Signer un compromis de vente entre particuliers

Pour faire un compromis de vente entre particuliers, rédigez un document conforme mentionnant le prix, le bien et les conditions suspensives, joignez les diagnostics et le titre de propriété, puis signez-le en deux exemplaires. Seule une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée auprès des services fiscaux, dans les 10 jours et moyennant 125 €, sous peine de nullité ; le compromis n’y est pas soumis. Aucun notaire n’est obligatoire à ce stade, et l’acheteur dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter.

Acheter ou vendre un bien immobilier entre particuliers sans passer par une agence, c’est tout à fait possible ! Mais cela implique aussi quelques démarches à gérer soi-même. Parmi elles, la signature du compromis de vente entre particuliers, une étape clé pour officialiser l’accord entre l’acheteur et le vendeur.

Comment faire un compromis de vente entre particuliers ?

Lorsque l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le prix de vente et les conditions de la transaction, ils doivent formaliser cet accord avec un compromis de vente.

Trois options existent :

• Signer devant un notaire, qui sécurise la transaction et conseille les parties, mais implique des frais.
• Passer par une agence immobilière, si la vente a été conclue par son intermédiaire.
• Signer entre particuliers, ce qui réduit les coûts mais nécessite une grande rigueur.

Si vous choisissez la troisième option, voici les étapes à respecter :

1. Rédigez un compromis de vente conforme. Il est possible d’utiliser un modèle de compromis de vente entre particuliers à imprimer, mais il est conseillé de bien le relire ou de le faire vérifier par un professionnel.
2. Joignez tous les documents obligatoires : diagnostics techniques, titre de propriété, documents de copropriété si nécessaire.
3. Signez en double exemplaire : l’un pour l’acheteur, l’autre pour le vendeur.
4. Respectez le délai de rétractation de 10 jours, qui permet à l’acheteur de se désengager sans pénalité.
5. Enregistrez le compromis auprès des services fiscaux (voir ci-dessous).

L’enregistrement auprès des services fiscaux

L’obligation d’enregistrement ne s’applique pas systématiquement au compromis de vente : elle concerne spécifiquement la promesse unilatérale de vente conclue par acte sous seing privé.

En application de l’article 1589-2 du Code civil, une promesse unilatérale de vente immobilière établie par acte sous seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire, sous peine de nullité. N’importe laquelle des deux parties peut procéder à l’enregistrement, auprès du service des impôts de son domicile.

Le compromis de vente (promesse synallagmatique) n’est, lui, pas soumis à cette obligation légale d’enregistrement. Sachez que le tarif d’enregistrement de la promesse unilatérale est un montant forfaitaire actuellement fixé à 125 €, selon impots.gouv.fr (2026).

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Que doit contenir la promesse de vente entre particuliers ?

Le compromis de vente doit mentionner des informations précises sur la transaction pour éviter toute ambiguïté.

Le compromis de vente doit ainsi comporter :

• L’identité des deux parties : nom, prénom, adresse et statut (vendeur ou acheteur).
• La description du bien immobilier : adresse, superficie, description du logement et de ses annexes (cave, garage, parking).
• L’origine de la propriété : date du précédent acte de vente et nom de l’ancien propriétaire.

Le document doit également préciser :

• Le prix de vente et les modalités de paiement : comptant, crédit immobilier, conditions de versement de l’acompte.
• Le délai prévu pour la signature de l’acte authentique chez le notaire.
• L’existence d’une hypothèque ou d’une servitude éventuelle.
• Les conditions suspensives (voir ci-dessous).

Quels sont les documents obligatoires au compromis de vente entre particuliers ?

Pour être valide, un compromis de vente doit être accompagné de plusieurs documents.

Le vendeur doit fournir :

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT) : il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic amiante et plomb, ainsi que les certificats relatifs aux installations d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans.
• Le titre de propriété, prouvant qu’il est bien le propriétaire du bien.
• L’attestation de surface (loi Carrez), obligatoire pour les biens en copropriété.

Si le bien vendu fait partie d’une copropriété, le vendeur doit aussi remettre :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
• Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour informer l’acheteur des décisions prises.
• L’état des charges et des travaux prévus, qui permet à l’acheteur d’anticiper d’éventuelles dépenses supplémentaires.

L’acheteur ne pourra pas demander son prêt immobilier avant d’avoir reçu l’ensemble de ces documents.

Qui paye le compromis de vente entre particuliers ?

Lorsque le compromis de vente est signé sans intermédiaire, aucuns frais spécifiques ne sont dus, à l’exception du coût d’enregistrement aux impôts (125 €).

Si le compromis est signé chez un notaire, des frais de rédaction peuvent être facturés. Ces montants, généralement compris entre 150 et 300 €, correspondent à des usages observés selon les études notariales, et non à un tarif réglementé ; ils sont le plus souvent à la charge de l’acheteur.

Dans certains cas, les parties peuvent convenir d’un partage des frais. Il est donc recommandé d’en discuter avant la signature.

Les clauses à négocier au moment de signer la promesse d’achat entre particuliers

Un compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur, mais certaines clauses peuvent être adaptées pour sécuriser la transaction.

Quelles sont les conditions suspensives à prévoir dans un compromis de vente ?

Une condition suspensive est une clause du compromis de vente qui subordonne la réalisation de la vente à un événement précis : si cet événement ne se produit pas, la vente est annulée sans pénalité pour l’acheteur. La plus courante concerne l’obtention d’un prêt immobilier : si l’acheteur ne parvient pas à obtenir son financement, la vente peut être annulée sans pénalité. D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées, par exemple :

• Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux : Utile si l'acheteur envisage des modifications importantes du bien.
• Absence de servitude empêchant certains aménagements : Par exemple, une servitude de passage qui limiterait l'utilisation du terrain.
• Vente préalable d’un autre bien immobilier pour financer l’achat : Si l'acheteur compte sur la vente d'un autre bien pour financer cet achat.

Quel délai prévoir entre le compromis et l’acte de vente définitif ?

Un délai de trois mois est généralement prévu entre la signature du compromis et l’acte définitif chez le notaire. Cependant, selon les besoins des parties, ce délai peut être ajusté. Par exemple, si l'acheteur doit libérer son ancien logement à une date précise, il peut être judicieux de synchroniser les dates pour éviter une période sans logement ou avec double loyer.

Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?

Le vendeur peut demander à l’acheteur de verser un acompte, généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. Ce montant sera déduit du prix final ou restitué si la vente est annulée pour une raison prévue dans le compromis.

Dans les zones tendues comme Paris, certains vendeurs refusent les conditions suspensives pour privilégier les dossiers les plus solides. Faites donc attention lors de la négociation.

Le modèle de compromis de vente entre particuliers

Il est possible de trouver en ligne des modèles de compromis de vente entre particuliers à imprimer sous format PDF. Ces documents types permettent de s’assurer que toutes les mentions essentielles sont bien présentes.

Cependant, leur contenu peut ne pas être totalement adapté à votre situation. Il est donc conseillé de faire relire votre compromis par un professionnel avant de signer.