Indemnité d’immobilisation : définition et montant

L’indemnité d’immobilisation est la somme que l’acheteur dépose en garantie auprès du vendeur à la signature d’une promesse de vente, pour réserver le bien le temps de conclure la vente. Son versement n’est pas automatique : la loi ne l’impose que lorsque l’exclusivité accordée par le vendeur dépasse 18 mois, mais dans les faits, la plupart des vendeurs le demandent quand même. Son montant n’est pas fixé par la loi ; en pratique, il tourne autour de 10 % du prix du bien.

Une fois que le vendeur et l’acheteur potentiel d’un bien immobilier se sont entendus sur le prix et les conditions de la vente, il arrive parfois que l’acquéreur dépose une indemnité d’immobilisation.

Ce montant immobilisé appelé séquestre est un gage de sérieux de sa part, et lui sert à réserver le bien le temps de conclure effectivement la vente.

Indemnité d’immobilisation et promesse de vente

Lorsque le vendeur accepte votre offre, vous avez le choix entre la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Le compromis est un contrat par lequel les deux parties s’engagent à réaliser la vente (sauf condition suspensive comme le refus du prêt immobilier).

Cette option engage fermement vendeur et acheteur. On dit d’ailleurs qu’elle “vaut vente” d’un point de vue juridique.

La seconde option est la signature d’une promesse de vente. Il s’agit d’une promesse unilatérale de la part du vendeur. Il s’engage à vous vendre l’appartement ou la maison au prix négocié.

Il ne peut plus le céder à un autre acquéreur intéressé. De votre côté, vous n’êtes pas engagé juridiquement à l’achat. Mais en retour, vous devez déposer une indemnité d’immobilisation.

Cette indemnité est-elle obligatoire ?

Le vendeur demandera généralement le paiement de cette indemnité d’immobilisation. Si vous ne la payez pas, il n’a aucun intérêt à s’engager de son côté.

En effet, il retire son appartement ou sa maison du marché, sans garantie que vous lui achèterez ni contrepartie financière en cas de désistement.

Elle doit être mentionnée dans l’avant-contrat

Qu’est-ce qu’un avant-contrat ? Comme son nom l’indique, c’est un document qui fixe les termes de votre accord avant la signature du contrat de vente définitif. Dans ce cas, la promesse de vente fait figure d’avant-contrat.

Il faut mentionner dans la promesse de vente :

• les conditions prévues pour la vente (le prix notamment),
• les conditions suspensives qui vous permettent de vous désister sans perdre votre indemnité (un refus de crédit immobilier par exemple),
• la durée de l’exclusivité,
• et donc le montant d’indemnité qui vient en contrepartie.

Il est conseillé de passer par un notaire

Cependant, il est conseillé de se faire assister pour la rédaction de l’avant-contrat. Ce document engage le vendeur, mais aussi l’acquéreur pour le montant de son indemnité. Mieux vaut donc être certain de la bonne rédaction et de l’exhaustivité de son contenu.

Deuxième avantage si vous passez par un notaire, l’indemnité d’immobilisation peut transiter par lui. Il conserve alors la somme le temps que la vente soit conclue. Cela rassure le vendeur sur la disponibilité des fonds, et l’acquéreur qui n’a pas à les verser directement à la partie adverse.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation

Quelle somme faut-il verser ?

Le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fixé par la loi. C’est aux deux parties de s’entendre sur ce point.

L’indemnité d’immobilisation est versée au moment de la signature de la promesse de vente.

Comment la récupérer si vous renoncez au bien ?

Tout d’abord, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de la promesse. Si vous changez d’avis dans cette période, vous récupérez l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité sans avoir à justifier de quoi que ce soit.

Ce délai de rétractation est valable pour un logement neuf comme pour un ancien. Ensuite, il est possible de vous rétracter au titre des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente. Vous récupérez alors votre indemnité d’immobilisation.

Ces conditions listent généralement des cas dans lesquels vous êtes dans l’impossibilité de conclure la vente, indépendamment de votre volonté.

Le cas le plus classique est le refus de votre financement immobilier auprès des banques. Vous êtes libre de négocier ces conditions pour les adapter à votre situation.

Si le vendeur vous soupçonne de faire volontairement échouer la vente, il peut invoquer l’intervention du tribunal.