Maisons anciennes vs neuves : que vaut-il mieux acheter en 2025 avec les nouvelles normes environnementales ?
Acheter, c’est aussi trancher entre le charme de l’ancien et le confort du neuf. Pour certains, la question ne se pose même pas : rien ne vaut le cachet d’une vieille bâtisse. Pour d’autres, le dilemme est bien réel. Car si l’ancien séduit par son supplément d’âme, il peut vite perdre des points face aux normes environnementales de plus en plus strictes et aux coûts de rénovation énergétique qui s’envolent. Alors, que privilégier en 2025 ?
Qu’est-ce qui change côté normes environnementales ?
La Réglementation Environnementale
Cette année, le cap vers la transition énergétique s’accélère pour le secteur de l’immobilier et de la construction. Entre des normes qui se durcissent et des exigences qui s’intensifient, ça change la donne pour le porte-monnaie.
À commencer par la Réglementation Environnementale (RE). Après la RE2020, place à la RE2025 qui vient renforcer les exigences des bâtiments neufs. Avec cette nouvelle version, l’État a pour objectif de réduire de moitié les émissions de CO₂ liées à la construction d’ici 2031. Selon des chiffres datant de 2022 du ministère de l'Aménagement du territoire Transition écologique, le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et il génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) français.
Alors pour atteindre ses ambitions, un tour de vis sur les seuils carbone est nécessaire pour encourager les professionnels à recourir à des matériaux biosourcés comme le bois, le chanvre ou la paille, et de limiter l’usage du béton ou de l’acier, très émetteurs.
Et ce n’est pas tout : le confort d’été devient aussi une priorité. Orientation des bâtiments, brise-soleil, ventilation naturelle… tout doit être pensé pour éviter la surchauffe sans avoir à installer de climatisation. Pourtant, ces constructions, plus techniques, sont plus coûteuses à réaliser.
La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN)
Mais ce n’est pas tout. La loi ZAN vient aussi apporter son lot de modifications pour celles et ceux qui veulent construire une maison neuve. En effet, la loi exige une limitation de l’étalement urbain. Traduction, la loi prévoit de diviser par deux l’artificialisation des sols d’ici 2031. Ce qui veut dire que pour les communes, chaque mètre carré bâti devra être compensé par un mètre carré renaturé.
Et si cet engagement environnemental est bon pour la planète, il a une conséquence directe sur les projets des Français qui souhaitent construire leur maison : les terrains constructibles vont devenir plus rares donc plus chers car les communes vont devoir limiter les nouveaux permis de construire.
Notons tout de même qu’en mai dernier, l’Assemblée nationale a validé un article de la loi ZAN qui autorise à dépasser jusqu’à 30% la limite des surfaces naturelles aménageables.
Dans cette logique, vous vous dites que, finalement, rien de mieux que le charme de l’ancien. Minute papillon, les maisons anciennes ne sont pas hors de portée des nouvelles règles… surtout si vous achetez une passoire thermique aka un logement gourmand en énergie (classé F ou G au diagnostic de performance énergétique).
Certes, en tant que propriétaire, rien ne vous interdit d’y vivre... à condition d’aimer voir vos factures de chauffage et d’électricité exploser en hiver et pendant les périodes de canicule, si recours à une clim’. Mais si vous voulez louer votre logement, c’est une autre histoire. Depuis le début de l’année 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et les logements F le seront à partir du 1er janvier 2028.
Les propriétaires qui souhaitent continuer à louer doivent donc prévoir des travaux de rénovation énergétique. Et si vous comptez acheter votre résidence principale, si le DPE de la maison que vous convoitez est classé F ou G, la banque s'attend à ce que vous prévoyiez des travaux de rénovation. Et ça coûte de l’argent. Même si les travaux nécessitent un investissement, la bonne nouvelle, c’est que lorsque vous mettrez votre maison à vendre en France quelques années plus tard, vous pourrez en tirer un double avantage grâce aux rénovations réalisées.D’une part, parce que vous aurez sans doute pu négocier un meilleur prix à l’achat (d’après Meilleurs Agents, la marge de négociation atteint -5,9 % pour un bien classé G, contre -3 % pour un logement équivalent classé A). Et d’autre part, les travaux réalisés vous permettront de valoriser votre bien à la revente.
Alors, maison ancienne ou neuve ?
Round 1 : L'impact carbone – qui pollue le plus ?
| Maison ancienne | Maison neuve | |
|---|---|---|
| Impact | La maison est déjà bâtie alors on ne compte pas d’impact carbone lié à la construction. | Construction = gros impact carbone initial. |
| En moyenne, construire une maison neuve émet entre 1 200 et 1 800 kg de CO₂/m² (source : ADEME). | ||
| Consommation | Un logement ancien classé D ou E peut consommer jusqu’à 250 kWh/m²/an. | Une maison neuve construite avec la RE2020 ne doit pas dépasser une consommation de 55 kWhep/m²/an. *Selon le coefficient d'énergie primaire, indicateur utilisé par la RE2020. Dans cet exemple, on parle de consommation d'énergie primaire non renouvelable. |
Verdict : match nul (mais pas pour les mêmes raisons). Pourquoi ? Si on ne compte pas d’impact carbone pour une maison ancienne car elle est déjà construite, la maison neuve est imbattable sur la performance énergétique à l'usage.
Round 2 : Coûts de mise aux normes
| Maison ancienne | Maison neuve | |
|---|---|---|
| Prix | Moins chère à l’achat, mais des rénovations à prévoir pour répondre aux exigences énergétiques (DPE, rénovation globale). Les coûts peuvent augmenter le prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour les passoires thermiques. | Prix plus élevé à l’achat (terrain + construction) mais aucune rénovation à prévoir. |
| Frais de notaire | Entre 7 à 8% du prix d’achat. | Entre 2% et 3% du prix d'achat. |
| Taxe foncière | Pas d’éxonération. | Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes. |
| Aides à la rénovation | Éligible à différentes aides : | |
| éco-PTZ (jusqu’à 50 000 € à taux zéro pour les travaux de rénovation énergétique), MaPrimeRenov (bien que les aides baissent chaque année).* aides locales, sous conditions. | ||
| *en juin 2025, le dispositif a été mis en pause. | Éligible au PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, jusqu’à 100 000 € d’emprunt sans intérêt, mais en fonction des ressources. |
Verdict : Si l’on se base sur la maîtrise des coûts et la simplicité dès l'emménagement, la maison neuve gagne ce round. Mais pour le potentiel d'optimisation après rénovations (si les aides sont au rendez-vous et bien gérées), l'ancien garde des atouts. Pour autant, les aides sont cruciales pour accompagner la rénovation, donc s'il y a un gel ou une réduction drastique, la balance penche clairement vers le neuf.
Round 3 : Qualité de vie et confort thermique
| Maison ancienne | Maison neuve | |
|---|---|---|
| Confort | Moins performante à l’origine… sauf si rénovée comme il se doit. | Meilleur confort en hiver comme en été (orientation, isolation, ventilation). |
| Travaux | Parfois difficile à adapter sans gros travaux. | Pas de travaux nécessaires. |
Verdict : Si le confort thermique et la qualité de vie sans effort ni travaux sont les priorités, la maison neuve est le grand gagnant de ce round.
Vous l’aurez compris : que vous décidiez d’acheter une maison neuve ou ancienne, les normes environnementales pèsent de plus en plus sur le budget. Acheter du neuf, c’est un coût à l’achat, certes, mais entre les frais de notaire réduits, les aides possibles et les économies d’énergie à long terme, ça peut valoir le coût. L’ancien, de son côté, peut se révéler reste tout de même aussi intéressant . Mais c’est à condition d’investir dans des travaux de rénovation, qui peuvent être valorisés à la revente.
Au final, le bon choix, c’est surtout celui qui colle à votre projet de vie et à votre budget. L’important, c’est d’anticiper, de bien chiffrer… et pour ça, n’hésitez pas à vous faire accompagner pour financer votre projet par un professionnel (courtier ou banquier) dans les meilleures conditions.
