Ces propriétaires qui choisissent de vendre une partie de leur terrain
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À l’heure où chaque mètre carré est précieux, surtout en zone tendue, certains propriétaires choisissent de vendre une partie de leur terrain tout en conservant leur maison. Une opération qui peut s’avérer très rentable, à condition de bien préparer le projet… et de respecter les règles d’urbanisme.
Diviser son terrain : une opération intéressante (et souvent rentable)
Concrètement, la division parcellaire consiste à scinder une propriété foncière en plusieurs lots. Vous gardez votre maison et vous vendez un ou plusieurs morceaux de terrain à des particuliers ou à des promoteurs, qui pourront y construire une habitation. Simple sur le papier, mais pas si anodin dans les faits…
Mieux vaut le savoir avant de signer : vendre une parcelle détachée de son terrain, si le prix dépasse 15 000 €, déclenche l’impôt sur la plus-value immobilière. Vous ne pouvez pas bénéficier de l’exonération liée à la vente de la résidence principale, même si votre maison se situe juste à côté. La bonne nouvelle ? Un abattement progressif s’applique dès la 5e année de détention, ce qui allège la facture.
La division peut être motivée par différentes raisons : réaliser une plus-value dans une zone très convoitée, réduire les frais d’entretien d’un terrain devenu trop grand, ou encore faciliter la vente d’une propriété difficile à écouler dans son ensemble. Mais attention : qui dit vente d’une partie de son terrain dit aussi nouveaux voisins, nouvelles constructions, et un jardin qui change de visage. Un point à ne pas négliger avant de se lancer !
Guy prévoit, avec son épouse, de vendre une partie de leur terrain situé dans la Sarthe : « Nous avons un grand terrain de 2 000 m² depuis 12 ans. Aujourd’hui, les enfants ont grandi : le jardin n’est plus un terrain de jeu, mais la pelouse, elle, reste à tondre ». Le couple envisage ainsi de céder entre 600 et 700 m² de leur terrain, non sans quelques interrogations sur ce que deviendra l’espace et sur les personnes qui s’y installeront.
Diviser : une opération pas si anodine
Le PLU détermine les droits à construire sur chaque parcelle, la surface minimale des terrains constructibles et les règles d’implantation des futures constructions. Donc premier réflexe : consulter ce document en mairie ou demander un rendez-vous au service urbanisme.
Une fois la faisabilité confirmée, il faut passer à la technique. Un géomètre-expert devra intervenir pour réaliser le bornage, c’est-à-dire définir précisément les nouvelles limites de propriété. Il se chargera aussi d’établir le document modificatif du parcellaire cadastral et de le transmettre aux services du cadastre. Une étape indispensable pour que chaque lot ait une existence officielle. Un passage obligé qui a également un coût puisque l’intervention du géomètre sera facturée entre 500€ et 2000€, en fonction des missions dont vous chargez le géomètre (simple bornage ou rédaction des documents administratifs).
Pour aller plus loin : Quelles sont les conditions suspensives possibles pour le compromis de vente d’un terrain ?Pour vendre un terrain, il faut aussi penser aux diagnostics obligatoires. Selon la localisation et la nature du terrain, vous devrez peut-être fournir une étude de sol si vous êtes en zone argileuse, un état des risques et pollutions (ERP), un diagnostic des nuisances sonores aériennes (si vous êtes dans le couloir d’un aéroport), et, pour les terrains viabilisés, un diagnostic assainissement.
Acheter un terrain directement à un particulier, c’est souvent le choix de ceux qui veulent s’éloigner des lotissements standardisés, ou trouver une perle rare bien placée. Chaque année, environ 20 000 terrains sont ainsi mis en vente en France. Un chiffre encore loin de suffire face à la demande : il en faudrait dix fois plus pour contenter tous les acheteurs. “Sans la division parcellaire, on n’aurait jamais trouvé de terrain proche du centre-ville de Morlaix”, explique ainsi Typhaine, au micro de TF1 en mai 2025.
Vendre une partie de son terrain peut donc être une opération gagnant-gagnant, à condition d’anticiper les démarches, de respecter les règles d’urbanisme et de s’entourer des bons experts.*
