Crise du crédit et marché immobilier : les leçons urgentes à en tirer

Cette tribune s’inscrit dans notre nouveau format qui donne la parole à des experts de l’immobilier et du financement pour éclairer les grandes mutations du marché. Pierre Chapon, cofondateur et CEO de Pretto, y partage son analyse des enseignements à tirer de la récente crise du crédit immobilier.

Le marché immobilier français a traversé en 2022 et 2023 sa plus violente crise de financement depuis plusieurs décennies. En dix-huit mois, les taux d’intérêt sont passés d’environ 1 % à plus de 4 %. Un tel choc réduit mécaniquement d’environ 30 % la capacité d’achat par l’emprunt : pour une mensualité donnée, un ménage qui pouvait emprunter 400 000 € en 2021 n’en obtient plus que 280 000 en 2023.

On aurait pu penser qu’un tel choc conduirait à une très forte baisse des prix, surtout que ce choc est survenu après une longue phase de hausse, soutenue par des taux bas. Mais l’explosion de la supposée bulle immobilière annoncée par certains n’a pas eu lieu.

Selon l’indice des prix des logements publié par l’Insee, les prix ont culminé au troisième trimestre 2022 à un indice de 134,3. Ils ont ensuite reculé jusqu’au deuxième trimestre 2024, où l’indice a atteint 125,7. La baisse nominale entre le pic et le creux est ainsi de 6,4 %. Sur la même période, l’indice des prix à la consommation est passé de 112,7 à 120,2 (+ 6,6 %).

Corrigée de l’inflation, la baisse réelle des prix immobiliers atteint donc environ 12,2 %. Après ce point bas, les prix repartent légèrement à la hausse en 2025. En d’autres termes, une contraction de 30 % de la capacité d’emprunt n’a entraîné qu’une baisse réelle d’environ 12 % des prix, avant stabilisation puis reprise. Ce décalage spectaculaire constitue un enseignement fondamental.

Le premier facteur explicatif tient au déficit structurel d’offre qui caractérise la France depuis plus d’une décennie. Le rythme des constructions neuves ne répond plus à la demande : contraintes foncières, complexité réglementaire, baisse des permis, conflits d’usage, exigences environnementales ; et un contexte financier défavorable au secteur de la promotion.

En parallèle, la demande progresse sous l’effet de dynamiques robustes : décohabitation, vieillissement, évolution des modèles familiaux, mobilité géographique, réévaluation post-Covid de la qualité résidentielle. Dans ces conditions, la contraction du crédit modère les transactions davantage qu’elle ne fait baisser les prix.

Un deuxième facteur, plus récent mais déterminant, est la capacité d’apport de certains ménages, qui tend même à augmenter. Cette capacité repose en partie sur l’épargne accumulée pendant la période Covid, mais surtout sur une réalité structurelle de notre société : une part importante des acheteurs peut compter sur le patrimoine accumulé par leurs parents et grands-parents pour constituer leur apport, et ce phénomène est là pour durer.

Dans les prochaines décennies, notre pays connaîtra la plus forte transmission patrimoniale de son histoire : entre 2025 et 2040, 9 000 milliards d’euros seront transmis et une part significative finira en apport pour les achats des jeunes générations (source : rapport de la Fondation Jean Jaurès, novembre 2024). Dans un contexte de crédit restreint, ce capital transmis joue un rôle croissant dans l’accès à la propriété.

Le marché se segmente ainsi entre ménages disposant d’un soutien familial – qui peuvent compenser la hausse des taux – et ceux qui en sont dépourvus, dont l’accès au crédit se réduit. Cette dynamique accentue les inégalités patrimoniales et explique en grande partie pourquoi les prix résistent à la baisse.

Or, dans un marché en déficit structurel d’offre et alimenté par des transmissions croissantes, ces règles prudentielles renforcent les inégalités. Le durcissement prudentiel n’agit pas sur l’offre et ne touche qu’une partie de la demande : surtout les ménages modestes ou les primo-accédants sans aide familiale.

L’encadrement du crédit renforce l’exclusion d’une partie des ménages. Par ailleurs, si l’on s’en tient au rôle officiel du HCSF, on peut s’interroger sur le bien-fondé de la conservation de ces règles de freinage du crédit introduites en 2021, alors que depuis lors la production de crédit a baissé de plus d’un tiers sous l’effet de la hausse des taux.

Enfin, la question du logement comporte une difficulté institutionnelle propre aux démocraties. D’une part, les politiques du logement relèvent intrinsèquement de choix fiscaux et redistributifs : il n’est ni souhaitable ni légitime de déléguer ces décisions à des autorités administratives non élues.

D’autre part, les effets réels des mesures d’urbanisme, de fiscalité ou de régulation se déploient sur des horizons de dix à vingt ans, bien au-delà du cycle politique. Ce décalage entre horizon électoral et horizon d’action explique en partie la faible appétence des responsables publics pour des réformes structurelles du logement, pourtant nécessaires.

La crise récente offre ainsi un éclairage précieux sur la “physique” du marché immobilier français. Elle montre que les prix réagissent faiblement aux chocs de crédit, car les déterminants principaux sont structurels : pénurie d’offre, transmission patrimoniale, épargne élevée, solidité du système bancaire.

Elle révèle également les limites d’une régulation centrée sur la seule demande. Si l’on souhaite améliorer durablement l’accès au logement, il faudra conjuguer relance de l’offre, adaptation du cadre prudentiel, accompagnement des primo-accédants et réflexion renouvelée sur la gouvernance des politiques du logement.