Faut-il anticiper les 20 prochaines années pour votre achat immobilier ?

Vous êtes à la recherche de votre nouveau chez-vous et tout se passe bien : vous visitez de très beaux biens, vous vous projetez… Et soudain, c’est la crise. Et si vous voulez ajouter une véranda dans 5 ans, comment faire ? Et si vous avez des jumeaux, est-ce que chacun pourra avoir sa chambre ? Et si vous décidez de vous reconvertir professionnellement, pourrez-vous continuer à rembourser votre prêt ? Devez-vous dès à présent anticiper les 20 prochaines années de votre vie pour vivre tranquillement votre achat immobilier ?

PAS. DE. PANIQUE.

Si la tendance actuelle est aux emprunts longs, cela ne signifie pas que vous n'avez aucune flexibilité avec votre crédit. Mais chez Pretto, on comprend pourquoi cet engagement peut être intimidant (surtout quand il s’agit de votre premier bien).

Heureusement, on vous donne toutes nos techniques pour voir votre achat d’un oeil serein !

Pour votre achat immobilier, vous devez anticiper un minimum

On ne va pas se mentir : il faut quand même être un peu prévoyant au moment de faire votre achat immobilier. Et pour bien démarrer vos recherches, il faut commencer par bien construire votre projet.

Construire son projet immobilier

Si vous achetez votre résidence principale

Si vous achetez votre résidence principale, il faudra en effet vous poser quelques questions afin de déterminer précisément ce que vous voulez acheter. Certaines questions sont plus évidentes que d’autres (en ville ou à la campagne ? En maison ou en appartement ? Neuf ou ancien ?), mais vous devrez prendre en compte de nombreux critères dans le choix de votre bien.

L’une des premières erreurs à éviter est donc de se précipiter au moment de votre achat. Vous avez tout à fait le droit de faire plusieurs visites du même bien… et surtout d’en visiter plusieurs ! Cela vous permettra d’affiner vos critères au fur et à mesure, de voir le bien à différentes heures et dans différentes ambiances, ou même de croiser vos futurs voisins.
Bon plan

Pour vous aider, nous avons créé une checklist des choses à vérifier au moment de vos visites.

D’autres critères plus matériels peuvent aussi entrer en compte : si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier de certaines aides de l’Etat ou de la région dans laquelle vous achetez. L’aide la plus connue à l’achat est certainement le PTZ : mais ce que vous ne savez peut-être pas, c’est qu’elles sont souvent conditionnées à des zones spécifiques. Renseignez-vous donc en amont si vous comptez bénéficier de ces avantages.

La question se pose dès à présent de savoir si vous comptez revendre votre bien dans les prochaines années ou pas. Si c’est le cas, mieux vaut intégrer à vos recherches un angle pragmatique. Renseignez-vous sur les prix des biens dans le quartier et leur évolution au cours des dernières années. Si vous comptez faire une plus-value, un petit calcul s’impose entre les coûts liés à l’achat et ce que la revente vous rapportera !

Si vous faites un investissement locatif

Si vous faites un investissement locatif, vous devrez approcher le problème différemment.

Vous souhaitez mettre un appartement en location en attendant que vos enfants y habitent pour leurs études ? Posez-vous déjà la question de savoir à qui vous souhaiteriez idéalement louer. Une famille, un couple, des étudiants ? Le logement ne sera pas le même, et la localisation changera également.

Si vous voyez cet appartement comme une source de revenus potentiels, la question du neuf ou de l’ancien est là aussi essentielle. En effet, les dispositifs de défiscalisation varient en fonction de la nature de votre bien.

Enfin, il peut aussi s’agir d’un investissement sur du long terme, en prévision de votre retraite par exemple. A ce moment, vous devez jouer sur les deux tableaux, entre les choix qui limitent la vacance du bien et la résidence de vos rêves.

Vous l’aurez compris, déterminer votre projet vous permet non seulement de mieux orienter vos recherches, mais a aussi un fort impact sur la manière dont vous pouvez financer votre bien. Un peu de préparation ne peut donc que vous faire du bien !

De la recherche du bien au crédit
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Anticiper votre achat en évaluant votre capacité de remboursement

Afin de trouver le bien de vos rêves sans (trop de) difficultés, on ne peut que vous conseiller d’établir un budget dès le début de vos recherches. Il n’y a rien de plus frustrant que de trouver enfin LE bien parfait pour vous rendre compte que vous ne pouvez pas obtenir de financement… ou pire encore, d’emprunter un montant qui ne correspond pas à votre train de vie.

Connaître le montant de votre mensualité

Cela a l’air facile dit comme ça, mais comment faire ? Heureusement, de nombreux outils existent en ligne pour vous aider à établir le budget qui vous convient.

Chez Pretto, nous avons ainsi conçu un simulateur qui vous permet de connaître en quelques minutes le montant du bien que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges prévisibles, mais aussi du montant de l’apport que vous souhaitez mettre.

Nous vous proposons des plans de financement sur trois durées différentes, pour vous permettre de voir les options qui sont à votre disposition. Vous souhaitez diminuer au maximum le montant de la mensualité ? Essayez d’augmenter la durée de l’emprunt : votre taux sera plus élevé et votre emprunt vous coûtera plus cher au final, mais le montant de vos mensualités se trouve réduit.

Vous voulez au contraire rembourser votre emprunt le plus vite possible ? C’est faisable jusqu’à une certaine limite : les banques auront en effet plus de mal à accepter votre dossier si le montant de votre mensualité représente plus du tiers de vos revenus.

Ces fonctionnalités simples vous permettent d’évaluer facilement le montant que vous pouvez raisonnablement envisager pour votre achat. C’est ensuite à vous de voir ce que vous souhaitez privilégier. Si vous avez encore des questions, mettez-vous en contact avec l’un de nos conseillers : c’est son rôle de vous accompagner dans votre projet.

Vous souhaitez au contraire vous arrêter là ? C’est possible aussi ! Pretto est le seul courtier en ligne qui ne demande pas vos coordonnées avant de vous donner la réponse que vous cherchez.

Soigner votre dossier

Lorsque vous faites une demande de financement auprès de la banque, elle observe attentivement votre dossier. Celui-ci est composé de vos dernières fiches de paies, de vos relevés d’imposition, de vos relevés de compte… Mais aussi de nombreux autres documents.

Pourquoi donc ? Le but de la banque est de limiter au maximum le risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent. Elle va donc essayer de déterminer le plus précisément possible votre profil pour savoir si vous serez un bon débiteur ou pas.

Préparer son achat immobilier, cela signifie donc faire attention en amont même de vos recherches.

Bon plan
Si vous êtes en CDD en attente de titularisation, patientez quelques mois ; si vous avez eu un découvert le mois dernier, là aussi, il vaudra mieux repousser vos recherches.

Mais le plus efficace pour mettre votre dossier en valeur reste encore de passer par un courtier. Il saura négocier pour vous et présenter votre profil sous son meilleur jour : c’est normal, c’est son travail !

Mais anticiper ne veut pas dire que vous ne pouvez pas garder une certaine flexibilité

Un achat immobilier demande un minimum de préparation. Mais vous empruntez généralement sur des durées allant de 15 à 25 ans… et nous savons tous qu’il est impossible de prévoir ce que l’avenir nous réserve.

Mais ce n’est pas si grave : ce n’est pas parce que vous empruntez aujourd’hui que vous vous retrouverez les mains liées ! On vous explique.

Un emprunt est en moyenne remboursé après 7 ans

C’est un fait : en moyenne, un emprunt immobilier est remboursé 7 ans après la signature de l’offre de prêt.

Vous déménagez pour emménager ailleurs

Imaginons que, à 25 ans, vous avez décidé d’acheter seul un studio en centre-ville. Votre prêt vous engage sur les 20 prochaines années. Or, cinq ans plus tard, vous êtes désormais en couple et attendez un heureux événement dans les prochains mois. Le studio n’est certainement plus adapté à votre situation.

Heureusement, rien ne vous oblige à garder ce bien pour les 15 prochaines années ! Vous pouvez tout à fait le vendre, rembourser votre banque avec l’argent de la vente, et acheter un bien plus grand.

Vous pouvez même emprunter la somme nécessaire à l'achat de votre nouveau bien alors même que vous n’avez pas encore vendu votre ancien appartement. Dans le jargon du crédit immobilier, c’est ce qu’on appelle un prêt-relais. Et c’est très courant.

Ou alors, vous avez peut-être décidé d’acheter dans un quartier bien coté en espérant que les prix grimpent. Vous misez alors sur une plus-value qui pourra vous servir d’apport pour acheter un autre bien, quelques années plus tard.

Quelle que soit la raison pour laquelle vous déménager, le plus important est : ça arrive bien plus souvent que vous ne le pensez ! Mais au moment où vous achetez, il est bon de savoir si cela fait partie de vos projets, car certaines conditions de l’emprunt peuvent jouer en votre faveur.

Exemple
L’exonération d’IRA vous permet de ne pas payer de frais à la banque quand vous remboursez votre emprunt plus tôt que prévu. Si vous savez que vous allez déménager dans les prochaines années, il peut être intéressant d’en bénéficier.

Vous avez soudain des liquidités

Autre cas de figure : vous avez soudainement accès à une large somme d’argent pour une raison x ou y. Cela peut être un héritage que vous avez touché, une résidence secondaire que vous avez vendue, un hasard heureux un jour de loto…

Vous pouvez bien sûr décider de rembourser votre prêt de manière anticipée. En période de taux d’intérêts bas, vous avez peut-être intérêt à placer cet argent pour bénéficier de l’épargne, mais il n’existe pas de règle générale.

Ce qu’il faut retenir est la chose suivante : acheter un bien avec un crédit à 25 ans ne signifie pas que vous devez absolument y rester pour les 25 prochaines années.

Votre emprunt peut suivre certaines de vos évolutions

Mais au cours de vos années d’emprunt, votre situation personnelle va aussi certainement évoluer. Sans que cela n’entraîne un déménagement, cela peut avoir une influence sur la manière dont vous pouvez ou souhaitez rembourser votre emprunt.

La modularité pour adapter vos mensualité de crédit

La modularité est une des conditions de l’emprunt qui vous permet d’adapter les mensualités de votre crédit en fonction de vos revenus (dans une certaine mesure). Dans la plupart des banques, il s’agit d’une option que vous pouvez enclencher plusieurs fois au cours de votre emprunt, voire même une fois par an.

Attention cependant, changer votre mensualité a forcément un impact sur la durée de votre emprunt. Si vous avez eu une augmentation récemment, vous pouvez décider de ne rien changer et de profiter d’un niveau de vie plus élevé. Mais vous pouvez aussi préférer augmenter votre mensualité en conséquence, afin de rembourser votre prêt plus vite.

A l’inverse, si vous passez par une période de chômage, ou que vous devez faire face à des dépenses imprévues, vous pouvez demander à la banque de revoir vos mensualités à la baisse, voire même de les mettre en pause pendant quelques mois. Mais cela va forcément augmenter le coût de votre emprunt puisque vous allez allonger la durée du crédit, ce qui va augmenter les intérêts.

Exemple

vous avez eu une augmentation qui vous permet de moduler votre mensualité après 6 ans de remboursement. Voici ce que cela modifie :

Conditions originelles Avec la modulation
Taux 1,20 % 1,20 %
Capital emprunté 250 000 € 250 000 €
Montant de la mensualité 1 172 € 1 603 € à partir de la 6ème année
Durée totale de l’emprunt 20 ans 16 ans
Coût total des intérêts 31 323 € 26 766 €

Le rachat de prêt

Si vous souhaitez modifier vos mensualités de manière significative, votre banque est en droit de vous le refuser. Vous disposez alors d’une dernière option : le rachat de prêt. Celui-ci consiste à vous tourner vers une autre banque pour finir de rembourser votre emprunt.

Cela se passe en réalité en 2 étapes distinctes :

  • vous contractez un nouvel emprunt auprès d’une nouvelle banque, correspondant au capital que vous devez encore rembourser dans votre banque actuelle (ainsi que quelques frais supplémentaires)
  • vous remboursez votre emprunt actuel à l’aide du nouveau crédit. Vous remboursez ainsi de manière anticipée votre prêt immobilier dans votre première banque.

Vous contractez un nouveau crédit, ce qui signifie que vous renégociez toutes les conditions : la durée, le taux, les IRA, la modularité etc. Vous pouvez alors contracter ce nouvel emprunt en fonction de ce que vous souhaitez modifier, qu’il s’agisse du montant de votre mensualité, ou de la durée de l’emprunt. Et en période de taux bas, un rachat peut signifier des économies significatives.

Attention toutefois : toutes ces conditions restent bien sûres liées à votre situation et à votre profil. Pretto vous accompagne aussi dans le rachat de votre prêt et vous aide à trouver le prêt le plus adapté à votre situation.

A retenir
  • Pour bien vivre son achat immobilier, il vaut mieux être préparé sur certaines questions. Préparez votre projet et évaluez le budget que vous pouvez mettre dans cet achat.
  • Mais cela ne veut pas dire que votre emprunt est figé. Dans certaines situations, vous pouvez bénéficier d’une certaine flexibilité.
  • Pretto vous accompagne tout au long de la durée de votre crédit, de l’évaluation de votre capacité d’emprunt au rachat éventuel de votre emprunt.
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