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Comment faire pour acheter son bien immobilier moins cher ?
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Lauriane Potin
Mis à jour le 09 mai 2021
Comment faire pour acheter son bien immobilier moins cher ?

L’achat d’un bien immobilier représente un investissement important, avec des sommes qui nécessitent un emprunt conséquent. Il est pourtant possible, même en matière d’immobilier, de faire des bonnes affaires.

À condition d’être bien renseigné et d'oser négocier ! On vous donne tous nos conseils pour acheter un bien à moindre coût.

Acheter dans l’ancien coûte moins cher

La première chose à savoir lorsqu’on veut réaliser un achat, c’est qu’acheter dans l’ancien coûte généralement moins cher. Mais il faut bien prendre en compte tout ce que cela implique !

Le prix au m² est moins élevé

D’après les notaires de France, le prix médian d’une maison ou d’un appartement ancien en France (hors Paris) est de 2 100 € le m2 en juin 2020. En région parisienne, il s’élève à environ 4 000 € le m2.

En comparaison, et ce quelle que soit la région, le m2 dans un logement neuf est en moyenne 20 % plus cher.

Acheter dans l’ancien permet a priori de réaliser d’importantes économies. Mais pour faire une vraie bonne affaire, il faut considérer les autres frais inhérents à un tel achat !

Mais le montant des frais annexes est plus important

La première chose à savoir, c’est que les frais de notaire sont beaucoup plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Important

Alors qu’ils sont d’environ 3 % de la valeur du bien dans le neuf, ils s’élèvent généralement à 10 % lors de l’achat d’un bien ancien ! Ceci dit, cela ne permet pas de compenser l’écart de prix au m2 évoqué plus haut.

Les frais de notaire réduits dans le neuf implique que l’apport minimum requis par les banques est moins important.

A prix égal, acheter dans le neuf peut donc être intéressant si vous n’avez pas les 10 % d’apport nécessaires et que vous n’avez pas envie d’attendre le temps de vous constituer un apport plus important.

En revanche, pour le même prix, vous aurez un bien moins grand ou moins bien situé dans le neuf que dans l’ancien.

Valentin, Expert crédit

Ce qui peut faire la différence, par contre, ce sont les autres frais annexes liés par exemple à l’entretien de l’ancien. À moins qu’il ait été rénové par son précédent propriétaire, un bien ancien risque de nécessiter des travaux de rénovation !

Dans ce cas-là, la barre des 10 000 € de travaux est rapidement atteinte. Il faut aussi prendre en compte les frais énergétiques, qui peuvent être plus élevés dans un bien ancien pas très bien isolé.

Contrairement aux idées reçues, l’entretien d’un bien neuf va aussi engendrer des coûts importants.

Ceux-ci viendront plus tard - vous serez effectivement tranquilles pendant les premières années- mais gardez en tête que les équipements mis en place sont aux dernières normes. Ce qui veut dire des pièces de rechange plus difficiles à trouver, et plus chères.

Je compare souvent cela à l’entretien d’une voiture : votre Clio 206 pourra être réparée par tous les garagistes, ce sera plus compliqué avec votre Mercedes…

Timothy, Expert crédit

Enfin, si vous achetez en immeuble, il faut prendre en compte les charges de copropriété liées à l’entretien de l’immeuble : réfection de la cage d’escalier, de la toiture…

Il faut donc vérifier précautionneusement les diagnostics immobiliers du bien que vous envisagez d’acheter, ainsi que les comptes-rendus d’assemblée générale de copropriété pour avoir une idée des travaux effectués et/ou à venir pour avoir une vision globale du coût de votre achat.

Pouvez-vous négocier à la baisse le prix du bien ?

Pour réaliser un achat immobilier à moindre coût, vous avez toujours la possibilité de négocier le prix du bien en faisant une offre en dessous du prix. Et une bonne négociation passe par une bonne connaissance du marché.

Vérifiez les prix du marché

Attention

Avant de négocier le prix d’un bien, vous devez vous demander comment il se situe sur le marché.

Vous devez donc avoir une bonne connaissance des prix du marché pour ce type de bien dans la zone où il se situe.

Surtout, comparez ce qui est comparable ! Le prix moyen au m2 n’est qu’un indicateur, de nombreux éléments peuvent justifier une hausse du prix.

Un bien avec un extérieur, exposé Sud avec une vue dégagée a par exemple toutes les raisons valables pour afficher un prix au-dessus du marché. Il vous sera alors difficile de négocier le prix d’un tel bien en prétextant que son prix est trop élevé.

Pour vous assurer du prix du bien, vous avez plusieurs solutions :

  • SeLoger a énormément d’annonces sur le marché, vous allez forcément trouver un bien qui a les mêmes caractéristiques que le vôtre : c’est un bon indicateur.
  • Le site Meilleurs Agents a un baromètre des prix de l’immobilier qui s’est imposé comme une référence ces dernières années.
  • Vous pouvez aussi voir sur le site du gouvernement Etalab si le bien que vous souhaitez acheter appartient au vendeur depuis moins de 4 ans.

Si c’est le cas, vous pouvez voir à quel prix il a été vendu afin de voir si le vendeur souhaite faire une plus-value importante.

Il faut être attentif avec cette méthode, cependant, puisqu’elle ne prend pas en compte les travaux qu’il aurait pu faire et qui peuvent justifier une hausse de prix (installation d’une piscine ou d’une extension, par exemple.

Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

La négociation n’est pas toujours possible

Avant de tenter de négocier, demandez-vous si la négociation est vraiment possible.

Exemple

Si vous achetez dans le neuf, il vous sera impossible de négocier le prix du bien.

Les seules économies que vous pourrez réaliser seront le résultat d’un geste commercial, comme des frais de notaire ou la cuisine équipée offerts.

Ceci dit, ce genre d’offre est généralement réservée aux biens en queue de programme ou dans les zones non tendues, qui sont plus difficiles à vendre car moins attractifs (rez-de-chaussée, exposition Nord, par exemple…)

Même en achetant dans l’ancien, vous pourrez vous retrouver dans une situation où il vous sera impossible de négocier. C’est le cas notamment dans les zones tendues, où même les biens proposés à des prix supérieurs à ceux du marché sont achetés au prix.

Vous pouvez toujours tenter de faire une offre en dessous du prix, mais suivant le type de bien, vous pouvez rater la vente à cause d’une offre au prix formulée par un autre acquéreur.

En zone tendue comme Paris ou les centre villes, la négociation représente toujours un risque. Si le bien vous plaît, il y a de fortes chances qu’il plaise à d’autres qui, eux, seront prêts à payer le bien au prix du vendeur.

Si vous souhaitez vraiment négocier, faites le donc pour un montant qui a du sens en fonction du prix du bien.

10 000 €, par exemple, qui représenteraient le prix des travaux de réfection dans la salle de bien, oui, c’est une somme importante, mais sur un coup de cœur à 250 000 €, est-ce que cela a vraiment du sens ?

Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

Les signes qui montrent que vous pouvez négocier

Plusieurs signes permettent de savoir s’il est possible de négocier le prix du bien, et ce dès la lecture de l’annonce. Si l’annonce est en ligne depuis plusieurs semaines, cela peut signifier que le vendeur a du mal à vendre son bien au prix demandé.
Attention

Cependant, cela peut aussi être le signe d’un problème concernant le bien !

Il faudra donc être particulièrement attentif lors de la visite et penser à poser les bonnes questions, que ce soit au sujet du bien, de la copropriété ou de la rue.

Toujours lors de la visite, essayez d’en apprendre un peu plus sur les raisons de la vente. Mutation, arrivée d’un nouvel enfant, il se peut que le vendeur soit pressé de vendre. Dans ce cas-là, il sera plus facile de négocier.

De même, si le vendeur vend son bien suite à l’achat d’une autre résidence, il peut bénéficier d’un prêt relais, qui ne peut pas durer plus de deux ans (un an renouvelable une fois).

S’il arrive au terme de son prêt relais et qu’il a déjà signé son nouveau compromis, il sera plus enclin à négocier ! N’hésitez donc pas à poser des questions indiscrètes lors de la visite, d’autant plus si vous êtes en relation directe avec le vendeur.

Bon plan

Dans tous les cas, que vous souhaitiez négocier ou non, n’oubliez pas que le vendeur a potentiellement le choix entre plusieurs acheteurs. Soignez donc votre profil dès les visites.

Pour le rassurer quant à votre capacité à financer le bien, par exemple, vous pouvez vous munir d’une attestation de finançabilité.

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Acheter de particulier à particulier est-il forcément moins cher ?

De manière générale, on considère que les transactions immobilières entre particuliers coûtent moins cher.

En France, chaque année, près d’un tiers des transactions immobilières sont ainsi réalisées entre particuliers.

Vous économisez sur les frais d’agence

Comme pour une location, acheter un bien entre particulier vous permet d’économiser les frais d’agences. Ils sont généralement compris entre 3 et 10 % de la valeur du bien, ce qui revient rapidement à ajouter plusieurs centaines voire milliers d’euros au prix d’achat !

Bon à savoir

Officiellement, c’est au vendeur de payer les frais d’agence, puisque c’est lui qui a fait appel à ladite agence pour gérer la vente de son bien.

Mais ne vous y trompez pas : bien que les honoraires soient à la charge du vendeur, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie.

Simplement parce que ce coût se répercute sur le prix de vente ! Les honoraires sont juste compris dans le prix de vente, en réalité, c’est quand même vous qui les payez.

Conseils d'expert

Le notaire ou l’agent immobilier peut vous proposer de séparer le prix du bien des frais d’agence au moment de signer le compromis. Cela fera automatiquement baisser les frais de notaire, calculés sur le prix du bien.

Mais attention ! La banque n’aime pas financer au-delà du prix du bien, et cela peut être embêtant au moment de votre demande de prêt.

N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire ou à votre courtier si vous avez des doutes !

Mais attention à ne pas acheter au-delà des prix du marché

Le risque quand on se passe de l’aide d’un professionnel, c’est de surpayer le bien. N’ayant aucune connaissance du marché de l’immobilier et de ses fluctuations, un particulier aura tendance à surestimer son bien, d’autant plus qu’il y accorde forcément une certaine valeur sentimentale.

S’il a particulièrement été bien dans ce logement, il va avoir tendance à le vendre plus cher que ce qu’il vaut vraiment en raison du confort de vie qu’il lui a apporté.

Peuvent également intervenir des raisons financières, le vendeur cherchant forcément à rembourser ses frais de notaire, voire de crédit, lors de la revente de son bien.

L’agent immobilier a un rôle de conseil concernant la valeur du bien au moment de la vente. Il va indiquer au vendeur quel est, selon lui, le prix à mettre sur l’annonce. Le vendeur peut décider de suivre ce conseil ou non.

Par ailleurs, certains agents peu scrupuleux peuvent faire ce qu’on appelle de l’estimation séduction : pour attirer le vendeur chez eux avec un mandat exclusif, ils surévaluent le prix du bien… qui va être au-delà des prix du marché, et verra son prix baisser quelques semaines après sa mise en vente.

C’est pourquoi il est toujours bien, en tant qu’acheteur, d’évaluer les prix du marché en amont -et si vous observez que le prix d’un bien baisse au cours des semaines, vous pouvez être certain qu’il a été surévalué.

Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

Achetez par des chemins détournés

Si vous n’avez pas peur de sortir des sentiers battus, il existe d’autres moyens, moins traditionnels, de trouver un bien immobilier au meilleur prix.

En achetant un bien à rénover, par exemple, vous ferez forcément quelques économies. Bien sûr, le coût des travaux doit être compris dans votre budget global, et cela nécessitera du temps et de l’énergie supplémentaire avant de l’habiter. Mais cela vous permettra de réaliser d’importantes économies, d’autant plus que vous bénéficierez probablement d’aides et/ou d’avantages fiscaux en rénovant un bien ancien.

Bon plan

Si vous n’êtes pas pressé de déménager, ou mieux encore, si vous cherchez à faire un investissement locatif, acheter un bien occupé est un très bon calcul.

Dans le premier cas de figure, vous devrez attendre quelques mois avant d’investir le bien, mais vos mensualités seront prises en charge.

Dans le second, vous n’avez rien à faire pour commencer à rentabiliser votre investissement !

Enfin, vous pouvez vous tourner vers les ventes aux enchères immobilières, qui, suivant les biens, peuvent vous aider à réaliser de nombreuses économies. Elles sont organisées par des avocats ou des notaires et peuvent être de nature volontaire (le vendeur confie la vente de son bien à son notaire) ou judiciaire (adjudication, licitation ou saisie immobilière).
A retenir
  • Acheter directement à un particulier peut être avantageux : mais attention à bien vous renseigner sur les prix et le bien en amont !

  • N’hésitez pas à négocier, surtout si le vendeur est pressé de se débarrasser de son bien.

  • Tournez vous vers des options moins conventionnelles comme la vente aux enchères ou des biens à rénover.

  • Travaillez votre plan de financement et pensez aux aides de l’État pour vous épauler !

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