Investissement locatif : dois-je souscrire à une assurance habitation ?

Investir dans la pierre, c’est excitant… jusqu’à ce qu’on parle d’assurance. Entre les obligations légales, les différentes formules et les garanties qui se chevauchent, difficile de s’y retrouver quand on devient propriétaire-bailleur. Faut-il vraiment assurer son bien ? Et si oui, comment choisir la bonne couverture sans y laisser sa rentabilité ? On fait le point pour vous aider à investir l’esprit léger.

Depuis la loi Alur de 2014, certains propriétaires-bailleurs ont l’obligation d’assurer leur bien. Tout dépend en réalité du type de logement que vous louez.

Si votre bien se trouve dans une copropriété, impossible d’y couper : l’assurance habitation est obligatoire. La loi Alur vous impose au minimum la garantie responsabilité civile, indispensable pour couvrir les dommages causés à autrui. Elle protège aussi vos biens si le logement est loué meublé, et complète l’assurance habitation de votre locataire en cas de sinistre.

De même, si le logement est vacant entre deux locataires, vous restez concerné par cette obligation. Un dégât des eaux ou une fuite malheureuse peut vite impacter le voisinage : dans ce cas, c’est votre responsabilité civile qui prend le relais et rembourse les réparations

Si vous louez une maison individuelle, l’assurance habitation n’est pas obligatoire pour vous en tant que propriétaire. En revanche, vous devez vérifier que votre locataire est bien assuré contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion…). C’est lui qui prendra en charge les dommages qu’il pourrait causer pendant la location.

Même logique pour un logement neuf : aucune obligation d’assurance, mais là encore, mieux vaut être prévoyant. Pour protéger votre investissement, souscrire une assurance est vivement recommandé. Un sinistre peut vite transformer votre bien tout neuf en gouffre financier !

Si l’assurance n’est pas toujours obligatoire pour les propriétaires, elle l’est presque toujours pour les locataires. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.

Tout locataire doit, a minima, être assuré contre les risques locatifs. Concrètement, cela signifie qu’il doit pouvoir réparer les dommages qu’il pourrait causer à votre bien ou à l’immeuble. Libre à lui de choisir son assureur et les garanties qu’il souhaite, sans votre accord préalable.

Au moment de la remise des clés, il doit vous fournir une attestation d’assurance habitation, puis la renouveler chaque année s’il reste dans le logement.

S’il sous-loue le bien, c’est lui qui reste responsable des dégâts causés par son sous-locataire. Mais vous pouvez aussi, le cas échéant, vous tourner directement vers le sous-locataire et faire jouer sa responsabilité civile locative.

Votre locataire fait la sourde oreille sur son assurance ? Deux options s’offrent à vous :

• Souscrire une assurance à sa place : grâce à la loi Alur, vous pouvez prendre une assurance habitation pour votre locataire et répercuter le coût sur le montant du loyer.

• Résilier le bail : si le contrat de location prévoit une clause de résiliation pour défaut d’assurance, vous pouvez y avoir recours. Bien sûr, avant d’en arriver là, mieux vaut privilégier le dialogue. Aujourd’hui, de nombreuses assurances en ligne à petit prix permettent d’être couvert rapidement et à moindre coût.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) s’adresse aux propriétaires qui n’habitent pas leur logement. C’est-à-dire que vous ne devez pas vivre dans ce logement, même occasionnellement ou pour une courte durée. Si vous vivez dans le bien quelques semaines par an, il ne s’agit plus d’une PNO, mais d’une assurance résidence secondaire.

En tant que propriétaire-bailleur, la PNO vous permet de faire jouer votre responsabilité civile en cas de dommages causés à un tiers ou à votre locataire. Une vraie sécurité, surtout quand le logement est vide ou que le locataire est mal assuré. En effet, dans ce cas, il faudra vous tourner vers une assurance résidence secondaire.

Un sinistre peut arriver à tout moment, avant, pendant ou après une location. D’où l’intérêt de s’assurer dès l’achat du bien, sans attendre l’arrivée du locataire ou la fin des travaux.

Côté budget, comptez en moyenne entre 50 € et 150 € par an. Le montant dépend de plusieurs critères : la surface, la localisation, les garanties choisies et le type de bien (meublé ou non). Si vous louez meublé, vous pouvez ajouter une garantie couvrant vos biens mobiliers, ce qui fera légèrement grimper la prime.

Bonne nouvelle : les cotisations de votre assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers. Une protection, donc, qui ne pèse pas forcément sur votre rentabilité.

Les garanties varient d’un assureur à l’autre, mais la plupart couvrent au minimum :

• la responsabilité civile ;

• les dégâts des eaux ;

• les incendies ;

• les catastrophes naturelles.

Contrairement à votre assurance habitation principale, la PNO entre en jeu quand un dégât survient dans les parties communes ou chez un voisin.

Sachez que pour renforcer votre couverture, vous pouvez aussi ajouter la garantie “Biens mobiliers” (idéale pour les locations meublées), ou une Garantie Loyers Impayés (GLI), qui vous indemnise en cas de non-paiement, dans la limite d’un plafond fixé par le contrat.

En résumé, l'assurance n’est pas toujours une obligation, mais elle reste une véritable bouée de sécurité pour votre investissement locatif. Vous avez, à présent, toutes les clés pour choisir l’assurance qu’il vous faut pour votre investissement locatif.