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Est-il possible d’investir en Belgique en tant que Français ?

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Mis à jour le 21 oct. 2022
Est-il possible d’investir en Belgique en tant que Français ?

Comment investir en Belgique ?

Il n’y a aucune restriction qui empêche les étrangers d’investir en Belgique. En effet, les non-résidents peuvent contracter une hypothèque belge. Il s’agit d’une garantie lorsque vous empruntez un gros montant. Elle donne le droit à la banque de saisir votre maison pour récupérer son argent si vous ne remboursez pas votre emprunt. Les prêts immobiliers sont toujours garantis par une hypothèque pour protéger les banques. En France, le prêt hypothécaire n’est pas obligatoire puisqu’il existe d’autres moyens, pour la banque, de se protéger en cas d’impayés : le nantissement (placements financiers, contrat d’assurance-vie ou parts sociales) et les cautions de dépôts. Dans ce cas, un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement du prêt immobilier auprès des établissements bancaires. Néanmoins, cette solution est largement plébiscitée lorsqu’elle est possible. Le prêt hypothécaire français reprend les mêmes principes qu’en Belgique.

Aujourd’hui, certaines banques françaises possèdent des filiales en Belgique : Caisse d’Épargne Nord, CIC (centre d’affaires à Bruxelles avec des équipes qui prennent des garanties en Belgique) et BNP Belgique organisée comme BNP France. Ces banques peuvent aider les Français souhaitant investir à contracter plus facilement un prêt immobilier belge. Néanmoins, il est tout à fait possible de contracter un crédit immobilier auprès d’une banque belge. Le marché belge est dominé par quatre grands réseaux bancaires : KBC Banque, ING Banque, Belfius Banque et BNP Paribas Fortis. Elles disposent d’un grand nombre d’agences et proposent une gamme complète de services.

Avant d’acheter un bien immobilier en Belgique, il faut savoir que l’acheteur et le vendeur se partagent les coûts d’achat, soit environ 11 à 15% du prix d’achat pour l’acheteur et 3 à 5 % pour le vendeur. Les coûts d’achat – au-delà du prix du bien immobilier – représentent les frais de notaire et les frais immobiliers, comme ceux de la gestion de l’achat (agences immobilières ou courtiers immobiliers). Qu’il s’agisse des coûts d’achat en France ou en Belgique, la majorité des coûts sont supportés par l’acheteur.

Pourquoi investir ?

La plupart des investisseurs français souhaitent profiter des avantages fiscaux belges. Néanmoins, il y a des implications fiscales différentes entre les acheteurs résidents et non-résidents. Les avantages fiscaux dépendent de la date à laquelle le prêt immobilier a été contracté, le nombre d’enfants et le montant des intérêts dus.

  • Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • Droits de donation moins coûteux : 3% aux enfants, 5% entre frères et sœurs et 7% à des tiers. En France, les droits de donation sont beaucoup plus élevés. S’il est possible de bénéficier d’abattements selon le lien de parenté et le montant de la donation, les taxes mises en place sur les dons fonctionnent grâce à un barème par tranches selon le lien de parenté. En France, les droits de donation peuvent aller jusqu’à 50 % !

Les ménages moyens n’ont pas d’avantages fiscaux aussi intéressants : l’impôt sur le revenu et le précompte immobilier (prélevé chaque année sur tous les biens immobiliers) sont aussi élevés qu’en France. De plus, il n’existe pas de système de quotient familial, mais des abattements déduits des impôts en fonction du nombre d’enfants en charge.

Malgré les nombreux avantages fiscaux, les futurs investisseurs doivent prendre en compte de nombreux coûts inhérents à l’achat d’un bien immobilier en Belgique.

  • La taxe d’enregistrement pour les propriétés de plus de 2 ans
  • Le coût du prêt hypothécaire
  • Le coût d’évaluation
  • L’assurance
  • Les frais de notaire
  • Les frais d’agence
  • La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 21 %

De plus, en cas d’investissement locatif, les bailleurs doivent déclarer leurs revenus dans leur déclaration d’impôts belge. Selon le Code des impôts sur les revenus 1992, les revenus imposables d’un bien immobilier mis en location correspondent aux loyers perçus et aux avantages retirés par le propriétaire. Les revenus immobiliers font l’objet d’une imposition au précompte immobilier et d’une imposition à l’impôt global sur le revenu des personnes physiques. Aujourd’hui, il est possible de remplir sa déclaration d’impôts en ligne. Celle-ci est déjà pré-remplie grâce aux données dont l'administration fiscale dispose comme les salaires, les allocations sociales, les revenus cadastraux, etc. Il est nécessaire de vérifier ces montants et de compléter la déclaration avant de l’envoyer.

Les bailleurs qui ne déclarent pas leurs revenus locatifs s'exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 1 250€ ou une majoration d’impôt de 200%.

Il y a un vrai oligopole au sein du marché immobilier : la petite taille du marché et la pluralité des langues ne rendent pas la Belgique attractive à l'investissement immobilier, malgré de nombreux avantages fiscaux. De plus, il y a plus de démarches administratives et une ouverture au digital moins développée, malgré une appétence nouvelle afin de faciliter les processus. Les Français qui souhaitent investir en Belgique peuvent solliciter les services de courtiers immobiliers, malgré un marché du courtage moins développé qu’en France.

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