Taux fixe ou taux variable : quel taux choisir pour son crédit immobilier ?
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Au moment de signer un prêt immobilier, une question revient toujours : quel type de taux choisir ? En France, la grande majorité des prêts immobiliers se contractent à taux fixe – c'est l'option la plus courante, et pour cause : sécurité et prévisibilité sont au rendez-vous. Mais d'autres options existent ! Votre banquier peut aussi vous proposer un taux variable, plus attractif au départ mais avec une dose d'incertitude, ou encore un taux mixte qui combine les avantages des deux formules.
Imaginez la scène : vous venez de trouver la maison de vos rêves, ou peut-être que vous préparez un investissement locatif. Face à ces différentes offres, pas évident de s'y retrouver. Choisir un taux, c'est en réalité choisir la manière dont vous allez gérer votre budget pendant 15, 20 ou 25 ans.
Pretto vous aide à y voir plus clair en décryptant les avantages et inconvénients de chaque option. Parce qu'au-delà des apparences, chaque formule répond à des profils et des projets bien spécifiques.
- Avec un taux fixe, vous empruntez en toute sérénité : vos mensualités restent identiques du premier au dernier mois.
- Le taux variable, lui, démarre plus bas, mais peut évoluer à la hausse comme à la baisse, ce qui en fait une solution adaptée si vos revenus sont appelés à progresser ou si vous envisagez une renégociation plus tard.
- Le taux mixte combine les deux : il sécurise vos premières années avant de basculer en variable, pratique si vous savez déjà que vous ne garderez pas le bien longtemps.
- Enfin, le taux progressif, moins connu, convient plutôt aux profils dont les revenus augmentent régulièrement (fonctionnaires, jeunes actifs en évolution, investisseurs).
Quelle est la différence entre taux fixe et taux variable ?
Le taux fixe : pour sécuriser son budget dès le départ
Le taux fixe assure des mensualités identiques du premier au dernier mois. Vous connaissez dès le départ le montant de vos remboursements et le coût total de votre crédit, sans risque d’augmentation
Vous empruntez pour acheter votre résidence principale et vous savez que vous allez y rester longtemps (10 ans ou plus). Avec un taux fixe, vous avez la certitude que vos mensualités ne bougeront pas, même si les taux grimpent. Vous pouvez ainsi gérer vos finances sans mauvaises surprises.
Le taux variable : pour profiter d’un taux de départ plus bas
Vous êtes jeunes actifs, vos revenus devraient augmenter dans les années à venir. Vous choisissez un taux variable pour profiter d’un taux attractif aujourd’hui, avec l’idée de renégocier ou basculer en fixe plus tard. Bien sûr, il faut accepter le risque que vos mensualités augmentent si les taux montent.
Taux fixe ou taux variable : quels sont les avantages et inconvénients ?
Beaucoup d’emprunteurs hésitent entre un taux fixe ou taux variable car chacun a ses avantages et ses inconvénients.
| Critère | Taux fixe | Taux variable |
|---|---|---|
| Sécurité | Mensualités stables | Dépend des marchés |
| Prévision budgétaire | Simple et clair | Moins de visibilité |
| Taux de départ | Plus élevé | Plus faible |
| Remboursement anticipé | Souvent pénalités (3 %) | Généralement sans pénalités |
| Conjoncture favorable | Peu d’intérêt si les taux baissent | Avantageux si les taux reculent |
En résumé : choisir un prêt à taux fixe ou variable, c’est arbitrer entre sécurité et prise de risque.
Taux fixes : un crédit immobilier sécurisé
La majorité des Français choisissent d’emprunter à taux fixe pour assurer leur sécurité financière avec des mensualités stables pendant toute la durée du crédit immobilier. Le taux fixe d’un emprunt varie en fonction de plusieurs critères :
La durée de l’emprunt : le taux augmente en fonction de la durée ;
L’apport personnel : un apport important permet d’accéder à des grilles plus avantageuses et facilite la négociation avec la banque ;
La région ;
Le profil de l’emprunteur : statut marital, âge, état de santé, profession, revenus, etc.
Si les taux immobiliers du marché baissent, vous pourrez peut-être renégocier votre prêt immobilier auprès de votre banque ou faire racheter votre crédit par une autre banque à un taux moins élevé. Si vous négociez votre taux fixe à la baisse, vous pourrez :
Baisser le montant de vos mensualités
Baisser la durée de votre prêt immobilier sans changer le montant de vos mensualités
À l’inverse, si les taux immobiliers du marché augmentent, celui de votre crédit immobilier ne changera pas. S’il est possible de renégocier son taux d’intérêt, la plupart des emprunteurs conservent le même taux d’intérêt pendant toute la durée du crédit immobilier.
Certaines banques peuvent refuser de renégocier votre prêt immobilier. En renégociant un prêt immobilier, les banques diminuent leurs intérêts.
Si un taux fixe privilégie la sécurité financière de l’emprunteur, il n’est pas nécessairement le plus rentable à long terme. De plus, la majorité des prêts immobiliers à taux fixe présentent des pénalités de remboursement anticipé. Il s’agit d’indemnités à verser à la banque si vous remboursez entièrement votre emprunt avant sa date d’échéance. Elles peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant à rembourser.
Pourquoi choisir un taux semi-fixe ou mixte pour les achats de courte durée ?
Le taux mixte est une formule hybride qui combine le meilleur des deux mondes : un taux fixe pendant une première période (souvent 5 à 10 ans), puis un taux variable ensuite. Autrement dit, vous bénéficiez de la sécurité d’un taux connu au départ, tout en gardant la possibilité de profiter d’une éventuelle baisse des taux à moyen terme.
Ce type de prêt est particulièrement intéressant si vous savez que vous n’allez pas conserver votre bien sur toute la durée du crédit. Dans ce cas, le risque lié à la phase variable est limité, puisque vous aurez probablement revendu avant.
Sophie et Julien achètent un appartement à Lyon. Ils savent que d’ici 6 à 8 ans, leur famille va s’agrandir et qu’ils déménageront pour une maison avec jardin. Plutôt que de signer un prêt à taux fixe sur 20 ans, ils choisissent un taux mixte 10 ans. Résultat : leurs mensualités sont plus légères aujourd’hui grâce à un taux plus bas, et ils ne subiront jamais la partie variable puisqu’ils auront vendu bien avant.
Maxime acquiert un deux-pièces pour le louer, avec l’intention de le revendre dans 5 à 7 ans pour réinvestir ailleurs. Le taux mixte lui permet de maximiser la rentabilité de son projet grâce à un taux attractif en début de parcours, sans s’exposer durablement aux fluctuations du marché.
À quoi faut-il faire attention pour choisir le bon taux ?
Avant de trancher, posez-vous ces questions :
- Combien de temps vais-je garder ce bien ?
Si vous comptez revendre d’ici 5 à 8 ans, un taux mixte ou variable peut être plus rentable
- Ai-je besoin de stabilité dans mes mensualités ?
Un taux fixe sera préférable si vous souhaitez une sécurité totale.
- Quelle est ma visibilité sur mes revenus futurs ?
Jeunes actifs en progression ou fonctionnaires avec revenus stables n’auront pas forcément les mêmes besoins.
- Suis-je prêt à renégocier ou faire racheter mon prêt ?
Un taux variable ou mixte peut être plus intéressant si vous acceptez cette flexibilité.
Taux progressifs : à qui s’adressent-ils ?
Les Français connaissent peu ce type de prêt immobilier. Il s’agit d’un crédit immobilier sur une base de taux fixe prévoyant une augmentation des mensualités chaque année. En d’autres termes, vos mensualités seront plus élevées à la fin qu’au début. Ce mécanisme permet de réduire le coût du crédit puisque vous remboursez plus chaque année. Néanmoins, peu de banques proposent à leurs clients de contracter un emprunt à taux progressif.
Les prêts immobiliers à taux progressifs sont conseillés aux :
fonctionnaires dont les revenus vont croître ;
jeunes entrepreneurs ayant de bonnes perspectives d’avenir ;
investisseurs locatifs dont les revenus fonciers vont augmenter.
Le taux progressif permet de négocier un montant de prêt plus élevé puisque le calcul du coût de l’endettement est réalisé sur la première mensualité. De plus, ce type de prêt réduit également le coût total du crédit. En effet, l’augmentation du montant des mensualités permet de raccourcir la durée du prêt et de réduire mécaniquement son coût.
N’hésitez pas à simuler votre projet immobilier pour comparer les taux immobiliers en vigueur afin de choisir le type de financement le plus adapté à votre situation.
