Immobilier : comment se passe une vente aux enchères ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous avez entendu parler des ventes aux enchères en immobilier ? Si cette méthode sembler présenter de nombreux avantages, il y a cependant des paramètres à ne pas négliger pour mettre toutes les chances de votre côté. Nous vous expliquons comment vous y prendre pour acquérir le bien désiré sans mauvaise surprise.

Comment vous préparer à une vente aux enchères en immobilier en tant qu’acheteur ?

Une vente aux enchères présente certains avantages non négligeables tels que :

  • Des biens parfois atypiques qui ne seraient pas envisageables dans le cadre d’une vente « traditionnelle »
  • Le prix est fixé par l’acquéreur, vous êtes donc sûr du budget alloué
  • Des biens variés à la portée de votre budget : immeubles, bâtiments professionnels, terrain à bâtir, domaines…
  • Un prix de départ souvent plus bas que la valeur du bien. Si aucun prix de départ n’est fixé, le vendeur pourra toutefois définir un prix minimum.
Attention cependant à bien préparer votre dossier en amont ! Pour commencer, vous devez vous assurer du montant total que vous pouvez emprunter si vous devez contracter un prêt. Sachez aussi que vous devez ajouter au prix de vente :
  • Les frais de mise en vente et de préparation de la vente aux enchères
  • Les émoluments du notaire
  • Les débours qui correspondent au traitement du dossier avancés par le notaire
  • Les frais d’achat destinés au Trésor Public
Dans le cadre d’un logement ancien, ces 3 derniers frais représentent ce qu'on appelle généralement les frais de notaires, et ils peuvent représenter jusqu’à 8 % du montant du bien. Pensez donc à les intégrer dans le calcul de votre budget. Vous disposez cependant de nombreux outils en ligne pour vous aider dans votre démarche, à commencer par le simulateur Pretto qui calcule votre capacité d'emprunt en incluant ces différents frais supplémentaires.

Après avoir défini votre enveloppe globale, vous pouvez visiter le bien qui suscite votre intérêt et consulter le cahier des charges correspondant qui est disponible chez le notaire en charge du dossier. Il comprend les différents diagnostics et certificats, les dispositions d’urbanisme, la mise à prix et montant des frais d’organisation, les conditions générales de la vente. Vous pouvez le consulter en ligne.

Attention, il n’y a pas de délai de rétractation ni de condition suspensive d’obtention de prêt possible dans le cadre d’une vente aux enchères. Soyez donc certain de la somme que vous pouvez proposer le jour de la vente, et soyez vigilant à ne pas la dépasser.

Découvrez vos obligations lors d’une vente aux enchères en immobilier

Le jour de la vente, vous devez présenter une pièce d’identité ainsi qu’un chèque de banque nécessaire à la consignation qui doit couvrir les frais de vente. Le montant est en général de 20 % de la mise à prix du bien concerné. Un Kbis ainsi que les statuts de l’entreprise sont nécessaires si vous souhaitez passer par votre société. Bien entendu vous pouvez participer à une vente aux enchères à condition d’être majeur, de ne pas être en liquidation ou en redressement, de ne pas être sous tutelle.

Le notaire effectue alors l’annonce publique en présentant le bien, le montant de la mise à prix et des frais annexes. Un badge vous a été remis, il vous permettra de porter des enchères au moment de la vente. Si vous remportez l’enchère, vous devenez alors « l’adjudicataire » et vous devez signer l’acte de vente et faire assurer le bien. Les personnes n’ayant pas remporté l’enchère sont appelées « non adjudicataires » et peuvent tout de suite récupérer leur chèque de consignation.

Pour savoir qui remporte l’enchère, il faut savoir que les propositions se font sur une durée limitée. Ce n’est qu’au terme du chronomètre que celui qui fait la meilleure offre remporte l’enchère. Une enchère peut également se faire à la bougie. Les fumées dégagées lors de l’extinction indiquent la fin de la mise aux enchères et le dernier montant annoncé remporte l’enchère.

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Vos obligations après une vente aux enchères en immobilier

Si vous êtes l’heureux acquéreur du bien, le notaire dresse un procès-verbal d’adjudication à l’issue de la séance d’enchères : ce document tient lieu d’acte de vente. Attention, si le prix du bien est supérieur au prix estimé au début de la vente, il est possible que votre consignation ne soit plus suffisante. Vous devrez alors acquitter immédiatement le complément.

Un délai de 10 jours de surenchère doit être respecté pour que la vente aux enchères soit considérée comme définitive. Un nouvel acquéreur peut se présenter tant qu’il propose 10 % de plus par rapport au prix initial d’acquisition.

Exemple
M. Bond a acheté le 18 février 2019 une superbe maison aux enchères pour 750 000 euros. Or, le 23 février, un certain docteur propose une surenchère à 825 000 euros. M. Bond perd donc la propriété.

Si personne n’a fait d’offre durant ce délai, vous disposez alors de 45 jours pour régler le solde correspondant au montant du bien et frais inhérents au dossier. Si vous dépassez ce délai, des pénalités de retard pourront vous être réclamées.

Les risques en cas de non-paiement suite à une vente aux enchères en immobilier

Un non-paiement de bien suite à une vente aux enchères peut avoir lieu si l’acquéreur ne règle pas la somme dans le délai imparti. Il aura alors les frais de procédure et de vente à sa charge. Si le montant négocié lors de la seconde vente aux enchères est inférieur au prix convenu lors de la première séance, la différence de prix reste à la charge du premier acheteur.

La remise des clés n’a lieu qu’après paiement intégral du prix et vous pourrez alors disposer du bien que vous avez remporté aux enchères.

A retenir
  • Vous devez connaître votre capacité d'endettement avant d'acheter votre bien immobilier aux enchères.
  • Il n'y a pas de délai de rétractation, mais vous devez respecter un délai de surenchère. Mettez-le à profit pour démarrer votre recherche de financement !
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