Un voisin peut-il empêcher une vente ?
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Vous vous apprêtez à vendre votre maison ou à acheter un appartement et, là, surprise : un voisin vous glisse entre deux haies (ou deux portes) qu’il pourrait s’y opposer. Mythe ou réalité ? Faut-il vraiment croire qu’il peut empêcher la vente ? Spoiler : dans la majorité des cas, non… mais il existe quelques exceptions qui méritent de s’y attarder.
Chacun vend le bien qui lui appartient librement
La règle de base en droit français est simple : le propriétaire est libre de vendre son bien à qui il veut. C’est inscrit dans l’article 544 du Code civil, qui pose le droit de propriété comme "le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements." Autrement dit, votre voisin ne peut pas s’immiscer dans votre vente, même s’il a des opinions très arrêtées sur le futur acheteur.
Quel est le recours possible contre un permis de construire ?
Et dans le cadre d’un permis de construire, un voisin peut-il empêcher une vente ? S’il ne peut légalement pas l’entraver simplement parce qu’elle ne lui plaît pas, il est cependant en droit d’engager des démarches s’il estime que la transaction lui est préjudiciable. Pour ce faire, il peut :
effectuer une médiation ou conciliation pour que le conflit puisse être résolu à l’amiable ;
réaliser un recours gracieux auprès de la mairie pour annuler un permis de construire ou une modification d’urbanisme ;
déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif pour faire valoir ses droits.
Evelyne et son mari habitent en banlieue bordelaise. Il y a 3 ans, le terrain vacant qui jouxte leur parcelle a été vendu par leur voisin à un promoteur qui ambitionnait de construire un R+2, plus haut que leur propre maison possédant elle-même un étage. "Nous sommes allés voir la mairie pour contester ce projet et outre la construction, nous aurions dû subir les nuisances des travaux, ce qui nous aurait considérablement gêné dans nos entrées et sorties, nous et nos voisins. Nous avons donc contacté la mairie en expliquant notre situation, heureusement, la maire a refusé le permis de construire. Nous sommes tranquilles ! Enfin, pour le moment…"
Propriété en vente : quand est-il possible de contester ?
Il peut arriver qu’un voisin conteste une vente, notamment s’il possède une servitude de passage ou une servitude d’écoulement des eaux sur le terrain en question, et qu’il estime qu’il pourra être lésé. Il est donc en droit d’interférer dans cette transaction.
Une servitude de passage est un droit d’accéder à votre propriété si votre terrain est enclavé dans celui de votre voisin et qu’il n’existe aucune autre solution de passage. C’est un fait reconnu par la loi. Si votre propriété est difficilement accessible et non enclavée, vous pouvez demander une servitude conventionnelle à votre voisin qui devra vous donner son accord.
En ce qui concerne la servitude d’écoulement des eaux, les propriétaires de terrains doivent respecter l’écoulement naturel des eaux résultant de la topographie des lieux, comme indiqué dans le Code civil, article 640. Mais une construction voisine peut venir aggraver cette servitude d’écoulement des eaux. Si tel est le cas, alors un voisin peut contester une vente.
Et si le terrain n’a jamais été borné ou que les anciennes bornes ont été enlevées (attention, c’est un acte interdit !) ? C’est rare, mais cela peut encore arriver ! Votre voisin pourrait en profiter pour remettre en question la vente, en arguant d’un désaccord sur la limite entre vos parcelles. Soyez vigilant(e) !
Pour aller plus loin : Conflits de voisinage : ce qu’on peut faire… et ce qu’il vaut mieux éviterLa validité de la vente peut aussi être contestée par un tiers (ou un voisin) si la procédure de purge du droit de préemption urbain (DPU) n’a pas été respectée. En cas de DPU exercé par la commune, une vente conclue sans déclaration préalable peut être annulée.
Le droit de préemption urbain (DPU) est un outil juridique qui permet à une commune (ou un autre organisme public, comme un établissement public de coopération intercommunale) d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, à la place de l’acheteur prévu, dans le but de réaliser une opération d’intérêt général.
Un cas de nuisance peut-il venir entraver une vente ?
Justement, un voisin peut également chercher à entraver une vente s’il considère que le projet de l’acquéreur est susceptible de lui porter atteinte comme l’ouverture d’une boîte de nuit dans un petit village ! Le propriétaire voisin peut engager des démarches amiables dans un premier temps, puis saisir le tribunal s’il estime que ses droits sont bafoués par son nouveau voisin ou que ce dernier effectue une nuisance sur sa propriété.
Pour aller plus loin : Fête de la musique et nuisances sonores : la note de trop ?En copropriété, comment ça se passe ?
De la même façon que pour un bien voisin, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que "Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation". En soi, personne ne peut s’opposer à la vente de votre appartement si vous habitez dans une copropriété. Néanmoins, si le bien est associé à une cave, une place de parking ou une vente et que le bien immobilier et son annexe sont vendus séparément, le syndicat de copropriété peut s’opposer à sa vente. Si votre appartement est vendu et devient un commerce, un entrepôt ou un lieu de rencontres libertines, la vente peut être compromise par le règlement de copropriété car la destination du logement en est modifiée.
Pour aller plus loin : Elle emménage au-dessus d’une love room sans le savoirIl faut également savoir que si vous achetez un appartement loué ou si vous souhaitez vendre celui que vous louez, le locataire dispose d’un droit de préemption. Cela signifie que vous devez proposer la vente en priorité à votre locataire et l’informer au moins 6 mois avant la fin de son bail.
Dans le cas d’une vente avec droit de préemption urbain, la collectivité peut prétendre à l’achat de votre bien car il est situé dans un lieu que cette dernière a défini pour un projet d’aménagement urbain. La collectivité en question sera ainsi prioritaire sur d’autres acquéreurs.
À la question "un voisin peut-il empêcher une vente ?", la réponse est "Non !" Il ne possède aucun droit direct sur la transaction, sauf cas particuliers (droit de préemption urbain, servitude de passage…). Toutefois, des conflits ou démarches juridiques engagés par un voisin peuvent indirectement influencer la vente, notamment en dissuadant l’acheteur ou en allongeant les délais. C’est pourquoi il est essentiel, pour le vendeur comme pour l’acquéreur, de bien connaître l’environnement du bien – et les éventuelles particularités et entraves pouvant être exercées par un voisin – avant de signer !
