Loi Lemoine : quels impacts sur l’assurance emprunteur en SCI ?

La loi Lemoine permet aux associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) de résilier leur assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni préavis. Mais le dispositif ne concerne pas toutes les situations. Il vise les associés personnes physiques qui empruntent à titre individuel (pas la SCI en tant que telle) et suppose de respecter certaines conditions. Voici ce qu’il faut vraiment savoir avant d’en tirer parti.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d'acheter et de gérer ensemble des biens immobiliers, sans objectif commercial. Chacun participe en tant qu’associé et détient une part de la société.

Quand plusieurs personnes s’associent via une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier, elles peuvent avoir besoin de contracter un prêt. Légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour une SCI familiale ou patrimoniale. Les banques l’exigent presque toujours pour accorder le crédit.

Dans ce contexte, l’assurance sert à sécuriser le remboursement du prêt. Si l’un des associés décède, devient invalide ou perd son autonomie, elle prend le relais pour couvrir tout ou une partie des échéances.

Votée le 28 février 2022, la loi Lemoine simplifie et rend plus clair l’accès à l’assurance emprunteur. Elle remplace les anciennes lois Hamon et Bourquin, désormais obsolètes). Pour y parvenir, quatre mesures majeures sont prévues dans le texte :

1. La possibilité de résilier une assurance emprunteur à tout moment, sans préavis et sans frais pour les particuliers ayant souscrit à un prêt immobilier.

2. La suppression du questionnaire santé sous certaines conditions (bien immobilier à usage d’habitation ou d’habitation et professionnel, prêt inférieur à 200 000 €/personne, fin de l’échéance avant le 60e anniversaire du contractant).

3. Le renforcement du droit à l’oubli qui passe de 10 à 5 ans, sans condition d’âge, à l’issue d’un protocole thérapeutique (cancer, hépatite C ou pathologie citée dans la grille de référence AERAS).

4. L’obligation d’information annuelle : elle implique que les établissements bancaires et d’assurances doivent informer leurs assurés de leurs droits de résiliation à tout moment. Une projection du coût de l’assurance sur 8 ans doit être jointe à cette note pour faciliter les comparaisons avec d’autres offres.

Dans une SCI, l’assurance emprunteur est souscrite individuellement par chaque associé, ce qui pourrait penser que la loi Lemoine s’applique automatiquement. Mais le texte officiel précise que la possibilité de résilier à tout moment ne concerne pas directement les contrats souscrits par des personnes morales, comme les SCI, qu’elles soient familiales, patrimoniales ou de location.

Pour que les associés puissent bénéficier de la loi Lemoine assurance emprunteur pour leur SCI, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le bien doit servir d’habitation (seule ou avec un usage professionnel), les investissements purement commerciaux ou professionnels sont exclus.

• L’assurance emprunteur souscrite ne doit pas être effectuée au nom de la SCI, mais par les associés eux-mêmes en leur nom propre et proportionnellement à leur part car seules les personnes physiques peuvent être couvertes par une assurance emprunteur.

• Le changement d’une assurance emprunteur ne peut être effective que si le nouveau contrat offre des garanties similaires à l’ancien. La banque d’origine peut refuser le changement d’assureur uniquement si le contrat présenté par l’un des associés ne respecte pas les règles d’équivalence exigées, mais elle doit le justifier par écrit.

Avant la loi Lemoine, vous ne pouviez pas résilier votre assurance emprunteur qu’à la date anniversaire du contrat. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas : la résiliation est possible à tout moment, avant ou après cette échéance, à condition que le nouveau contrat propose un niveau de garanties équivalent.

Comparer les offres et changer d’assurance peut permettre de réaliser des économies, parfois significatives. En effet, certains assureurs proposent des tarifs bien plus compétitifs que ceux imposés initialement par la banque lors de la souscription du prêt. D’après les estimations du comparateur Assurland, les gains peuvent atteindre jusqu’à 45 000 euros pour certains profils.

Dans une SCI, les associés ne sont pas obligés de souscrire leur assurance emprunteur auprès du même organisme. Chacun peut choisir le contrat le plus adapté à son profil, ce qui permet d’optimiser le coût global de l’assurance. Par ailleurs, la loi Lemoine a instauré une information annuelle obligatoire, qui aide les emprunteurs à mieux comprendre leur contrat et à comparer plus facilement les offres disponibles, qu’il s’agisse d’une SCI familiale, patrimoniale ou locative.

Pour un établissement bancaire, l’important est que 100 % du prêt soit correctement couvert via la répartition des quotités entre les associés. Elles ne sont pas obligatoirement identiques, mais leur somme doit atteindre la totalité du prêt.