Renégocier son prêt immobilier

Combien de fois peut-on renégocier ou racheter son prêt ?

Depuis plusieurs années, les taux d’intérêts des prêts immobiliers baissent encore et encore ! Certaines personnes ayant racheté ou renégocié leur prêt, il y a 1 ou 2 ans, ont bien souvent envie de bénéficier de cette nouvelle baisse. Alors, peut-on renégocier ou racheter son prêt plusieurs fois ? On vous explique tout !

Chez Pretto, nous conseillons tous les jours des centaines de propriétaires sur leur rachat de prêt immobilier.

1. Vous pouvez renégocier ou racheter votre prêt plusieurs fois

La réponse est oui ! Vous pouvez tout à fait racheter ou renégocier de votre prêt plusieurs fois de suite, ne vous gênez pas !

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque consiste à mettre à jour les conditions de son prêt. Vous réduisez ainsi le taux d’intérêt nominal de votre prêt.

Si la différence entre l’ancien taux d’intérêt et le nouveau taux n’est pas très importante, il vous faudra plusieurs années avant de rentabiliser cette différence. En effet, le rachat de prêt entraîne des frais supplémentaires. Notez, qu’il est important de ne pas le faire trop rapidement ou à des intervalles trop réguliers.

Attention, les banques n’ont pas l’obligation de vous accorder une renégociation et appliquent des conditions différentes selon les ménages. En règle générale, le changement de taux se fait grâce à un avenant et le contrat initial reste inchangé. Vous payez des frais de dossier à la banque qui varient.

Faites bien la différence entre renégociation et rachat de prêt : le rachat de prêt immobilier consiste à aller voir les banques concurrentes afin d’obtenir un meilleur taux que celui de votre banque.

En fait, la question importante à vous poser est : « Est ce que je vais vendre mon bien dans l’année à venir ? » Si la réponse est oui, nous vous conseillons de ne pas faire racheter votre prêt. A l’inverse, si vous comptez garder le bien pendant un petit moment, alors il peut être intéressant de faire racheter votre prêt.

EXEMPLE PRETTO

Michel a emprunté 100 000 € à un taux de 3 % sur 15 ans et souhaite faire racheter son crédit immobilier afin de diminuer son taux immobilier. 

 Capital actuel : 100 000€Capital à racheter
Frais de garantie0€1 600€
Frais de dossier0€500€
Montant du nouveau financement100 000€102 100€
Taux3%1.5%
Durée15 ans15 ans
Mensualité hors assurance690.58€633.78€
CRD restant après la mensualité 199 559.42€101 593.85€
CRD après 6 mois97339.93€99 053.57€
CRD après 1 an94639.72€95 984.22€
CRD après 2 ans89 116.39€89 776.08€
CRD après 3 ans83 425.07€83 474.17€

Dans cet exemple, si vous revendez votre logement ou soldez le crédit dans les 3 prochaines années, vous serez perdant si vous faites racheter votre prêt ! Le capital restant du (CRD) après 2 ans est 89 116,39 €. Si vous faites racheter votre prêt immobilier il sera de 89 776,08.

2. Ai-je intérêt à le faire ?

Il est possible de renégocier ou faire racheter son prêt autant de fois que vous le désirez. Vérifiez simplement que cela en vaut la peine. La renégociation vaut toujours le coup puisque le taux de votre crédit diminuera. Le rachat est plus discutable dans la mesure où cette opération génère des frais supplémentaires. Pour étudier le rachat de votre prêt, demandez le solde tout compte de votre prêt immobilier par courrier. Téléchargez notre modèle type de demande de décompte !

Quelle sera la différence d’intérêts ?

C’est le critère numéro 1 à prendre en compte c’est les économies d’intérêts que vous allez faire. Celles-ci dépendent de plusieurs choses :

  • la durée du prêt
  • le capital emprunté
  • la différence de taux d’intérêt

Il faut prendre en compte tous les critères en même temps. Par exemple, une différence de 0,1% pour un prêt de un million sur 25 ans vous fera faire des économies significatives.

Frais supplémentaires de la renégociation de prêt

Le plus important de ces frais est la pénalité de remboursement anticipé que va prendre votre banque actuelle. Cette indemnité sera de 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant.

Exemple

Pour un prêt d’un montant de 100 000 € l’indemnité sera au maximum de 3 000 €. Il faudra ajouter cette somme au capital à racheter.

Si votre crédit immobilier est racheté en octobre, il vous faudra payer les indemnités d’intérêts que vous auriez du payer jusqu’en Avril.

Une nouvelle garantie pour votre nouveau prêt.

Un changement de banque implique soit un transfert de garantie, soit une nouvelle mise en place de garantie. Si vous transférez votre hypothèque les frais seront assez bas. La mise en place d’une nouvelle garantie vous amènera à payer environ 1,5 % du capital en plus.

Exemple

Pour un prêt d’un montant de 100 000 € le coût de la garantie varie entre 1 000 € et 2 500 €. Il faudra donc rajouter cette somme au capital à racheter.

Ai-je déja payé les intérêts?

Le remboursement d’un prêt amortissable se présente en deux phases. Vos mensualités sont constantes, au début de la période, vous remboursez une part plus importante d’intérêts que de capital. Au fur et à mesure, la part d’intérêts diminue et celle du capital augmente.

Si votre prêt a commencé il y a peu de temps (quelques années), vous êtes toujours dans une phase de remboursement d’intérêts assez forte. Dans cette situation, votre demande de rachat sera très intéressante pour vous et votre nouvelle banque.

Si vous êtes à la fin du remboursement de votre prêt, le montant des intérêts dans vos mensualités sera faible. Il n’est pas conseillé de faire racheter son prêt à ce stade.

Exemple

Pour un prêt d’un montant de 100 000 €, si vous êtes en début de financement vous aurez environ 166 € d’intérêts par mois a payer lors de la première mensualité.

Lors de la dernière année, le montant des intérêts sera en moyenne inférieur à 10 € par mois. Plus le rachat intervient tôt et plus l’économie réalisée sera grande.

3. Comment savoir si l’opération est rentable?

Une technique simple : posez vous deux questions, si vous répondez oui à une de ces questions votre rachat est envisageable.

  • Le capital restant dû est-il supérieur à 50 000 € ?
  • La durée restante de mon crédit est-elle supérieure à 7 ans ?

A l’inverse, si vous répondez non à une des questions ci-dessus, votre rachat de crédit immobilier risque de ne pas être très intéressant financièrement.

Cependant, si vous voulez changer de banque pour un autre motif, c’est tout à fait possible. Par exemple si vous avez déjà un ou plusieurs prêts immobiliers et que vous souhaitez faire une nouvelle acquisition à crédit, changer de banque peut être utile. La nouvelle banque pourrait demander de racheter vos prêts, en contre partie d’un petit effort sur le taux du nouveau crédit 😉

Pour connaître sans effort le gain sur un rachat, faites une simulation. Le simulateur Pretto estime le gain d’un rachat de prêt. Vous pouvez aussi poser toutes vos questions à nos experts crédit sur le chat.

Exemple

Un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans est souscrit en janvier 2014 à un taux de 3,85 %. La mensualité du ménage est de 1 298,97 € par mois, le coût total est alors de 139 693 €.

Un an plus tard, le ménage décide de faire racheter son crédit au taux de 2,70 %. En comptant les pénalités, les frais de dossier et les frais de garantie, les mensualités seront de 1 176,29 €. Le coût de l’emprunt sera alors 99 164 € dont une économie d’environ 38 000 €.

A retenir

Le taux doit être différent d’au moins 1 point

Plus le rachat sera fait tôt et plus celui-ci sera intéressant

Il ne faut pas se fixer de limites, tant que c’est rentable il faut renégocier !