Quand renégocier son prêt immobilier ?

Si vous avez souscrit à un crédit il y a plus de 5 ans, vous avez peut-être été surpris de constater les taux actuellement en vigueur. On observe depuis plusieurs années, une tendance globale à la baisse des taux d’intérêt. Bonne nouvelle : vous pouvez bénéficier de cette diminution en renégociant votre prêt.

Deux solutions s’offrent à vous :

  • Négocier directement avec votre banque pour obtenir des conditions plus avantageuses
  • Contacter d’autres établissements bancaires pour qu’un rachat de crédit soit effectué. Vous rembourserez alors un nouveau crédit, à des conditions plus favorables moyennant des frais relatifs à la clôture anticipée de votre premier emprunt.

Néanmoins la renégociation de prêt immobilier n’est pas adaptée à l’ensemble des emprunteurs : il est nécessaire que vous ayez finement analysé votre situation financière et les solutions existantes afin de savoir s’il est judicieux ou non de modifier votre emprunt. Faisons le point sur le sujet.

La conjoncture actuelle est favorable à la renégociation de votre crédit

Du fait de la situation sur les marchés depuis plusieurs années, les taux d’intérêts sont à un niveau historiquement bas. Le contexte actuel, lié à la pandémie et au confinement, a légèrement fait remonter les taux d’intérêt mais ces derniers demeurent bien en deçà de ce qui était pratiqué il y a 4 ans ou plus.

Ainsi, il peut être avantageux de renégocier les modalités de votre crédit pour bénéficier de cette baisse conjoncturelle des taux d’intérêt, notamment si vous avez souscrit il y a plusieurs années à un taux plus élevé.

Si la renégociation aboutit, vous pourrez bénéficier :

  • d’un allègement du montant mensuel à rembourser
  • d’une diminution de la durée de remboursement
A savoir

Bien que la conjoncture soit favorable, si vous renégociez auprès de votre établissement bancaire, il n’a théoriquement pas intérêt à diminuer le taux d’intérêt de votre emprunt.

Prenez le temps de constituer un dossier solide mettant en valeur votre situation financière, le fait que vous soyez un “bon client” de l’établissement mais aussi les offres fournies par d’autres banques.

Quand renégocier mon crédit ?

Chaque situation est particulière et doit être étudiée en détails. Plusieurs éléments peuvent vous donner une première idée de l’intérêt d’entamer ou non une renégociation de votre prêt :

  • Quelle est la différence de taux entre votre prêt initial et les taux d’intérêt actuels ?

Evidemment, plus l’écart de taux est important, et plus les économies le seront.

  • Quel est le montant restant à rembourser ?

Plus la somme qu’il vous reste à rembourser est élevée, plus il sera intéressant de renégocier les modalités de votre emprunt.

  • A quelle phase du remboursement en êtes vous ?

Le remboursement d’un prêt est organisé en deux périodes distinctes : durant la première, vous remboursez principalement les intérêts puis, dans la deuxième phase, c’est le capital. Il est préférable que la renégociation de votre prêt intervienne lors de la première moitié de l’échéancier de remboursement, lorsque que les mensualités comprennent en majeure partie des intérêts.

A savoir

Vous avez peut-être entendu parler du fait que votre renégociation vaut le coup à partir d’un écart de taux de 0,7 % et un montant minimum de 70 000 €. En réalité, il est difficile de faire des généralités, car chaque situation est différente.

Le plus simple est encore de faire une simulation spécifique à votre projet pour savoir si le rachat est intéressant pour vous. Vous pourriez être surpris !

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Attention : il n’est pas toujours avantageux de renégocier son emprunt

Comme nous l’avons dit, vous pouvez renégocier votre prêt auprès de votre établissement bancaire ou bien effectuer un rachat de crédit auprès d’un établissement concurrent.

Si ces deux solutions peuvent effectivement vous permettre de réaliser des économies, elles impliquent également des frais : estimez les gains et les frais au plus près pour déterminer à partir de quand il est intéressant de renégocier votre prêt.

Deux éléments principaux doivent structurer votre réflexion :

  • Quels sont les frais engagés en cas de renégociation ?
  • Quelles sont vos échéances ?

Comprendre les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé

Dans le cas d’une renégociation de votre crédit, des frais seront engagés par votre banque actuelle pour effectuer la bascule vers des conditions plus avantageuses ou bien pour clore votre crédit initial en vue de son rachat :
  • Si vous négociez de nouvelles conditions d’emprunt auprès de votre établissement actuel, des frais de dossier, dits “d’avenant” vous seront facturés. Le montant de ces frais n’est pas réglementé : il dépend de votre établissement bancaire, de la somme empruntée et de la durée de votre prêt.
  • Dans le cas d’un rachat de votre crédit par une autre banque, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) vous seront appliquées par votre établissement actuel. Bon à savoir, ces indemnités sont limitées à 6 mois d’intérêts (au taux moyen du prêt) et à 3 % du capital restant dû. Vous devrez ajouter à ces frais auprès de votre première banque, les frais de dossier relatifs à la souscription d’un nouvel emprunt.
Bon plan

Que vous sollicitiez une renégociation auprès de votre établissement actuel ou un rachat auprès d’une autre banque, faites jouer la concurrence en sondant différentes banques pour obtenir les meilleures conditions de prêt.

Afin de vous accompagner dans l’évaluation des différentes options existantes, Pretto vous propose de simuler votre rachat de crédit immobilier.

En entrant les informations relatives à votre emprunt et à votre situation actuelle, le simulateur vous propose un panorama des solutions proposées par l’ensemble des établissements bancaires de son panel.

Les frais annexes : garantie et assurance doivent être prises en compte

Dans le cadre de la souscription de votre prêt initial, vous avez souscrit à une garantie. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou bien d’une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

Si vous optez pour le rachat de votre crédit par une autre institution, vous devrez solder votre garantie.

Attention
Les frais peuvent s’avérer élevés, notamment dans le cas d’une hypothèque.

Enfin, quelle que soit la solution choisie (rachat ou renégociation), le nouveau prêt devra faire l’objet d’une assurance. Là aussi, prenez le temps d’étudier les offres existantes et faites jouer la concurrence pour trouver le contrat le plus avantageux.

Il se peut malheureusement que les frais d’assurance soient plus élevés que ceux de votre contrat initial (ne serait-ce que parce que vous êtes un peu plus âgé) : n’oubliez pas de les inclure à vos calculs pour estimer si la renégociation est adaptée à votre projet !

Exemple

Pour un prêt de 150 000 à 1,7 % d'une durée de 25 ans on a :

  • cas 1

Vous avez eu votre prêt en 2010, il vous reste 15 ans à rembourser. On voit que les économies réalisées sont de 5800 € ce qui est avantageux.

  • cas 2

Vous avez eu votre prêt en 2005, il vous reste 5 ans à rembourser. On voit que la renégociation est peu recommandée étant donné que votre taux est déjà bon.

L’échéance de votre projet

La renégociation de votre prêt doit également tenir compte de vos projets à venir : combien de temps souhaitez-vous conserver votre crédit à venir ?

Si vous envisagez de revendre à court terme, les frais engagés dans le cadre de la renégociation ne seront pas “rentabilisés”. Il est donc préférable de conserver votre emprunt initial.

A savoir
Il n’y a pas de délai légal pour les renégociations de prêt. Vous pouvez donc théoriquement effectuer cette opération plusieurs fois. Compte-tenu des frais engagés, soyez prudents et vérifiez que les économies sont au rendez-vous !
A retenir
  • La période actuelle présente des taux historiquement bas : si vous avez emprunté un montant supérieur à 70 000 € et qu’il vous reste plus de la moitié du crédit à rembourser, considérez cette option qui pourrait vous faire réaliser de précieuses économies
  • Si la renégociation de votre emprunt est tentante, assurez-vous que les conditions proposées pour votre nouvel emprunt sont avantageuses. Simulez l’offre proposée incluant l’ensemble des frais afférents et comparez la avec les conditions actuelles de remboursement
Mis à jour le 9 juillet 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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