travailler, vous n’avez peut-être pas eu le temps de mettre suffisamment de côté pour emprunter. En revanche si vous dépensez tout votre salaire et que vos charges doublent avec la mensualité du prêt, les banques seront beaucoup plus frileuses.

  • Un dossier de demande de prêt irréprochable
Votre dossier de demande de prêt immobilier doit être irréprochable. En effet, comme vous n’avez pas d’apport, les banques font un effort en acceptant de vous faire un prêt immobilier. Elles ne doivent pas percevoir de risque dans votre dossier, sinon votre demande sera refusée. Il faut donc montrer patte blanche.

La banque étudie votre situation financière au peigne fin : elle regarde vos relevés de comptes et d’épargne des 3 derniers mois. Ne présentez pas de relevés bancaires à découvert ou avec des incidents de paiements, cela peut-être une raison de refus pour l’octroi d’un prêt immobilier.

A savoir

Votre situation professionnelle est un bon indicateur de votre capacité à rembourser votre futur emprunt.

Si vous êtes en CDI dans une entreprise ou si vous êtes fonctionnaire, votre situation professionnelle est stable, ce qui rassurera la banque qui n’aura pas de réticence à vous proposer un prêt immobilier.
Pour demander un prêt immobilier il faut que vous ayez un projet déjà bien défini. Si vous avez déjà signé un compromis de vente ou a minima l’accord du vendeur, c’est le moment pour faire une demande aux banques avec un dossier complet.

Pretto peut vous aider à préparer votre dossier de demande de prêt en amont de la signature du compromis en comparant les meilleures offres du marché pour vous.

Faites jouer la concurrence

Il est très important de faire jouer la concurrence lorsque l’on cherche à acheter un bien immobilier sans apport.

Emprunter sans apport coûte plus cher. Il est donc important de comparer les offres de toutes les banques qui pratiquent ce type de financement pour s’assurer d’accepter la meilleure offre.
  • Comparez les taux des banques

Pour vous assurer le meilleur taux immobilier malgré le manque d’apport, n’hésitez pas à comparer les offres de différentes banques. En effet, la politique des banques diffère d’un institut à l’autre.

Elles cherchent à avoir un certain profil de client et en fonction de leurs priorités, elles vous proposeront des taux et des conditions d’emprunt plus ou moins intéressants. Par exemple, certaines banques ciblent particulièrement les jeunes profils primo-accédants.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous dans les banques concurrentes afin de trouver les meilleures conditions d’emprunt.

  • Faites appel à un courtier

Sachez que votre apport a un impact significatif sur le taux que vous pouvez obtenir. En effet, plus l’apport est élevé, plus le taux est bas. Cependant, en mettant votre profil et votre projet en avant vous pourrez négocier auprès de la banque.

Les courtiers immobiliers sont là pour vous simplifier les démarches de recherche de crédit immobilier. Comme mentionné plus haut, il est important de faire jouer la concurrence entre les banques, mais cela prend du temps mais bonne nouvelle : le courtier le fait pour vous.
Bon plan
En plus de comparer les offres, il négocie avec les banques les conditions importantes comme le taux d'intérêt. Grâce à sa bonne visibilité des offres du marché et des taux que les banques peuvent accordent, un courtier vous fait gagner du temps et de l’argent.

Le temps étant précieux dans la recherche d'un prêt immobilier, chez Pretto, nous vous proposons un accompagnement personnalisé en ligne et par téléphone avec nos experts.

Visualisez votre prêt immobilier grâce à notre simulation, en indiquant un apport ou non. Si vous le voulez de continuer l'aventure avec l'un de nos experts en crédit immobilier, pour vous trouver le meilleur prêt.

Comment se fait l’achat sans apport ?

L’acompte au compromis de vente : comment faire en l’absence d’apport ?

Au moment du compromis de vente, le vendeur cherche souvent à s’assurer que vous êtes sérieux dans votre démarche d’achat en vous demandant de lui verser un acompte d’environ 5 ou 10 % du prix du bien. Celui-ci sera déduit du prix de vente. Problème, ce montant doit être disponible car il est encaissé.

Sans apport, vous devez absolument anticiper ce versement. Une demande de prêt sans apport est plus longue qu’une demande avec apport, il est donc bon de se pencher sur la question du financement avant même de commencer les visites.

S’il est trop tard et que vous êtes négociez déjà avec le vendeur du bien de vos rêves, vous pouvez :

  • négocier avec le propriétaire du bien qui peut soit baisser le montant de l’acompte, soit le supprimer (l’acompte sur compromis de vente n’étant pas une obligation légale)
  • négocier avec le prorpiétaire pour réduire le délai entre la signature du compromis et la vente authentique, vous permettant ainsi d'accéder à votre financement
  • emprunter le montant de l’acompte auprès de vos proches

Au moment de la signature de l’acte de vente, la banque débloque la totalité des fonds. Vous pouvez donc payer le bien ainsi que les frais de notaire et de garantie grâce au prêt accordé par la banque.

Les prêts aidés pour se constituer un apport

Certains prêts aidés peuvent être considérés comme de l’apport par les banques. C’est le cas, entre autres, des prêts à taux zéro (PTZ), du prêt épargne logement (PEL), du prêt patronal à 1 %, des prêts de villes (Paris 0 %), etc.

Il peut donc être intéressant pour vous de vérifier si vous êtes éligible à l’ensemble de ces financements.

A retenir
  • Le prêt sans apport personnel est possible si vous justifiez d'un dossier de financement solide
  • Soyez transparent et irréprochable envers votre banquier (Bulletins de salaires, relevés bancaires etc.)
  • Pour convaincre votre banque de vous accorder le prêt immobilier, rassurez-là sur votre capacité à rembourser
  • N'hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier
  • Si vous n'avez pas d'apport, anticipez le financement de l'accompte du compromis de vente
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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