Immobilier : voilà ce que vous pouvez économiser en achetant ce type de bien
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Souvent perçues comme un fardeau pour les propriétaires bailleurs, les passoires thermiques deviennent aujourd’hui de véritables aubaines pour les acheteurs avisés. L’offre ne cesse d’augmenter, permettant de dénicher des biens à prix cassés, à condition d’être prêt à engager des travaux de rénovation. On vous explique par A + B comment ces biens énergivores peuvent vous faire économiser gros !
Des baisses de prix inédites pour les logements énergivores
Par ailleurs, les logements F ou G se négocient en moyenne 15 % moins cher que les biens classés D, soit environ 458 €/m² d’économie selon les marchés. Pour les maisons, la décote atteint même 17 %. En plus, les marges de négociation sont supérieures : jusqu’à 6 % du prix affiché, contre 3 % pour les biens mieux notés. Bref, les propriétaires concernés ont hâte de vendre leur “boulet” thermique, et font des heureux chez les investisseurs qui n’ont pas peur des travaux !
La loi Climat et Résilience de 2021 a bouleversé les règles du jeu pour les logements les plus énergivores, surnommés « passoires thermiques » (classés E, F ou G au DPE). Objectif affiché : éradiquer ces logements d’ici 2033.
Pour y parvenir, la location des biens les plus mal notés est progressivement restreinte :
Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer un logement classé G.
À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits à la location.
Dès le 1er janvier 2034, la mesure s’étendra aux logements classés E.
À Paris, quelles économies à l’achat d’une passoire (thermique) ?
Dans la capitale, la proportion de logements mal notés est particulièrement élevée : 35 % des logements vendus sont classés F ou G selon Se Loger. Le nombre d’annonces a notamment quadruplé depuis la réforme du DPE de 2021, entraînant une baisse des prix de 3,7 % depuis cette date, contre 2,4 % pour les autres logements. Les négociations sont aussi plus actives, avec un taux moyen de 5,6 %.
Exemple concret : à Paris, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien atteint 9 519 € (selon les données de la plateforme Meilleurs Agents en mai 2025). Un appartement “passoire” de 50 m² s’achètera donc en moyenne environ 73 000 € moins cher qu’un bien équivalent bien classé, grâce à cette décote de 15 % selon Se Loger. La marge de négociation permet même, dans certains cas, de dégager un budget supplémentaire à consacrer à la rénovation énergétique du logement. Une aubaine, on vous dit !
1. Un parc immobilier ancien
À Paris, la majorité des immeubles parisiens ont été construits avant les années 1970, bien avant l’arrivée des premières réglementations thermiques. Beaucoup d’immeubles haussmanniens, de petits collectifs ou d’appartements en copropriété ont donc une isolation d’origine très limitée, voire inexistante.
Sur l'ensemble du territoire français, près de 60 % des logements ont été construits avant 1975 selon les chiffres du Ministère de la Transition écologique, ce qui explique la prévalence des passoires thermiques.
2. Des travaux de rénovation difficiles dans certaines régions
Dans les zones rurales ou périurbaines, il y a aussi beaucoup de maisons anciennes, comme des pavillons ou des bâtisses en pierre. Leur rénovation est souvent plus technique, nécessite parfois une véritable expertise, et les coûts associés sont donc plus importants.
Quant à la capitale, la rénovation énergétique est souvent complexe : contraintes architecturales, copropriétés nombreuses, procédures administratives longues. Changer des fenêtres ou isoler une façade en plein centre historique peut vite devenir un casse-tête.
3. Des coûts élevés
Le coût des travaux est assez élevé à Paris et dans d’autres villes classées au Patrimoine architectural (échafaudages en centre-ville, main-d’œuvre chère, accès compliqué), ce qui freine de nombreux propriétaires à se lancer dans une rénovation globale. Ce constat vaut aussi dans d’autres régions : isoler une vieille bâtisse rurale peut revenir très cher en l’absence d’artisans qualifiés à proximité.
4. Un manque d’incitation jusqu’à récemment
Jusqu’à récemment, il y avait peu d’incitations pour rénover les logements énergivores. Le sujet était peu évoqué avant 2020. Depuis 2021, le DPE devient opposable, c'est-à-dire que les informations qu'il contient peuvent désormais engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d'erreur. Ce qui explique pourquoi de nombreux logements sont restés longtemps sans amélioration.
Pour aller plus loin : Coup dur pour les locations en montage : 65 % des logements bientôt exclusUn investissement à étudier finement
Si la question des passoires thermiques est une bonne nouvelle pour le porte-monnaie des acheteurs, il est tout de même important d’évaluer avec soin le coût et le temps nécessaires pour rénover ledit logement et faire un saut vers une meilleure classe énergétique.
Quelques conseils avant de vous lancer :
- Procédez dès le départ à un audit énergétique pour établir un ordre de priorité : isolation des murs et toitures, remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage, installation d’une ventilation, etc.
- Prenez le temps d’examiner les possibilités de financement disponibles MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), TVA réduite ou encore Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ; des aides régionales ou locales peuvent aussi s’ajouter à l’enveloppe. Informez-vous précisément sur les conditions et montants accessibles selon votre profil.
Pour aller plus loin : Votre guide pour la rénovation énergétique en 2025Vous envisagez d’acheter une passoire thermique pour faire une bonne affaire ? Mieux vaut bien préparer votre projet en amont pour faire des choix éclairés. Besoin d’aide pour comprendre les aides disponibles et optimiser votre demande de crédit ? Votre courtier Pretto vous accompagnera pas à pas pour maîtriser et comprendre vos démarches.
