Capacité d'emprunt

Optimiser votre dossier de prêt immobilier : le bon profil pour les banques

La facilité ou la difficulté à obtenir un prêt correspond en réalité à l’envie ou la facilité qu’aura la banque à traiter votre dossier. Les banques reçoivent beaucoup de demandes de prêt immobilier et traitent en premier les dossiers les plus « simples ».

Malheureusement vous avez peu d’emprise sur la complexité de votre dossier. Mais voici quelques éléments qui pourront vous aider optimiser votre dossier de demande de prêt .

Plus votre dossier est complexe plus nous vous conseillons d’anticiper votre demande. Vous pouvez pour cela préparer votre dossier avant même la signature de la promesse d’achat. Vous pouvez faire une simulation rapide sur notre site et déterminer rapidement le niveau de complexité ou de simplicité de votre dossier.

Dossier facile a financer

1. Une situation professionnelle stable

Les CDI et professions libérales favorisées

Plusieurs éléments peuvent compliquer votre dossier notamment votre âge ou votre profession. Les banques cherchent des profils professionnels le plus stable possible.

Nous l’expliquons en détails dans le calcul des revenus : les salariés en CDI ou les professions libérales sont des profils rassurants et donc plus attrayants. Bien évidemment les banques privilégieront des revenus élevés et des profils jeunes. En effet, après un certain âge elles n’accepteront plus des prêts trop long.

D’autres statuts en revanche sont plus difficile à financer à cause de l’instabilité des revenus. C’est par exemple le cas des auto-entrepreneurs.

Les expatriés, un cas plus compliqué

Être non résident peut beaucoup augmenter le délais de traitement de votre demande. La plupart du temps les banques séparent leur clientèle non résidente. Ils n’auront pas les même taux et le traitement des demandes sera plus compliqué.

Certaines banques refusent même leur financement. Si vous ne percevez pas votre revenu en euros, votre demande sera d’autant plus compliquée. Demandez nous, nous sommes experts sur ce financement.

Avec une carte de séjour : tout dépend du reste

Si vous avez une carte de séjour, vous pouvez totalement emprunter. Cela dépend de la durée de votre titre de séjour et de votre situation par ailleurs. De plus, les banques feront attention à votre pays d’origine.

Les fonctionnaires avantagés

Les banques attendent un situation professionnelle stable et c’est un énorme avantage des fonctionnaires. Ils ont un revenu assuré tout au long de leur carrière et cela diminue considérablement le risque de défaut de paiement.

Les travailleurs indépendants

Les travailleurs indépendants peuvent bien sûr avoir accès au crédit. Tout dépend de la stabilité de leur activité. Une fois de plus, les banques recherche une situation professionnelle stage et financièrement régulière. Les banques regarderont donc l’anciennement de votre entreprise, vos bilans et la croissance de votre activité.

Pour les auto-entrepreneurs c’est plus compliqué mais si vous êtes autoentrepreneur dans un secteur dans lequel vous travaillez depuis longtemps, c’est possible. Imaginons que vous soyez développeur freelance si cela fait quelques années et que vous avez d’autres expériences au préalable, vous pouvez emprunter.

2. Un projet sûr

Les travaux et constructions leur font peur

Les projets de construction ou d’importants travaux n’ont pas vraiment la côte chez les banquiers. En effet, dans le cas d’un achat dans l’ancien la garantie réelle est prise sur le bien en cas de défaut de paiement. Or dans le cas d‘achat sur plan (VEFA) ou de construction de maison individuelle (CCMI), le bien à vendre n’existe pas encore.

Faire construire votre maison vous-même augmente les risques liés à la construction et pourra faire fuir les banques. Elles exigeront globalement que vous passiez par un constructeur de maison individuelle ou par un architecte.

Un montant supérieur à 70 000€

Le montant de votre emprunt peut aussi influer sur la réactivité de la banque. Tout d’abord un emprunt inférieur à 50 000€ ne rendre pas dans le rang des prêts immobiliers mais sera traité comme un prêt à la consommation.

Même au delà de cette limite, faire un dossier entier pour un montant faible peut être décourageant pour la banque. En effet, elles ne gagnent pas beaucoup d’argent sur un crédit immobilier. Néanmoins, le prêt immobilier est un bon moyen d’acquérir de nouveaux clients. Si vous empruntez peu et sur une durée courte, la banque peut se demander si elle a un intérêt à vous prêter de l’argent.

Un apport minimum

Enfin, et elle ne manqueront pas de vous le rappeler, un apport de 10% plus les frais de notaire et les frais de garanties est recommandé.

Il est très compliqué d’obtenir un crédit immobilier avec 0€ d’apport. D’une part parce que l’apport aide à démontrer aux banques votre capacité à épargner, d’autre part parce qu’elles prêteraient un montant supérieur à la valeur du bien qu’elles financent. Ceci pose un problème en cas de défaut de paiement car elles n’auront pas forcément une garantie réelle d’une valeur supérieure au montant du prêt à saisir pour récupérer leur mise.

Le minimum que les banques accepteront sera en général un apport égal à la somme des frais de notaire et des frais de garanties. Cela représente déjà entre 4% du montant du bien pour du neuf et 9% pour de l’ancien.

Souvent les banques donneront de meilleurs taux ou de meilleures conditions aux emprunteurs ayant un apport correspondant à la somme :

Pour certains dossiers plus délicats, elles imposeront d’ailleurs ces 10% à 20% d’apport.

Il y a cependant une exception pour les investissements locatifs pour lesquels les banques peuvent accepter ce financement sans apport appelé « financement à 110% ».

3. Des comptes gérés avec rigueur

Ce qui fait le plus peur aux banques c’est la mauvaise gestion des comptes. Les refus de paiement, les découverts ou les crédits à la consommation non attribués seront très mal vus et pourront bloquer l’obtention d’un crédit.

Ces incidents reflètent une gestion hasardeuse de vos différents comptes. Même si ce n’est pas une question de moyen, cela représente du travail supplémentaire de gestion de compte pour la banque et la décourage. Veillez à n’en avoir aucun au moins dans les trois mois précédents votre demande de prêt.

A l’inverse une épargne régulière, même d’un faible montant, rassurera beaucoup et pourra être un plus. Il vaut mieux épargner 200€ par mois que 800€ de temps en temps. L’épargne rassure les banques d’une part sur votre capacité à rembourser votre prêt ; d’autre part sur le travail que va représenter la gestion de votre compte chez eux.

 

BONS PLANS PRETTO

Lorsque vous avez une situation un peu hors des standards, passer par un courtier peut être très intéressant. Il saura structurer votre demande et mettre en avant vos points forts. Chez Pretto, on monte même votre dossier et on accélère ainsi les procédures.

 

A retenir

Plus un dossier est standard, plus il est facile à financer

Souvent vous ne pouvez rien faire pour l’améliorer, il faut anticiper

Il est important d’avoir une gestion de compte impeccable

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