Tout savoir sur le crédit immobilier chez Palatine : taux et conditions

Palatine en bref

Banque Palatine est une banque française à statut particulier : filiale à 100 % du Groupe BPCE (deuxième groupe bancaire français), elle se positionne exclusivement sur le segment haut de gamme. Son cœur de métier, c'est la banque privée (gestion de patrimoine pour clientèle fortunée) et le financement des ETI. Concrètement, elle ne s'adresse pas à un emprunteur grand public.

Le maillage est volontairement sélectif : 38 implantations en France, dont 26 centres d'affaires et de banque privée dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes…). Aucune présence en zone rurale. La banque accompagne environ 13 000 entreprises et plus de 50 000 clients banque privée.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations de Palatine et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir Palatine pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Pour les profils patrimoniaux et hauts revenus : la banque cible explicitement les emprunteurs disposant de revenus annuels supérieurs à 100 000 € ou d'une épargne supérieure à 100 000 €. Pour le segment banque privée, les seuils montent à 150 000 € de revenus ou 250 000 € d'épargne. Pour ces profils, l'accompagnement est sur mesure : conseiller patrimonial dédié, expertise en gestion de patrimoine, fiscalité et placements, montages adaptés aux situations complexes.

Pour les investisseurs locatifs : Palatine prend en compte les revenus locatifs existants ET futurs à 90 %, là où la pratique de marché plafonne souvent à 70 ou 80 %. Sur un projet locatif structuré, ce calcul libère mécaniquement de la capacité d'emprunt. La banque accepte également les SCI familiales et patrimoniales à l'IR, ainsi que les SARL.

Pour les emprunteurs solides souhaitant pousser leur effort : le taux d'endettement maximum atteint 38 % pour les résidents via la marge dérogatoire HCSF, au-delà du plafond standard de 35 %.

Pour les non-résidents : la banque finance les non-résidents pour leurs résidences secondaires et investissements locatifs en France, avec un cadre clair (apport de 33 % ou dérogation à 100 000 € + 20 000 € d'épargne résiduelle).

Les points de vigilance

• Frais de dossier élevés : 1,2 % du montant du prêt, plafonnés à 2 000 €.
• Frais bancaires au quotidien dans le haut du marché : cohérents avec le positionnement banque privée mais à intégrer dans le coût global de la relation.
• Pas de rachat de crédit : Palatine n'accepte plus les opérations de rachat de crédits externes.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier chez Palatine

Est-ce que tout le monde peut emprunter chez Palatine ?

Non, et c'est revendiqué. Palatine cible une clientèle patrimoniale ou à hauts revenus. Concrètement, on entre en relation à partir de 100 000 € de revenus annuels ou 100 000 € d'épargne (segment patrimonial), avec des seuils plus élevés pour la banque privée.

Côté résidence et nationalité : - Résidents français : acceptés. - Non-résidents : acceptés pour résidence secondaire et investissement locatif (pas de résidence principale). - Étrangers résidant en France : titre de séjour d'une durée minimale de 4 ans requis. - Travailleurs frontaliers : acceptés sans conditions spécifiques. - Nationalités exclues : ressortissants des États-Unis et du Royaume-Uni notamment.

Statuts professionnels acceptés : - CDI et fonctionnaires - CDD et intérimaires - Professions libérales - Artisans et commerçants - Travailleurs Non Salariés (TNS, indépendants relevant du régime social des non-salariés)

Montages juridiques : - SCI familiales et patrimoniales à l'IR : acceptées - SARL : acceptées - SCI à l'IS : non financées

Quel type de bien Palatine finance-t-elle ?

Palatine finance la résidence principale (résidents uniquement), la résidence secondaire et l'investissement locatif. Les biens neufs, anciens et en VEFA, la vente en l'état futur d'achèvement, sont éligibles. Les rachats de crédits externes ne sont plus acceptés. Le Bail Réel Solidaire n'est pas financé.

Concernant les biens énergivores : les logements classés DPE E, F ou G restent finançables, mais avec un malus de 0,10 % sur le taux d'intérêt. C'est une approche moins fermée que certaines banques qui refusent purement les passoires thermiques. Mieux : Palatine propose une option « Crédit à impact » spécifiquement pensée pour ces biens — on y revient plus bas.

Localisation : financement possible à l'étranger si une garantie réelle peut être prise sur un bien en France. Pour les financements en Corse, l'accord préalable de la garantie SACCEF est une condition suspensive.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir chez Palatine ?

La durée maximale est de 25 ans pour la résidence principale et secondaire, et 20 ans pour l'investissement locatif. C'est aligné sur les pratiques HCSF du marché.

Quel apport Palatine va-t-elle vous demander ?

C'est ici que Palatine se distingue de la majorité des banques privées. Le financement à 110 %, c'est-à-dire intégrant les frais de notaire et de garantie sans apport personnel, est possible — sous conditions strictes liées au patrimoine.

Pour les résidents : - Pour un financement de la résidence principale jusqu'à 105 % : épargne résiduelle de 100 000 € obligatoire. - Pour un financement d'un investissement locatif jusqu'à 110 % : épargne résiduelle de 100 000 € également obligatoire.

Pour les non-résidents : - Apport minimum de 33 % du prix du bien, avec une épargne résiduelle d'au moins 33 % du montant du bien. - Exception : un apport d'au moins 100 000 € + une épargne résiduelle d'au moins 20 000 € permettent de déroger à la règle des 33 %.

Pour fixer les idées : un investisseur résident achetant un bien locatif à 400 000 € peut emprunter jusqu'à environ 440 000 € (frais inclus) à condition de disposer, après opération, d'au moins 100 000 € d'épargne placée. Ce n'est pas un financement « sans apport » au sens classique : c'est un financement à 110 % adossé à un patrimoine financier conservé. La logique est patrimoniale, pas commerciale.

Sur les dossiers limites, nos Experts Crédit Pretto arbitrent entre les exigences d'apport des différentes banques privées — certaines toléreront mieux un apport partiel, d'autres une épargne résiduelle plus modeste compensée par des revenus élevés. Le passage par un courtier permet de présenter le dossier à l'établissement le plus aligné avec votre structure de patrimoine.

Comment Palatine calcule votre capacité d'emprunt

Quels revenus Palatine va-t-elle prendre en compte ?

Le point fort pour les investisseurs : la prise en compte à 90 % des revenus locatifs futurs est nettement plus généreuse que la pratique de marché habituelle (70-80 %). Sur un projet d'investissement locatif structuré, l'écart entre 70 % et 90 % de prise en compte peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de capacité d'emprunt supplémentaire.

Reste à vivre minimum : - 800 € pour une personne seule - 1 200 € pour un couple - + 200 € par enfant à charge

Quel taux d'endettement maximum chez Palatine ?

Le plafond standard est de 38 % pour les résidents (via la marge dérogatoire HCSF) et 35 % pour les non-résidents. Au-delà du plafond standard, c'est une marge de manœuvre intéressante pour les hauts revenus — l'effet d'un endettement à 38 % plutôt que 35 % se chiffre directement en capacité d'emprunt supplémentaire.

Une flexibilité supplémentaire peut être étudiée au cas par cas pour les dossiers présentant un reste à vivre très confortable. Avec un dossier bien construit et un patrimoine solide, nos courtiers Pretto obtiennent parfois des conditions au-delà du plafond standard, en s'appuyant sur le reste à vivre et la qualité de l'épargne résiduelle. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit.

Les garanties acceptées chez Palatine

L'assurance emprunteur chez Palatine

Palatine ne dispose pas de sa propre compagnie d'assurance et propose les contrats groupe de ses partenaires au sein du Groupe BPCE : CNP Assurances et BPCE Assurances.

Garanties couvertes : - Décès et PTIA, perte totale et irréversible d'autonomie - ITT, incapacité temporaire de travail, et mi-temps thérapeutique - IPT, invalidité permanente totale, et IPP, invalidité permanente partielle

Quotité minimum exigée : 100 % de couverture au global. En cas de co-emprunteurs, la quotité peut être répartie selon les profils (par exemple 70/30, 50/50 ou 100/100 selon la structure de revenus).

Le prêt relais chez Palatine

Palatine propose des prêts relais classiques ainsi que des prêts relais avec rachat du crédit en cours. Le montant du prêt relais est calculé à hauteur de 75 % de la valeur du bien mis en vente, après déduction du capital restant dû le cas échéant. Les prêts relais ne sont pas soumis aux indemnités de remboursement anticipé (IRA), ce qui sécurise l'emprunteur en cas de vente rapide du bien initial.

Les frais à prévoir chez Palatine

Frais de dossier : 1,2 % du montant du prêt, avec un minimum de 550 € et un plafond de 2 000 €.

C'est dans le haut du marché en pourcentage, mais le plafond à 2 000 € limite l'addition pour les emprunts importants — c'est cohérent avec une clientèle patrimoniale qui emprunte des montants élevés. Sur un prêt de 1 million d'euros, les frais de dossier représentent 0,2 % du capital plafonné, ce qui devient compétitif.

Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) : un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, plafonné à 3 % du capital restant dû. Exonération en cas de vente du bien suite à un changement de lieu d'activité professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité. Les prêts relais et PTZ ne sont pas soumis aux IRA.

Modularité des échéances : - Possible après une période de 2 ans, et la première modulation doit obligatoirement être à la hausse. - Modulations suivantes possibles tous les 12 mois. - Hausse jusqu'à +20 % de l'échéance précédente. - Baisse possible, à condition de ne pas allonger la durée initiale du prêt. - Pas de report ni de suspension d'échéances.

Selon le profil, le montant du prêt et les contreparties d'épargne apportées, nos Experts Crédit Pretto travaillent les leviers de négociation possibles avec Palatine — c'est un sujet à préparer en amont du dossier.

L'expérience client chez Palatine

Application mobile ePalatine Particuliers : notée 4,7/5 sur Apple Store, application également disponible sur Google Play et maintenue activement. Fonctionnalités : suivi des dépenses avec géolocalisation et historique sur 26 mois, authentification biométrique (Face ID, empreinte), blocage/déblocage de carte 24h/24, messagerie sécurisée avec le conseiller, gestion en ligne des crédits immobiliers.

Accompagnement humain : chaque client banque privée dispose d'un conseiller référent attitré. Hotline disponible du lundi au vendredi de 8h à 19h. Pour les clients ne pouvant pas se déplacer, des agences Premium à distance offrent un service exclusif.

Avis clients : retours polarisés. Côté positif : disponibilité et compétence du conseiller dédié, qualité des conseils en gestion de patrimoine, retraite et placement. Côté négatif : depuis la réorganisation du réseau, certains clients particuliers signalent des orientations vers une plateforme téléphonique sans interlocuteur identifié, et des délais administratifs allongés sur les opérations de back-office.

La politique environnementale de Palatine

Banque Palatine est titulaire du label « Engagé RSE » délivré par l'AFNOR, niveau « Confirmé » depuis 2025 (initialement obtenu au niveau « Progression » en 2024). Elle a publié son premier rapport de durabilité conforme à la directive CSRD en 2025 (exercice 2024), couvrant transition environnementale, droits humains et éthique des affaires dans le cadre du plan stratégique Palatine 2030. Selon les résultats 2025 publiés, 29 % des financements octroyés aux entreprises sont des financements verts ou à impact.

L'option « Crédit à impact » sur le crédit immobilier est l'offre la plus distinctive côté particuliers : - Ciblée sur les logements classés E, F ou G au DPE, avec un projet de travaux de rénovation planifiés. - L'emprunteur dispose de 40 mois à compter du premier déblocage de fonds pour soumettre un nouveau DPE attestant d'une amélioration d'au moins deux classes de performance énergétique. - En cas d'amélioration constatée : réduction du taux de crédit et baisse des mensualités.

Le compte courant chez Palatine

La banque s'attend à entrer en relation globale avec l'emprunteur. Pour les résidents, cela passe généralement par la domiciliation des revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, pensions) et des charges courantes, ainsi que par la souscription aux offres de cartes bancaires et de banque à distance. Pour les non-résidents en investissement locatif, la domiciliation des revenus locatifs sur le compte Palatine est attendue.

Tarification compte courant (clientèle privée 2026) : - Frais de tenue de compte : environ 6 € / mois - Cartes bancaires : de 30 € / an (Visa Money) à 335 € / an (Visa Infinite), avec les paliers Visa Classic (49 €), Capitale (72 €), Premier (145 €) et Platinium (200 €)

L'entrée en relation est réservée à une clientèle patrimoniale sélectionnée — il n'existe pas d'offre grand public ni d'offre promotionnelle d'ouverture de compte.

L'avis de nos courtiers Pretto sur Palatine

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec Palatine sur les dossiers récents.

Pour qui Palatine est-elle vraiment intéressante ?

Pour les profils patrimoniaux et hauts revenus disposant d'au moins 100 000 € de revenus annuels ou 100 000 € d'épargne : Palatine offre un accompagnement banque privée rare sur le marché du crédit immobilier, avec un conseiller dédié et une vraie expertise patrimoniale au-delà du simple crédit.

Pour les investisseurs locatifs structurés : la prise en compte des revenus locatifs (existants et futurs) à 90 % et l'acceptation des SCI familiales et patrimoniales à l'IR positionnent Palatine parmi les banques de référence pour les investisseurs déjà patrimoniaux. Sur un projet d'investissement locatif sérieux, le calcul de capacité d'emprunt est mécaniquement plus généreux qu'ailleurs.

Pour les non-résidents souhaitant acquérir une résidence secondaire ou investir en France : la banque a un cadre clair, une exception bien calibrée (100 000 € d'apport + 20 000 € d'épargne résiduelle) et une expérience établie sur ces dossiers.

Pour les acquéreurs de passoires thermiques avec projet de rénovation : l'option Crédit à impact est un vrai différenciant, peu d'équivalents sur le marché.

Les leviers de négociation

Chez Pretto, on observe que les dossiers Palatine se travaillent surtout sur la structure patrimoniale globale plutôt que sur des éléments isolés. Nos Experts Crédit constatent que : - L'apport de contreparties d'épargne (assurance vie, PEA, compte-titres) sur des montants significatifs est un levier reconnu pour améliorer les conditions. - La qualité de l'épargne résiduelle post-opération pèse autant que le revenu mensuel dans l'arbitrage de la banque. - Sur les dossiers à fort reste à vivre, la flexibilité au-delà du seuil d'endettement de 38 % s'étudie au cas par cas — un point qui se prépare en amont. - Pour les non-résidents, arbitrer entre la règle des 33 % et l'exception 100 000 € + 20 000 € peut faire bouger significativement le besoin d'apport — un Expert Crédit Pretto sait positionner le dossier sur la meilleure des deux règles.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les profils primo-accédants standards à revenus modestes ou intermédiaires trouveront ailleurs des banques mieux dimensionnées pour leur situation — Palatine n'est tout simplement pas positionnée sur ce segment. Idem pour les ressortissants américains ou britanniques, les projets en SCI à l'IS, et les dossiers de rachat de crédit, qui ne sont plus traités. Les emprunteurs sans relation bancaire patrimoniale ou actifs financiers à apporter passeront aussi à côté de l'essentiel de la valeur ajoutée Palatine.