L'assurance de prêt immobilier : définition et calcul

Tous les prêts immobiliers doivent être couverts par une assurance de prêt immobilier. Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques vous demandent d'y souscrire pour obtenir votre crédit. Logique : ce contrat leur assure en effet le remboursement du capital restant dû s’il vous arrive quelque chose. C'est donc une protection cruciale pour vous en cas de coup dur.

1. Concrètement, comment fonctionne l'assurance de prêt immobilier ?

A tout moment, le remboursement de votre crédit est assuré en cas de problème couvert par votre contrat. S'il vous arrive quelque chose, il sera ainsi remboursé directement sans que l’argent ne transite sur votre compte.

Les deux modes de calcul de l’assurance de prêt immobilier

Les assureurs et les banquiers peuvent vous faire une proposition d'assurance emprunteur basée sur l'une des méthodes ci-dessous :

  • Cotisation sur le capital initial: la mensualité d’assurance est calculée sur le montant que vous avez emprunté. Elle est donc constante (et indépendante du taux d’intérêt de l’emprunt !). Cette méthode est ainsi souvent utilisée pour les assurances groupe des banques.
  • Cotisation sur le capital restant dû : la mensualité d’assurance est calculée sur le moment qu'il vous reste à rembourser. Elle diminue donc au fur et à mesure du prêt car plus vous remboursez de capital, moins vous payez. Cette méthode est souvent utilisée avec la délégation d'assurance.

Attention : à ces primes peuvent s'ajouter divers frais (frais de dossier, frais d'adhésion voire des frais de mensualisation)

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Les quotités : si vous empruntez à plusieurs

Beaucoup d’entre vous souhaitez emprunter avec quelqu'un : c'est votre co-emprunteur (bien souvent votre mari ou votre femme). Dans ce cas, vous participez tous les deux au remboursement du prêt et vous vous engagez de façon solidaire à rembourser le crédit à la banque. Pour autant, celle-ci n'impose pas que vous soyez assurés à la même hauteur.
La quotité désigne ainsi la couverture sur un emprunteur et correspond à la part de capital à garantir. C’est la part de capital qui sera remboursée s’il arrive quelque chose à cet emprunteur.

Votre prêt doit au minimum être couvert à 100 %, c'est-à-dire que la somme des quotités des deux emprunteurs doit être égale à 100 %. Chacun des co-emprunteurs peut également choisir de se couvrir jusqu'à 100 % : votre prêt sera alors couvert à 200 %. Idéalement, votre choix de quotités doit être cohérent avec la répartition des revenus entre les co-emprunteurs. Par exemple, si vous empruntez avec votre conjoint et que vos revenus représentent 60 % des revenus du couple, vous devez vous couvrir au minimum à hauteur de 60 %.

Bon plan
Choisir de vous assurer chacun à 100 % du prêt est un bon moyen de protéger votre famille : s'il arrive quelque chose à l'un d'entre vous, le prêt est entièrement remboursé et le co-emprunteur dispose alors du bien.
Exemple

M. et Mme Bovary empruntent 200 000 € sur 25 ans. L’assurance décès invalidité qui accompagne le prêt coûte 0.40 % du capital initial par an. Cette assurance couvre 100 % du prêt, à répartir comme il leur convient sur chacun d’eux.

Ils devront payer 800 € (0.40 % x 200 000 €) pour leur assurance emprunteur (environ 67 € par mois). Sur les 25 ans de remboursement, le coût total de cette assurance leur revient donc à 20 000 € (25 x 800). Les Bovary ont la possibilité de s’assurer plus (entre 100 et 200 % de leur prêt). En prenant la garantie la plus importante, le coût monterait à 40 000 €.

2. Quels sont les risques couverts par l'assurance de prêt immobilier ?

Il existe plusieurs niveaux de couverture possible, du minimum vital à une couverture plus complète :

L’assurance décès : la couverture indispensable

La banque exige cette garantie dans tous les cas. Elle assure le remboursement à la banque en cas de décès de l’un ou des deux co-emprunteurs.

L’assurance invalidité : une multitude d’options, pour se couvrir du lumbago à la perte totale d'invalidité

L’assurance décès vient souvent en complément d'une ou plusieurs assurances invalidité. Il existe plusieurs types de contrats couvrant des degrés différents d’incapacité à travailler.

La banque pourra exiger que vous cumuliez plusieurs formes de couvertures en fonction de votre dossier. Soyez vigilants, les garanties des contrats d'assurances varient beaucoup - conditions de prise en charge, durée de garantie, exclusions : de nombreux points doivent absolument être vérifiés avant de souscrire.

L’assurance chômage : à prendre en fonction de votre profil

Vous pouvez choisir de souscrire à une assurance chômage. Elle prendra alors en charge la totalité ou une partie des mensualités. Cependant elle est soumise à un certain nombre de contraintes (carence, franchise, durée de couverture) et est généralement coûteuse. Ce n'est donc pas toujours judicieux d’y souscrire et nous vous recommandons d'étudier la question en profondeur.

3. Votre profil influe sur la prime d’assurance de prêt immobilier : plutôt golfer ou base jumper ?

Pour évaluer votre profil, les assureurs vont prendre en compte 3 grandes catégories de risques :

  • Le risque médical , lui même conditionné par votre âge, vos antécédents médicaux, le fait d’être fumeur ou non. Vous devrez remplir un questionnaire médical scrupuleusement. Au bout de 10 ans, les malades bénéficient du “droit à l’oubli”, c’est à dire que sous certaines conditions, ils n'ont pas à révéler obligatoirement des antécédents pour ne pas subir de surprime ou d'exclusions.
  • Le risque professionnel : certaines professions sont considérées comme étant « à risque ». Si c’est votre cas, on vous demandera des détails spécifiques à votre métier : bien sûr, certains contrats vous couvrent quelle que soit votre profession.
  • Le risque d’activité de loisir : de la même manière que pour les métiers à risque, vous devrez répondre à un questionnaires spécifiques si l’une de vos activités (la plongée ou le saut en parachute par exemple) est considérée comme risquée.
En fonction du risque, l’assureur vous proposera une formule adaptée à votre profil : acceptation à la tarification normale, surprimes et/ou exclusions.
A retenir
  • La banque exige toujours l’assurance décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).
  • Il faut choisir une couverture qui correspond à son investissement.
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