Comment optimiser ma fiscalité dans le cadre d’une LMNP ?
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Vous projetez d’acheter un bien ? L’investissement immobilier en LMNP pourrait être la stratégie qu'il vous faut ! Mais quels sont les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ? On vous dévoile comment ce statut peut transformer votre investissement immobilier en un véritable atout financier, tout en bénéficiant de déductions fiscales intéressantes.
Les avantages de la location meublée
L’un des nombreux avantages de la location meublée non professionnelle, c’est la possibilité de fixer un loyer en moyenne 20 à 30 % plus élevé qu’en location nue. En effet, le logement est équipé et le locataire peut s’installer directement, ce qui justifie un loyer plus élevé.
À l’inverse des revenus fonciers issus des locations nues, les revenus des locations meublées sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils se déclarent comme les revenus d’une petite entreprise commerciale et bénéficient de déductions fiscales beaucoup plus importantes, notamment la déduction de l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux.
Ce type de location est particulièrement attractif pour les jeunes actifs, les étudiants, et les personnes en mobilité professionnelle qui recherchent une solution clé en main.
En optant pour la location meublée, vous percevez donc plus de revenus. Ces revenus bénéficient de régimes fiscaux plus avantageux qu’en location vide : le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, offre en effet la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif tout en diminuant sa charge fiscale et en récupérant la TVA.
Les régimes fiscaux en LMNP
Il existe deux régimes fiscaux principaux pour les revenus issus de la location meublée : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est adapté aux loueurs qui ne souhaitent pas s’encombrer de formalités comptables complexes.
Location vide (micro-foncier) : Dans le cas de la location vide, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs.
Location meublée (micro-BIC) : Pour la location meublée, l’abattement forfaitaire est de 50 % sur les loyers, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles.
Jusqu’en 2023, l’abattement pour les meublés de tourisme classés atteignait 71 %. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l’abattement est limité à 30 % pour les meublés non classés (plafond de 15 000 € de recettes) et à 50 % pour les meublés classés, dans la limite de 77 700 €. Cette réforme vise à encadrer les locations saisonnières et à rééquilibrer la fiscalité en faveur des locations longue durée.
Le régime micro-BIC est particulièrement simple à mettre en place. Vous déclarez vos revenus bruts et l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement correspondant. Cependant, aucune autre déduction n’est possible, ce qui peut être moins avantageux si vous avez des charges conséquentes.
Le régime réel simplifié
Dans le contexte cité plus haut avec des charges importantes, le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, qu'il s'agisse d'un bien vide ou meublé. Il permet en effet de déduire toutes les dépenses réelles et d’amortir le bien et les meubles.
Location vide : En location vide, le régime réel permet de déduire certaines dépenses (entretien, réparations, intérêts d’emprunt, etc.), mais avec des limitations et des seuils.
Location meublée : En location meublée, le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges sans plafond, y compris les frais d’acquisition (notaire, agence), l’amortissement du bien et du mobilier, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, etc.
L’amortissement est l’un des principaux avantages de ce régime. Il permet de déduire une partie de la valeur du bien chaque année, en considérant que le bien perd de la valeur avec le temps. Cette déduction peut considérablement réduire, voire annuler votre revenu imposable.
En LMNP, au régime réel simplifié, l’amortissement ne rentre pas en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Ainsi, en cas de revente, vous bénéficiez de la plus-value des particuliers, ce qui évite les mauvaises surprises. De plus, vous pouvez changer de régime fiscal chaque année avant le 1ᵉʳ février en adressant un simple courrier à l’administration fiscale.
Exemple chiffré des régimes fiscaux en LMNP
Supposons un logement loué 800 € par mois + 50 € de charges, soit 10 200 € de loyers annuels. Le foyer est imposé dans la tranche marginale de 30 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple en micro-BIC
Dans ce régime, les loyers de 10 200 € bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50%.
👉 Revenu imposable = 10 200 € × 50 % = 5 100 €.
Imposition = (30 % + 17,2 %) × 5 100 € = 2 407 € d’impôt et prélèvements sociaux.
Exemple en régime réel simplifié
Au régime réel, on déduit les charges et amortissements réels :
Amortissement immobilier : 6 000 €
Amortissement mobilier : 1 000 €
Taxe foncière : 500 €
Intérêts d’emprunt : 1 000 €
Charges de copropriété : 1 500 €
Entretien : 200 €
👉 Total charges et amortissements = 10 200 €
👉 Revenu imposable = 10 200 € – 10 200 € = 0 €
Résultat : aucun impôt ni prélèvements sociaux à payer tant que les loyers sont intégralement absorbés par les charges et amortissements.
Les amortissements pratiqués (ici 7 000 € par an) devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value si vous revendez le bien.
Cela peut donc augmenter l’imposition au moment de la cession, même si l’économie d’impôt est très forte pendant la période de location.
Supposons des loyers de 800 € par mois et 50 € de charges, soit un montant annuel de 10 200 €. Le taux marginal d’imposition est de 30 %, plus 17,2 % de CSG/CRDS.
En location meublée, les loyers peuvent être 20 à 30 % plus élevés qu’en location vide.
Le régime micro-BIC offre un abattement de 30 ou 50 % sur les revenus locatifs.
Le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges et amortissements sans plafond.
Le régime réel simplifié réduit souvent le revenu imposable à zéro, éliminant l’imposition.
L’amortissement annuel de la valeur du bien et du mobilier n’impacte pas le calcul de la plus-value immobilière.
Il est possible de changer de régime fiscal chaque année avant le 1ᵉʳ février.
Le régime réel permet de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années sur les revenus de location meublée.
