Renégocier son prêt immobilier

Renégocier son prêt : attention aux frais supplémentaires

La renégociation de crédit immobilier : vous en avez entendu parler mais vous ne comprenez pas vraiment en quoi elle pourrait vous avantager ? C’est normal, son intérêt diffère selon les situations. En effet, elle peut aussi bien vous faire économiser des milliers d’euros que vous faire perdre un temps fou voire de l’argent. 

Si les taux d’intérêts du marché sont plus faibles que celui de votre crédit immobilier alors la renégociation peut être intéressante. Par ailleurs, c’est possible de renégocier plusieurs fois son prêt.

1. A quoi dois-je faire attention quand je renégocie mon crédit ?

On ne se lassera jamais de le dire : le montant, la durée et le taux d’intérêt influent sur le coût total de votre crédit. Et si vous envisagez de renégocier votre prêt, c’est bien pour économiser de l’argent, regardons donc en quoi ces trois variables sont primordiales.

Le montant

Pour que la renégociation de crédit immobilier soit rentable, le montant du prêt doit être assez élevé. Si le montant initialement emprunté est faible, le coût du crédit l’est aussi. Renégocier son crédit n’engendrera pas d’économie significative.

La durée

La renégociation de crédit immobilier n’est avantageuse qu’en début de prêt. En effet, la part des intérêts dans les mensualités diminue avec le temps alors que celle du capital restant dû augmente. Une renégociation en fin de prêt ne présente donc pas grand intérêt puisque vous avez déjà assumé la majeure partie des intérêts. Cependant si le différentiel de taux est très élevé, cela peut valoir le coût. Par ailleurs, vous ne pouvez pas renégocier votre crédit immobilier pendant la première année. 

Les banques ou votre courtier risquent de vous demander votre “capital restant dû”. Vous pouvez demander ce montant à votre banque, le trouver sur votre tableau d’amortissement ou le calculer avec la formule suivante. Cette formule n’est évidemment plus valable si vous avez fait des remboursements anticipés.

    \[Capital\ Restant\ D\widehat{u}\ =\ mensualit\acute{e}\ *\ \frac{1\ -\ (1\ + \frac{taux}{12})^{-\ mensualit\acute{e}s\ restantes}}{\frac{taux}{12}}\]

Le taux

Dans la majorité des cas, les périodes d’augmentation des renégociations de crédit sont corrélées à une baisse significative des taux. Logique ! Et à l’inverse si vous avez emprunté pendant une période de taux bas et qu’ils remontent, pas de raison de se pencher sur la renégociation.

On entend souvent que la différence de taux d’intérêt, pour qu’une renégociation de crédit vaille le coup, doit être à minima d’1%. Nuançons : encore une fois cela dépend de votre situation.

EXEMPLE

Un prêt immobilier sur 25 ans, passer d’un taux de 2,5% à 2% au bout de la 7ème année ne permet pas le même niveau d’économie pour un emprunt de 100 000 € ou de 800 000 €.

Dans le premier cas, vous pourrez économiser environ 2 500€ contre 40 000€ dans le deuxième.

renégocier prêt rentabilité

Vous pouvez faire les calculs vous-même en utilisant la fonction CUMIPMT de Excel, voici comment les utiliser.

Intérêts restants à payer pour le prêt initial =

    \[CUMIPMT(taux\ initial,\ dur\acute{e}e\ initial,\ montant\ initial,\ date\ rachat,\ dur\acute{e}e\ initial)\]

Intérêts totaux du prêt après rachat =

    \[CUMIPMT(taux\ rachat,\ dur\acute{e}e\ rachat,\ montant\ rachat,\ 1,\ dur\acute{e}e\ rachat)\]

Gain d’intérêts =

    \[Int\acute{e}r\widehat{e}ts\ restants\ \grave{a}\ payer\ pour\ le\ pr\widehat{e}t\ initial\ -\ Int\acute{e}r\widehat{e}ts\ totaux\ du\ pr\widehat{e}t\ apr\grave{e}s\ rachat\]

2. Renégocier son prêt, c’est aussi des frais supplémentaires

Si la renégociation de crédit n’est pas toujours rentable c’est aussi parce que l’opération comprend des frais supplémentaires. 

Les  indemnités de remboursement anticipé (IRA)

La renégociation consiste à faire racheter son prêt par une autre banque, le prêt est donc soldé dans votre banque initiale. La plupart des contrats comprennent des IRA. Même si vous avez négocié une exonération de ces frais, elle n’est pas applicable en cas d’un rachat de votre prêt immobilier. Ces indemnités sont limitées à 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû (au taux moyen du prêt) et limités à 3% du capital restant dû.

Indemnités de remboursement anticipé =

    \[-CUMIPMT( \frac{taux}{12}, dur\acute{e}e\ initiale\, montant\ emprunt\ acute{e}, n,\ n\ +\ 5)\]

Avec n le numéro de la mensualité à laquelle vous allez racheter votre prêt.

Les frais de garanties

Vous avez nécessairement souscrit à une garantie, qu’il s’agisse d’une garantie hypothécaire ou d’une caution (comme Crédit Logement). En cas de rachat, vous serez contraint de solder votre caution afin de souscrire à une nouvelle caution rattachée à votre nouvelle banque. Cette résiliation entraîne des frais qui seront réintégrés dans le nouveau prêt. S’il s’agit d’une hypothèque, ils peuvent s’avérer très élevés.

Les frais de dossier

Ils sont négociables mais cela est difficile. Si vous renégociez avec votre banque actuelle, elle ne sera pas nécessairement plus encline à vous épargnez les frais de dossier, au contraire.

Les frais de dossier sont les frais d’avenant. Un avenant au contrat est une modification du contrat de prêt initial. Il doit comprendre l’échéancier des amortissements, le TAEG qui est le taux annuel effectif global, vous indiquant le coût total de votre emprunt.

Ainsi, les frais liés à une renégociation de prêt peuvent être élevés. C’est pourquoi une simulation s’impose afin de savoir si une renégociation est rentable ou non.

Attention à la renégociation de crédit immobilier avec un PTZ ! Si vous avez bénéficié d’un PTZ lors de votre emprunt, il est possible que cela rajoute des coûts à votre crédit car la banque voudra le racheter et il ne bénéficiera plus d’un taux zéro.

3. Choisir le bon moment pour renégocier son prêt

Votre situation personnelle est un facteur très important lorsque vous considérez une renégociation de prêt pour plusieurs raisons.

Vous pensez à revendre bientôt

Si vous envisagez de vendre votre bien dans un futur proche, il n’est peut-être pas avantageux de faire racheter votre crédit. L’économie sur le coût total du crédit nécessite en effet un certain temps. Si vous soldez trop vite votre nouveau prêt, vous risquez d’avoir supporté les coûts supplémentaires liés au rachat mais pas la baisse des intérêts.

Votre situation financière a changé

Si votre situation financière a évolué depuis que vous avez contracté le crédit, le rachat n’est pas nécessairement une bonne idée :

  • Vos revenus ont augmenté, tout va pour le mieux : vous renégociez votre prêt. Vous pouvez alors choisir de diminuer la durée de votre emprunt en conservant voire augmentant les mensualités.
  • Vos revenus ont diminué et donc votre taux d’endettement a augmenté. Vous pouvez renégocier votre crédit et alléger ainsi vos mensualités.
    • Si la baisse des taux n’a pas compensé la hausse de votre taux d’endettement, gardez votre crédit actuel et attendez que la situation s’améliore pour renégocier.
    • Si vous avez d’autres emprunts, le regroupement de crédits peut être une solution.
    • Par ailleurs, vous pourrez peut-être économiser en optant pour la délégation d’assurance.

Renégocier et emprunter plus

En plus de la baisse des mensualités ou de la durée du crédit, il existe une troisième possibilité lorsque vous renégociez votre prêt. La durée de crédit et la mensualité restent inchangées parce que vous avez souscrit à un autre prêt pour financer des travaux par exemple. Le différentiel d’intérêt vous permet donc de bénéficier de liquidités et de répondre à un besoin immédiat.

A retenir

Renégocier son crédit n’est globalement rentable que si vous remboursez un prêt d’un certain montant, que vous êtes au début de votre emprunt et que les taux ont baissé depuis la contraction de celui ci

Des frais sont liés au rachat, ne considérez donc pas que votre économie soit équivalente au différentiel des intérêts

En fonction de votre besoin, ce rachat pourra se traduire par une baisse des mensualités, de la durée ou une augmentation du capital emprunté

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