Capacité d'emprunt

Primo-accédants : obtenez votre prêt immobilier sans apport en 4 étapes

Vous êtes primo accédant, jeune actif et fraîchement diplômé ? Vous souhaitez acheter votre premier appartement, mais vous n’avez pas encore eu le temps d’épargner et vous ne savez pas si vous pouvez prendre un crédit immobilier sans apport ?

En un mot : oui, il est possible d’emprunter sans apport quand on est primo-accédant. En début de vie professionnelle, des dépenses spécifiques peuvent capter une part de votre épargne, comme le remboursement de votre prêt étudiant, l’achat d’une voiture ou de meubles. Toutes ces dépenses n’ont pas vocation à durer : votre banquier le comprend et peut donc faire preuve de souplesse pour un prêt immobilier.

Etape 1 : Zéro défaut dans votre dossier de prêt immobilier

Justifiez le saut de charge

Petit rappel pour commencer : un apport est généralement demandé pour couvrir au minimum les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de garantie. En effet, ce sont les frais annexes qui s’ajoutent à la valeur du bien et ils représentent environ 10% du bien. La banque exige la plupart du temps que vous financiez ces frais de votre poche, car si jamais vous ne remboursiez pas votre prêt et qu’elle devait saisir le bien, elle ne les récupérerait pas.

Mais il existe des exceptions et les banques peuvent vous accorder un prêt sans apport : on parle alors d’un financement à 110%. Si vous êtes jeunes et que vous n’avez pas eu le temps d’épargner, les banques le comprennent.

Elles doivent simplement être rassurées sur votre capacité à rembourser votre prêt. En effet, elles se méfient du saut de charge. Il s’agit de la différence entre les charges que vous devez supporter avant et après le prêt.
En particulier, si ce saut de charge est important, la banque va chercher à comprendre pourquoi vous n’avez pas suffisamment épargné pour constituer votre apport. Si vous êtes jeune et que vous commencez à travailler, vous n’avez peut-être pas eu le temps de mettre suffisamment de côté pour emprunter. En revanche si vous dépensez tout votre salaire et que vos charges doublent avec la mensualité du prêt, les banques hésiteront à vous accorder un prêt.

Un dossier de demande de prêt irréprochable

Votre dossier de demande de prêt immobilier doit être irréprochable. En effet, comme vous n’avez pas d’apport, les banques font un effort en acceptant de vous faire un prêt immobilier. Elles ne doivent pas percevoir de risque dans votre dossier, sinon votre demande sera refusée. Il faut donc montrer patte blanche. La banque étudie votre situation financière au peigne fin : elle regarde vos relevés de comptes et d’épargne des 3 derniers mois. Ne présentez pas de relevés bancaires à découvert ou avec des incidents de paiements, cela peut-être une raison de refus pour l’octroi d’un prêt immobilier.

De plus, votre situation professionnelle est un bon indicateur de votre capacité à rembourser votre futur emprunt. Si vous êtes en CDI dans une entreprise ou si vous êtes fonctionnaire, votre situation professionnelle est stable, ce qui rassurera la banque qui n’aura pas de réticence à vous proposer un prêt immobilier.

De plus, pour demander un prêt immobilier il faut que vous ayez un projet déjà bien défini. Si vous avez déjà signé un compromis de vente ou a minima l’accord du vendeur, c’est le moment pour faire une demande aux banques avec un dossier complet.

Pretto peut vous aider à préparer votre dossier de demande de prêt en amont de la signature du compromis en comparant les meilleures offres du marché pour vous.

Etape 2 : Faites jouer la concurrence

C’est la première fois que vous empruntez et les banques le savent. Il est donc très important de faire jouer la concurrence et de vous sensibiliser à tous les points importants auxquels il faut être vigilant.

Comparer les taux des banques

Pour vous assurer le meilleur taux immobilier malgré le manque d’apport, n’hésitez pas à comparer les offres de différentes banques. En effet, la politique des banques diffère d’un institut à l’autre. Elles cherchent à avoir un certain profil de client et en fonction de leurs priorités, elles vous proposeront des taux et des conditions d’emprunt plus ou moins intéressants. Par exemple, certaines banques ciblent particulièrement les jeunes profils primo-accédants.

Il est donc primordial de ne pas aller voir uniquement votre banquière préférée, par exemple celle qui suit votre famille depuis toujours. N’hésitez pas à prendre rendez-vous dans les banques concurrentes afin de trouver les meilleures conditions d’emprunt.

Entre votre travail, les visites d’appartements et vos activités, vous n’avez pas le temps d’aller voir les banques ? Pas de problème, vous pouvez faire appel à un professionnel du crédit immobilier.

Faire appel à un courtier

Sachez que votre apport a un impact significatif sur le taux que vous pouvez obtenir. En effet, plus l’apport est élevé, moins le taux l’est. Cependant, en mettant votre profil et votre projet en avant vous pourrez négocier auprès de la banque.

Les courtiers immobiliers sont là pour vous simplifier les démarches de recherche de crédit immobilier. Comme mentionné plus haut, il est important de faire jouer la concurrence entre les banques, mais cela prend du temps : le courtier le fait pour vous. En plus de comparer les offres, il négocie avec elles les conditions importantes. Grâce à sa bonne visibilité des offres du marché et des taux que les banques peuvent accordent, un courtier vous fait gagner du temps et de l’argent.

Nous savons que vous n’avez pas non plus le temps de prendre rendez-vous avec un courtier physique. C’est pourquoi chez Pretto, nous vous proposons un accompagnement personnalisé en ligne et par téléphone avec nos experts.

Nous vous proposons de faire une simulation de prêt sans apport. Et de faire confiance à nos conseillers, experts en crédit immobilier, pour vous trouver le meilleur prêt. Et comme nous voulons vous aider autant que possible, notre service est gratuit 🙂

Etape 3 : Profitez des prêts aidés

En France, l’Etat et les collectivités locales favorisent l’accession à la propriété. De nombreuses aides existent permettent aux primo-accédants d’acheter leur première résidence principale. Ces prêts à taux nul ou réduit peuvent s’ajouter au prêt principal et constituer fictivement un apport personnel. Par exemple, il existe le prêt Paris logement 0 % vous permettant d’acheter un bien immobilier à Paris, qui est d’ailleurs cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ).

BONS PLANS PRETTO

Ces prêts aidés sont des compléments aux prêts classiques et peuvent être considérés comme un apport par les banques.

Il existe plusieurs types de prêts aidés. N’hésitez pas à vous renseigner sur chacun d’entre eux puisqu’ils sont gratuits.

Le prêt à taux zéro est peut-être fait pour vous ! C’est une aide destinée aux primo-accédants souhaitant acheter leur première résidence principale. Comme son nom l’indique c’est un prêt sans intérêt car ils sont payés par l’Etat. Il est soumis à des critères d’attribution comme les revenus, le type de bien, la zone géographique et le nombre de personnes dans le foyer. Attention néanmoins : ses conditions d’attributions se sont durcies en 2018 et devraient encore être revues en 2019 par le gouvernement.

Vous travaillez dans une entreprise de plus de 20 personnes dans le secteur privé ? Votre entreprise cotise donc à Action logement et vous permet d’obtenir un prêt à un taux de 1 %. Ce prêt peut couvrir jusqu’à 30 % de votre projet et le remboursement se fait sur une durée maximale de 20 ans.

Certaines banques signent des conventions avec l’État et peuvent vous proposer un Prêt accession sociale et un Prêt conventionné. Ces prêts sont destinés à financer l’achat d’une première résidence principale dans le neuf ou l’ancien. Mieux, ils vous permettent de bénéficier de l’aide personnalisée au logement. L’APL est versée directement à la banque pour le remboursement de votre crédit. Par exemple, le Crédit Foncier de France (une banque spécialiste du crédit immobilier) propose des prêt PAS intéressant, dont les taux sont en moyenne inférieurs de 2 points aux prêts classiques.

Attention, pour en bénéficier votre revenu N-2 doit respecter un certain seuil fixé par le gouvernement.

Etape 4 : Bien choisir son assurance emprunteur

Comme mentionné plus haut, si vous n’avez pas d’apport le taux nominal de votre prêt immobilier risque d’être un peu plus élevé. Pour réduire le coût total de votre crédit, il faut donc que vous optimisiez le TAEG. Cela passe en grande partie par l’assurance emprunteur. En effet, l’assurance représente un gros poste de coût du crédit immobilier. Elle est obligatoire pour la souscription d’un prêt immobilier et vous protège en cas d’incapacité partielle ou totale, temporaire ou non, à travailler. Vous payez donc une prime mensuelle.

Exemple

Vous contractez un prêt immobilier de 200 000 € sur 25 ans. Votre assurance emprunteur est de 0.40 % du capital initial par an.

Vous devrez payer 800 € par an : 0.40 % x 200 000 €, ce qui revient à environ 67 € par mois. De plus sur la durée du remboursement, votre assurance emprunteur vous reviendra à 20 000 € : 800 € x 25.

Depuis 2010 (la Loi Lagarde), vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance emprunteur auprès de votre banque prêteuse. Vous avez la possibilité de choisir votre assurance chez un autre professionnel du marché.

Dans la plupart des cas, les banques vous proposent d’abord une assurance groupe qui n’est pas très attractive. Cependant vous pouvez passer par une autre compagnie ou demander à la banque de vous proposer un contrat d’assurance interne. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Parfois, vous êtes pressé et passer par un contrat d’assurance extérieur va ralentir le processus. Dans ce cas, soyez patient, acceptez l’assurance de la banque et changez après le déblocage des fonds. La loi Hamon, effective depuis juillet 2016, joue en votre faveur. Pendant toute la première année de votre prêt, vous pouvez changer à tout moment votre contrat d’assurance. Et c’est sans frais ! La loi interdit à l’assureur d’origine de vous facturer des pénalités.

A retenir

Le prêt sans apport personnel est possible

Soyez transparent avec votre banquier (Bulletins de salaires, relevés bancaires)

La concurrence est votre meilleur allié