Lequel est le plus rentable : la location meublée ou non meublée ?

Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie patrimoniale intéressante : revenus complémentaires, protection contre l’inflation, constitution d’un capital… Mais une question divise : faut-il louer en meublé ou en vide ? Si la location meublée est souvent perçue comme plus rentable, la réalité dépend de la fiscalité, des charges et du profil de l’investisseur. Alors, quel profil est le plus intéressant pour le propriétaire ?

Les loyers sont en moyenne 15 à 30 % inférieurs à ceux d’une location meublée équivalente.

Les revenus sont ici imposés dans la catégorie revenus fonciers. Il est possible de déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt…), mais la liste reste restrictive. Si vous optez pour le régime micro-foncier (recettes < 15 000 €/an), vous ne bénéficiez que d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Quand au taux marginal d’imposition, additionné aux prélèvements sociaux (17,2 %), il peut faire grimper la fiscalité jusqu’à plus de 60 % dans certains cas.

Toutefois, ce type de location offre une meilleure sécurité financière au propriétaire dans la mesure où le locataire signe un bail d’une durée minimale de 3 ans renouvelable tacitement par période triennale. Aussi pour donner congé, le locataire devra respecter un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois sous certaines conditions. Un turnover plus faible, qui réduit la vacance locative.

L’absence de mobilier permet également d’éviter de supporter les coûts d’éventuelles dégradations. Vous aurez moins de frais d’entretien (réparation, changement mobilier, remplacement d’appliques murales, etc.), ce qui augmente la rentabilité de votre investissement.

Une location immobilière meublée comprend tout l’équipement nécessaire pour le confort du locataire (mobilier, éclairage, applique murale, électroménager, etc.), et permet ainsi de se louer 5 à 30 % plus cher qu'un même logement vide.

Un loyer plus important qui offre une rentabilité brute supérieure à celle d'un bien loué vide, jusqu’à 7 % supplémentaire.

Dans le cadre de la location meublée, les revenus tirés des loyers seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas au titre des revenus fonciers.

Il existe en effet deux types de régimes possibles dans le cas où les loyers n'excèdent pas 23 000 euros à l'année et que vous êtes un propriétaire non professionnel :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en location vide). Autrement dit, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes.

• Régime réel : possibilité d’amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, en plus de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…). Un avantage fiscal qui permet de réduire fortement, voire d'annuler, l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Malgré cet avantage fiscal, la location meublée comporte plus de risque que la location vide :

• Moins de stabilité

• Bail d’1 an minimum (ou 9 mois si étudiant).

• Turnover plus élevé, donc risque accru de vacance locative.

• Frais d’entretien plus lourds

• Obligation de renouveler régulièrement mobilier et équipements.

• Travaux de rafraîchissement plus fréquents.