1. Signer un compromis de vente entre particuliers

Signer un compromis de vente entre particuliers

Vous comptez acheter ou vendre un bien immobilier entre particuliers ? Vous pensez que votre démarche sera plus compliquée qu’en passant par une agence immobilière ? Sachez que vous n’êtes pas seul !

En France, entre 35 % et 50 % des ventes sont réalisées entre particuliers. Le délai moyen de vente par le biais d’une agence immobilière est de 6 mois. La vente entre particuliers porte cette durée entre 8 et 12 mois selon le type de bien et la localisation.

Si vous achetez ou vendez un bien entre particuliers, vous passerez inévitablement par le compromis de vente et vous avez alors 3 solutions qui s'offrent à vous pour le signer :

  • Signer le compromis devant le notaire
  • Signer le compromis avec un agent immobilier
  • Signer le compromis entre particuliers

Mais alors, faut-il signer devant le notaire pour son achat entre particuliers ? Que doit contenir un compromis de vente entre particuliers ? Pas de panique, on vous explique tout ci-dessous, étape par étape !

Faut-il signer devant le notaire pour son achat entre particuliers ?

Les avantages de signer devant un notaire

L'acte signé entre particuliers revient souvent moins cher puisque la rédaction préliminaire du contrat est facturée par les études de notaire. Le tarif peut souvent atteindre plusieurs centaines d'euros, généralement à la charge de l'acheteur.

Mais si on y réfléchit bien, la signature du compromis de vente est un avant-contrat au contrat de vente finale qui sera signé devant le notaire. Il est donc logique que la plupart des particuliers se tournent vers un notaire pour signer le compromis de vente.

La rédaction de ce document et la constitution du dossier relèvent de la compétence de ce dernier.

A savoir

En signant devant un notaire, vous pouvez bénéficier des conseils et d’une assistance sur-mesure, adaptée à votre dossier !

N’oubliez jamais que le notaire est là pour défendre votre intérêt, pour vous expliquer les clauses et éventuellement négocier avec l’autre partie des conditions plus favorables pour vous.

Si vous décidez de signer un compromis de vente sans notaire, vous devrez alors redoubler de vigilance en ce qui concerne les clauses suspensives, le délai de rétractation et l’acompte. Oui, ces termes restent un peu barbares lorsque vous achetez pour la première fois, c’est pourquoi l’aide d’un professionnelle est la bienvenue.
Exemple
Si vous souhaitez avoir des aménagements en ce qui concerne le dépôt de garantie, le notaire pourra les négocier pour vous.

Si vous souhaitez restreindre les clauses qui encadrent le financement et les possibilités pour l’acheteur de se retirer en cas d’absence de prêt, le notaire sera également votre meilleur allié !

En tant qu’acheteur, les conditions suspensives négociées par un notaire peuvent vous aider à sortir de la vente en cas de difficulté pour obtenir un prêt.

Par ailleurs, le notaire est le professionnel garant de la justesse du contrat signé. Il sera là pour veiller à la conformité des clauses présentes. Sans lui, vous vous exposez à prendre des risques en termes de conformité qui peuvent se révéler très problématiques !

Quels sont les documents obligatoires au compromis de vente entre particuliers ?

Ceci étant dit, les particuliers ont la possibilité de valider entre eux un compromis de vente, sans avoir à passer par un intermédiaire comme une agence immobilière ou un notaire. Il faut dans tous les cas prendre en compte les documents obligatoires au compromis de vente.

Le vendeur doit fournir des documents concernant le logement, l'immeuble ou encore la copropriété. De plus, le délai de rétractation commence à partir du moment où l'acquéreur est en possession de tous les documents obligatoires.

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Les documents relatifs au bien immobilier

Le compromis de vente doit contenir de nombreuses annexes obligatoires :

  • Les annexes concernent le bien immobilier avec des documents comme l'attestation de surface conforme à la loi Carrez.
  • le Dossier de Diagnostic Technique contenant le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques. Le vendeur doit également vous donner un constat de risque d'exposition au plomb et à l'amiante.
  • l'attestation de l'état de l'installation d'électricité, de gaz et le certificat de conformité de l'installation d’assainissement non collectif

    Les documents relatifs à l'immeuble et à la copropriété

Cette partie est valable lorsque vous achetez un appartement situé dans un immeuble collectif. Avec la loi Alur, le vendeur doit vous fournir des documents relatifs à l'organisation et la situation financière de la copropriété.

Premièrement, le vendeur doit vous fournir les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Vous devez être en possession, au minimum, des trois derniers comptes rendus.

Ces documents vous permettent de connaître les décisions prises au cours des trois dernières années ainsi que les projets de rénovations. Cela vous évite d'avoir les grosses surprises à venir.

A savoir

En complément des procès-verbaux, le vendeur doit vous faire parvenir ce qu'on appelle le carnet d'entretien de l'immeuble. Il est établi et mis à jour par le syndic afin de renseigner les acquéreurs de l'état général de l'immeuble dont les équipements.

Les clauses à négocier au moment de signer le compromis entre particuliers

Attention, même si vous décidez de signer un compromis de vente entre particuliers et non devant un professionnel, le compromis garde sa valeur juridique !

Signer le compromis de vente engage juridiquement les deux parties dans la vente du bien immobilier et aucune ne peut se rétracter. Cependant, la loi accompagne les acquéreurs avec la possibilité de se retirer de la vente. Depuis la loi Macron, l'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours. Durant cette période, vous pouvez sortir de la vente sans donner de motif.

A savoir

Il existe également plusieurs clauses à négocier au moment de signer le compromis de vente. Les conditions suspensives permettent de conditionner la réalisation de la vente à des conditions particulières comme l'obtention d'un financement.

Plusieurs textes de référence existent afin de compléter les dispositions du compromis de vente : le Code de la consommation (Article L. 312-16) ou le Code de la construction et de l'habitation (Article L. 271-1).

Ces textes permettent respectivement d’indiquer une condition suspensive en cas de non-obtention de prêt bancaire, et d’indiquer le délai de rétractation.

Ainsi, si vous n’obtenez pas de prêt de la part de la banque pour pouvoir acheter votre bien le code de la consommation vous offre la possibilité de vous rétracter de la vente.

Notez en revanche que dans certaines zones tendues, comme à Paris par exemple, les vendeurs peuvent demander de signer des compromis de vente sans conditions suspensives.

Prenez donc le temps de négocier ces clauses afin qu’elles ne vous jouent pas de mauvais tour !

Que doit contenir un compromis de vente entre particuliers ?

Si l’on s’intéresse maintenant au contenu à proprement parler du document, il faudra là aussi être méticuleux dans la formalisation.

Tout d’abord, nous vous recommandons d’indiquer qu’il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale de vente mais bien d’une promesse synallagmatique, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une promesse où les parties s'obligent réciproquement l'une envers l'autre.

Ensuite, l’acte doit mentionner les coordonnées du vendeur et celles de l’acquéreur.

Puis il vous faudra donner les éléments concernant le bien immobilier dont il est question :

  • l’adresse du bien
  • l’origine du bien c’est-à-dire la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, l’acte notarié, etc.
  • le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes (notamment s’il y a un cave, un parking, etc.)
  • l’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude
  • la destination du bien : ce point est important car la vente pourra être annulée si le bien ne peut pas remplir sa fonction, par exemple un appartement inlouable

    Enfin, il faudra donner tous les éléments relatifs à la vente :

  • La nature de la vente : au comptant ou en viager par exemple
  • Le droit de rétraction et son délais
  • Le prix du bien et les modalités de paiement
  • L’indemnité d’immobilisation : son montant est fixé librement par les deux parties dans la limite de 10 % du prix de vente
  • Le délai pour signer l’acte de vente chez le notaire
  • La prise en charge des frais annexes
  • Toute situation particulière : comme la vente d’une maison sans déclaration d’achèvement de travaux par exemple (tous travaux réalisés nécessitent une déclaration d’achèvement)
  • Les conditions suspensives
  • Les annexes

L’enregistrement auprès des services fiscaux

Pour finaliser votre compromis de vente, vous devez impérativement l'enregistrer auprès des services fiscaux !

Dans le cas d'une promesse de vente signée entre particuliers, vous devez l’enregistrer auprès du service des impôts. N'importe laquelle des deux parties peut procéder à l'enregistrement, auprès du Trésor Public de son domicile.

Sachez que le tarif d'enregistrement de l'acte est un montant forfaitaire qui est actuellement fixé à 125 €.

A retenir
  • Lors d'une vente entre particuliers, vous devez impérativement signer un compromis de vente, vous ne pourrez pas entamer de démarches de prêt avec votre banque sans lui !
  • Des professionnels de l’immobilier tels que les notaires sont spécialistes de ces documents et peuvent vous être d’une aide précieuse lors de la négociation des conditions et clauses du compromis de vente.
  • Si vous signez entre particuliers, il faudra redoubler de vigilance et veiller à avoir tous les documents et annexes avant d’enregistrer votre compromis de vente auprès des services fiscaux.
Mis à jour le 28 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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