1. Comment faire pour acheter son bien immobilier moins cher ?

Comment faire pour acheter son bien immobilier moins cher ?

L’achat d’un bien immobilier représente un investissement important, avec des sommes qui nécessitent un emprunt conséquent.

Il est pourtant possible, même en matière d’immobilier, de faire des bonnes affaires. À condition d’être bien renseigné !

On vous donne tous nos conseils pour acheter un bien à moindre coût.

Pouvez-vous négocier à la baisse le prix du bien ?

Pour réaliser un achat immobilier à moindre coût, vous avez toujours la possibilité de négocier le prix du bien en faisant une offre en dessous du prix.

Et une bonne négociation passe par une bonne connaissance du marché.

Vérifiez les prix du marché

Avant de négocier le prix d’un bien, vous devez vous demander comment il se situe sur le marché. Vous devez donc avoir une bonne connaissance des prix du marché pour ce type de bien dans la zone où il se situe.

Attention

Surtout, comparez ce qui est comparable ! Le prix moyen au m2 n’est qu’un indicateur, de nombreux éléments peuvent justifier une hausse du prix.

Un bien avec un extérieur, exposé Sud avec une vue dégagée a par exemple toutes les raisons valables pour afficher un prix au-dessus du marché.

Il vous sera alors difficile de négocier le prix d’un tel bien en prétextant que son prix est trop élevé.

*Pour vous assurer du prix du bien, vous avez plusieurs solutions :

  • Le site Meilleurs Agents a un baromètre des prix de l’immobilier qui s’est imposé comme une référence ces dernières années ;
  • SeLoger a énormément d’annonces sur le marché, vous allez forcément trouver un bien qui a les mêmes caractéristiques que le vôtre : c’est un bon indicateur
  • L’application Pretto Search permet d’agréger les annonces des différents sites immobiliers : vous évitez les doublons et avez accès à toutes les offres du marché.

Une manière simplifiée de vous faire une idée plus précise des niveaux des prix selon votre zone de prédilection, ou les caractéristiques de votre bien !*

*- Vous pouvez aussi voir sur le site du gouvernement Etalab si le bien que vous souhaitez acheter appartient au vendeur depuis moins de 5 ans.

Si c’est le cas, vous pouvez voir à quel prix il a été vendu afin de voir si le vendeur souhaite faire une plus-value importante.

Il faut être attentif avec cette méthode, cependant, puisqu’elle ne prend pas en compte les travaux qu’il aurait pu faire et qui peuvent justifier une hausse de prix (installation d’une piscine ou d’une extension, par exemple.

  • Enfin, le site Patrim des impôts vous permet également d’accéder aux données concernant les transactions immobilières afin d’estimer la valeur d’un bien.

Pour accéder au simulateur, vous devez vous connecter à votre espace personnel et donc vous munir de votre identifiant fiscal et de votre mot de passe. Autre spécificité, les données ne sont pas disponibles si vous souhaitez faire un achat en Alsace Moselle ou à Mayotte.*

Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

La négociation n’est pas toujours possible

Dans certains cas cependant, la négociation n’est pas possible ou n’est pas avantageuse. On vous explique.

Exemple
Si vous achetez dans le neuf, il vous sera impossible de négocier le prix du bien.
Les seules économies que vous pourrez réaliser seront le résultat d’un geste commercial, des frais de notaire ou la cuisine équipée offerts.
Ceci dit, ce genre d’offre est généralement réservée aux biens en queue de programme ou dans les zones non tendues, qui sont plus difficiles à vendre car moins attractifs (rez-de-chaussée, exposition Nord, par exemple…)

Même en achetant de l’ancien, vous pourrez vous retrouver dans une situation où il vous sera impossible de négocier. C’est le cas notamment dans les zones tendues, où même les biens proposés à des prix supérieurs à ceux du marché sont souvent achetés au prix.

Vous pouvez toujours tenter de faire une offre en dessous du prix, mais suivant le type de bien, vous risquez de rater la vente à cause d’une offre au prix formulée par un autre acquéreur.

*En zone tendue comme Paris ou les centre villes, la négociation représente toujours un risque.

Si le bien vous plaît, il y a de fortes chances qu’il plaise à d’autres qui, eux, seront prêts à payer le bien au prix du vendeur.

Si vous souhaitez vraiment négocier, faites le donc pour un montant qui a du sens en fonction du prix du bien.

10 000 €, par exemple, qui représenteraient le prix des travaux de réfection dans la salle de bien, oui, c’est une somme importante, mais sur un coup de cœur à 250 000 €, est-ce que cela a vraiment du sens ?*

Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

Les signes qui montrent que vous pouvez négocier

Plusieurs signes permettent de savoir s’il est possible de négocier le prix du bien, et ce dès la lecture de l’annonce.

Si l’annonce est en ligne depuis plusieurs semaines, cela peut signifier que le vendeur a du mal à vendre son bien au prix demandé.

Attention

Cependant, cela peut aussi être le signe d’un problème concernant le bien !

Il faudra donc être particulièrement attentif lors de la visite et penser à poser les bonnes questions, que ce soit au sujet du bien, de la copropriété ou de la rue.

Toujours lors de la visite, essayez d’en apprendre un peu plus sur les raisons de la vente. N’hésitez donc pas à poser des questions indiscrètes lors de la visite, d’autant plus si vous êtes en relation directe avec le vendeur.

Exemple

Vous pouvez lui demander où il déménage. Cela permettra de lancer la conversation, et vous apprendrez généralement la raison de la vente.

"Avec l’arrivée du deuxième enfant, cet appartement commence à être trop petit" ou "Ma femme a eu une mutation à Rennes donc on en a profité pour acheter une maison en banlieue".

Les raisons sont variées, mais elles peuvent amener le vendeur à vouloir accélérer la vente. Dans ce cas-là, il sera plus facile de négocier.

C’est aussi potentiellement le cas si le vendeur bénéficie d’un prêt relais, qui ne peut pas durer plus de deux ans (un an renouvelable une fois). S’il arrive au terme de son prêt relais et qu’il a déjà signé son nouveau compromis, il sera plus enclin à négocier !
Bon plan

Dans tous les cas, que vous souhaitiez négocier ou non, n’oubliez pas que le vendeur a souvent le choix entre plusieurs acheteurs. Soignez donc votre profil dès les visites.

Pour le rassurer quant à votre capacité à financer le bien, par exemple, pensez à vous munir d’une attestation de finançabilité.

Acheter de particulier à particulier est-il forcément moins cher ?

De manière générale, on considère que les transactions immobilières entre particuliers coûtent moins cher.

En France, chaque année, près d’un tiers des transactions immobilières sont ainsi réalisées entre particuliers.

Vous économisez sur les frais d’agence

Comme pour une location, acheter un bien entre particulier vous permet d’économiser les frais d’agences.

Bon à savoir

Ils sont généralement compris entre 3 et 10 % de la valeur du bien, ce qui revient rapidement à ajouter plusieurs centaines voire milliers d’euros au prix d’achat !

Officiellement, c’est au vendeur de payer les frais d’agence, puisque c’est lui qui a fait appel à ladite agence pour gérer la vente de son bien.

Mais ne vous y trompez pas : bien que les honoraires soient à la charge du vendeur, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie.

Simplement parce que ce coût se répercute sur le prix de vente ! En réalité, c’est quand même vous qui les payez.

*Le notaire ou l’agent immobilier pourront vous proposer de séparer le prix du bien des frais d’agence au moment de signer le compromis.

Cela fera automatiquement baisser les frais de notaire, calculés sur le prix du bien.

Mais attention ! La banque n’aime pas financer au-delà du prix du bien, et cela peut être embêtant au moment de votre demande de prêt.

N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire ou à votre courtier si vous avez des doutes.*

Lucile, Experte crédit

Mais les vendeurs surestiment souvent le prix de leur bien

Le risque quand on se passe de l’aide d’un professionnel, c’est de surpayer le bien. N’ayant aucune connaissance du marché de l’immobilier et de ses fluctuations, un particulier aura tendance à surestimer son bien, d’autant plus qu’il y accorde forcément une certaine valeur sentimentale.

A savoir

S’il a particulièrement été bien dans ce logement, il va avoir tendance à le vendre plus cher que ce qu’il vaut vraiment en raison du confort de vie qu’il lui a apporté.

Peuvent également intervenir des raisons financières, le vendeur cherchant forcément à rembourser ses frais de notaire, voire de crédit, lors de la revente de son bien.

*L’agent immobilier a un rôle de conseil concernant la valeur du bien au moment de la vente. Il va indiquer au vendeur quel est, selon lui, le prix à mettre sur l’annonce et ce dernier peut décider de suivre ce conseil ou non.

Par ailleurs, certains agents peu scrupuleux peuvent faire ce qu’on appelle de l’estimation séduction : pour attirer le vendeur chez eux avec un mandat exclusif, ils surévaluent le prix du bien… qui va être au-delà des prix du marché, et verra son prix baisser quelques semaines après sa mise en vente.

C’est pourquoi il est toujours bien, en tant qu’acheteur, d’évaluer les prix du marché en amont.*

Grégoire, Agent immobilier chez Hosman

Si vous voyez un bien surévalué apparaître dans vos résultats de recherche, faites des visites, faites vous connaître de l’agent et du vendeur.

Vous pouvez faire votre première offre selon les prix du marché, que le vendeur peut accepter ou refuser. Si le bien est vendu au prix initial, vous n’aurez pas de regrets à avoir.

Mais s’il reste sur le marché, vous verrez forcément son prix baisser après quelques semaines, et vous aurez alors un avantage sur les autres potentiels acheteurs, puisque l’agent et le propriétaire vous connaissent déjà.

L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier

Achetez par des chemins détournés

Si vous n’avez pas peur de sortir des sentiers battus, il existe d’autres moyens, moins traditionnels, de trouver un bien immobilier au meilleur prix.

En achetant un bien à rénover, par exemple, vous ferez forcément quelques économies.

Bien sûr, le coût des travaux doit être compris dans votre budget global, et cela nécessitera du temps et de l’énergie supplémentaire avant de l’habiter, mais cela vous permettra de réaliser d’importantes économies.

Bon plan
Si ces travaux de rénovation concernent, au moins en partie, des travaux de rénovation énergétique (installation d’un type de chauffage aux normes les plus récentes, des travaux d’isolation etc), vous pouvez bénéficier d’aides et/ou d’avantages fiscaux.
Si vous n’êtes pas pressé de déménager, ou mieux encore, si vous cherchez à faire un investissement locatif, acheter un bien occupé est un très bon calcul.

Dans le premier cas de figure, vous devrez attendre quelques mois avant d’investir le bien, mais vos mensualités seront prises en charge.

Dans le second, vous n’avez rien à faire pour commencer à rentabiliser votre investissement !

Bon plan

La décote varie entre 10 et 20 %, mais elle dépend de différents critères objectifs, comme la durée du bail : plus la fin du bail est éloignée, plus la décote est importante.

Pour trouver ce type de biens, créez des alertes sur les différents sites de recherche. Avec Pretto Search, vous regroupez toutes vos alertes en un seul et même endroit.

Pas de doublons entre les différents sites, pas d’allers-retours sur vos différents comptes !

Par ailleurs, si vous êtes déterminé à trouver un bien avec des critères un peu atypiques, n’hésitez pas à en parler autour de vous.

Parlez-en à votre agent immobilier : il aura peut-être moins de biens à vous proposer, mais ils correspondront effectivement à vos critères. Discutez-en autour de vous : on ne sait jamais d’où peut venir la perle rare.

A noter

Enfin, vous pouvez vous tourner vers les ventes aux enchères immobilières, qui, suivant les biens, peuvent vous aider à réaliser des économies importantes.

Elles sont organisées par des avocats ou des notaires et peuvent être de nature volontaire (le vendeur confie la vente de son bien à son notaire) ou judiciaire (adjudication, licitation ou saisie immobilière).

Le site Licitor vous permet de trouver tous les biens aux enchères par juridiction.
Pour plus de précisions, on vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la vente aux enchères immobilière.

Acheter dans le neuf permet-il de payer moins cher ?

La première chose à savoir lorsqu’on veut réaliser un achat, c’est qu’acheter dans l’ancien coûte généralement moins cher. Mais il faut bien prendre en compte tout ce que cela implique !

Le prix au m² est moins élevé

D’après les notaires de France, le prix médian d’une maison ou d’un appartement ancien en France est de 2 100 € le m2 pour le deuxième trimestre 2020. En région parisienne, il s’élève à environ 4 000 € le m2.
En comparaison, selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), le prix moyen dans le neuf en France est à plus de 4 500 €, et à environ 5 200 € en Ile-de-France.
Prix moyen au m² National En Île-de-France
Dans l’ancien 2 100 € 4 040 €
Dans le neuf 4 599 € 5 267 €
Différence 119 % 30 %

Acheter dans l’ancien permet a priori de réaliser d’importantes économies. Mais pour faire une vraie bonne affaire, il faut considérer les autres frais inhérents à un tel achat !

Mais le montant des frais annexes est plus important

La première chose à savoir, c’est que les frais de notaire sont beaucoup plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.

Le saviez-vous ?

Alors qu’ils sont d’environ 3 % de la valeur du bien dans le neuf, ils s’élèvent généralement à 10 % lors de l’achat d’un bien ancien !

Ceci dit, cela ne permet pas de compenser l’écart de prix au m2 évoqué plus haut.

Prenons un exemple : vous souhaitez acheter un appartement de 70  m² à Créteil.

Voici la comparaison :

Dans le neuf Dans l’ancien
Prix moyen au m² 5 310 € 3 660 €
Prix du bien 371 700 € 256 200 €
Frais de notaire 8 432 € 19 481 €
Total 380 132 € 275 681 €
Différence 104 481 €

*Les frais de notaires réduits dans le neuf impliquent que l’apport minimum requis par les banques est moins important.

A prix égal, acheter dans le neuf peut donc être intéressant si vous n’avez pas les 10 % d’apport nécessaires et que vous n’avez pas envie d’attendre le temps de vous constituer un apport plus important.

En revanche, pour le même prix, vous aurez un bien moins grand ou moins bien situé dans le neuf que dans l’ancien.*

Valentin, Expert crédit

Ce qui peut faire la différence, par contre, ce sont les autres frais annexes liés par exemple à l’entretien de l’ancien.

À moins qu’il ait été rénové par son précédent propriétaire, un bien ancien risque de nécessiter des travaux de rénovation !

Dans ce cas-là, la barre des 10 000 € de travaux est rapidement atteinte.

Il faut aussi prendre en compte les frais énergétiques, qui peuvent être plus élevés dans un bien ancien pas très bien isolé.

Contrairement aux idées reçues, l’entretien d’un bien neuf va aussi engendrer des coûts importants.

Ceux-ci viendront plus tard - vous serez effectivement tranquilles pendant les premières années- mais gardez en tête que les équipements mis en place sont aux dernières normes. Ce qui veut dire des pièces de rechange plus difficiles à trouver, et plus chères.

Je compare souvent cela à l’entretien d’une voiture : votre Clio 206 pourra être réparée par tous les garagistes, ce sera plus compliqué avec votre Mercedes…

Timothy, Expert crédit

Enfin, si vous achetez en immeuble, il faut prendre en compte les charges de copropriété liées à l’entretien de l’immeuble : réfection de la cage d’escalier, de la toiture…

Il faut donc vérifier précautionneusement les diagnostics du bien que vous envisagez d’acheter, ainsi que les comptes-rendus d’assemblée générale de copropriété pour avoir une idée des travaux effectués et/ou à venir pour avoir une vision globale du coût de votre achat.

A retenir
  • Acheter directement à un particulier peut être avantageux : mais attention à bien vous renseigner sur les prix et le bien en amont !

  • N’hésitez pas à négocier, surtout si le vendeur est pressé de se débarrasser de son bien.

  • Tournez vous vers des options moins conventionnelles comme la vente aux enchères ou des biens à rénover.

  • Travaillez votre plan de financement et pensez aux aides de l’État pour vous épauler !

Mis à jour le 23 novembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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