HCSF : quand la prévention du risque financier restreint l’accès au crédit

"Le jour éteint la chandelle". La baisse des prix du marché immobilier français, tant attendue, ne s’est pas réalisée. Les facteurs de résistance des prix de l’immobilier sont plus puissants que les actions visant à la baisse des prix.

Parmi ces dernières : la politique de rationnement du crédit immobilier aux consommateurs, mise en œuvre au visa des règles dites “macroprudentielles”, qui visent à préserver la stabilité financière.

Les mesures du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) illustrent pleinement la dérive normative, mise au service de l’encadrement du crédit immobilier aux particuliers.

Le risque systémique financier ou bancaire peut se définir comme "un risque de perturbation du système financier susceptible d’avoir des conséquences négatives graves pour le marché intérieur et l’économie réelle". C’est le risque qu’un événement isolé, par réaction en chaîne, paralyse le système bancaire par exemple. L’inattendue, la piteuse et destructrice crise bancaire de 2008 a montré l’insuffisante prise en considération de ce risque spécifique.

En 2009, le Conseil de Stabilité Financière (CSF/FSB) s'installe à Bâle. En 2010-2011, le Comité Européen du Risque Systémique (CERS/ESRB) se met en place à Francfort, auprès de la Banque Centrale Européenne.

Créé en 2013, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) entre en fonctionnement en 2014, épaulé par la Banque de France. Il a pour principale mission d’exercer "la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d'en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique".

Le 20 décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose des "recommandations" en crédit immobilier aux particuliers, postulant "une dérive progressive mais persistante des conditions d’octroi depuis 2015".

Cette hypothèse n’a jamais été ni validée, ni identifiée, ni mentionnée auparavant. Fondées sur des plafonds, à la fois de durée de prêts et de "taux d’effort" des emprunteurs, ces mesures de rationnement deviennent "juridiquement contraignantes" à compter du 1er janvier 2022.

La restriction du crédit aux ménages s’installe insidieusement en France, sans données claires, sans débat public, ni démonstration avérée du risque d’endettement excessif des Français à raison du crédit immobilier. Ce constat soutient l’hypothèse de la poursuite d’objectifs connexes.

Clairement : pousser les prix immobiliers à la baisse, en restreignant l’accès au crédit immobilier des acheteurs. Cette approche favorise l’exclusion d’emprunteurs solvables.

Quel est le volume maximum des prêts immobiliers aux consommateurs qu’une économie peut admettre, sans mettre en risque son équilibre ? Voilà la belle question d’économie bancaire répondue, isolément et sans démonstration, par le HCSF.

Les mesures du HCSF se déclinent en deux principales restrictions :

• en principe, pas plus de 35% entre les charges de remboursement d’emprunt et le revenu de l’emprunteur ;

• pas plus de 25 années de durée du prêt.

Soit le rapport entre cette même somme des emprunts des ménages et le produit intérieur brut (PIB) du pays. Professionnels et juristes confondent encore les deux notions. Fort malicieusement, le HCSF arrime sa réponse à la capacité d’emprunt du consommateur ; à un moment où la lutte contre l’inflation justifie la réduction de la masse monétaire, donc le volume des prêts, y compris immobiliers.

Petite difficulté d’ordre juridique et pratique : il existe déjà un droit du crédit immobilier aux consommateurs. Celui-ci se compose, à la fois, de fondements légaux (le droit européen consacré à ce thème) et de la jurisprudence (les décisions des tribunaux civils).

Ses concepts sont totalement différents ; notamment : il ne fixe aucun « ratio », ni d’endettement, ni d’effort à l’octroi ; pas plus d’un tiers que de "33%". Il apprécie la solvabilité de l’emprunteur selon des critères techniques, éprouvés par la pratique bancaire et reconnus par un niveau de prêts immobiliers douteux (contentieux) ridiculement faible.

Des candidats à l’emprunt parfaitement solvables du point de vue bancaire, éligibles au crédit immobilier selon le droit de la consommation, sont ainsi exclus du crédit immobilier au titre de la prévention supposée du risque systémique, alors que ce type de crédit ne présente aucune dérive.

Au passage : ces mesures ne considèrent aucunement le surendettement des particuliers, notion distincte de la capacité d’endettement des emprunteurs individuels ou même de l’endettement global des Français. Avec raison : même si la hausse des demandes de traitement de surendettement constatée ces dernières années est, forcément, dramatique socialement, d’une part, le niveau du surendettement des Français est parfaitement contenu à des niveaux raisonnables ; d’autre part, le crédit immobilier n’est pas un facteur de surendettement.

Contestables juridiquement et non contestées, en particulier par les prêteurs français, les mesures du HCSF s’appliquent, depuis 2019. Leurs conséquences sont désastreuses pour le crédit immobilier aux ménages.

Le marché du crédit bancaire - qui n’est qu’une petite partie de l’activité bancaire - se décompose en crédits aux particuliers et en crédit aux professionnels. L’ensemble de ce marché du crédit avoisine trois mille (3.000) milliards d’encours, à fin 2025. Les crédits aux particuliers en représentent un peu plus de la moitié (1.300 milliards d’euros d’encours).

La production (les nouveaux crédits immobiliers) s’est littéralement effondrée : autour de 12 milliards d’euros mensuels en 2025, contre 38 milliards d’euros (record de janvier 2017), ou 20 milliards d’euros en décembre 2020, en pleine pandémie.

Pour la première fois dans la longue histoire du crédit immobilier : l’encours a stagné en 2024 (1,283 milliard d’euros, contre 1,292 milliard d’euros en 2023), puis de nouveau en 2025 (1,283 milliards d’euros). Cet événement, historique, ne suscite aucun commentaire, au contraire de la production mensuelle, dont la hausse pathétique en regard de l’année 2024 fait l’objet de tous les enthousiasmes, alors que son niveau en valeur absolue est scotché à un montant dérisoire.

Outre la publication trop tardive de ces données d’endettement et au-delà de leurs mystérieuses conditions de production, aucune étude académique n’a donc encore répondu à la question posée : celle du « juste » niveau d’encours de crédit immobilier des Français, en fonction notamment de leurs revenus.

De sorte que le Haut Conseil de Stabilité Financière impose le rationnement du crédit immobilier sur la base de critères économiques douteux, non juridiques, dépourvus de justification économique, décorrélés de l’objectif de préservation de la stabilité financière. La durée de ces mesures n’est pas définie.

Les mesures du HCSF offre un exemple canonique de capture de la norme au service d’objectifs contestables, sans aucune forme de "contre-mesure" ni de contrôle. Il s’agit véritablement de l’usage le plus exécrable qui puisse se faire d’une norme, dans une démocratie et dans un système économique.

Ces constats imposent la réforme profonde du mode de fonctionnement du Haut Conseil de Stabilité Financière.

• En premier lieu, les objectifs et les paramètres de la stabilité financière doivent être clairs et quantifiés, incluant la production et l’encours de crédit immobilier aux ménages si cette variable en fait sérieusement partie.

La crise bancaire de 2008 a, entre autres facteurs, été déclenchée non pas par l’endettement excessif des emprunteurs particuliers nord-américains, mais par la conjonction de prêts délibérément accordés à des emprunteurs insolvables, revendus à des banques européennes naïves et manifestement peu soucieuses de la maîtrise de leurs risques.

• Deuxièmement : le HCSF doit s’astreindre à communiquer des données statistiques fréquentes et dont les conditions de production sont vérifiables.

• En troisième lieu, la question de la stabilité financière doit faire l’objet de davantage d’analyses, notamment universitaires, indépendantes des entités chargées de la préservation de la stabilité financière.

• En quatrième point, il faudrait favoriser davantage le débat public; et notamment l’implication des parlementaires, des universitaires et des experts bancaires, dans ce débat relatif à la stabilité financière et aux mesures nécessaires, en France, à cette fin.

Dans ce contexte déplorable de restriction de l’accès au crédit immobilier aux consommateurs, plus que jamais, l’expertise du courtier en crédit immobilier est nécessaire au candidat à l’emprunt. Il est comme la lumière du jour qui survient, faisant oublier la pénombre mal éclairée par la chandelle.