1. Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Vous avez sûrement déjà entendu parler de la loi Carrez ? Si vous ne savez pas de quoi il s’agit, ne vous inquiétez pas. Pretto vous explique tout !

Issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, la Loi Carrez vise à assurer une meilleure protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Cette loi Française impose, pour cela, au vendeur d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété de calculer la surface privative du bien et d’en faire mention dans les documents de vente.

Pourquoi la loi Carrez est-elle si importante ?

Important

Le prix de vente d’un bien dépend de plusieurs éléments dont l’un des plus essentiels est la superficie. Ceci étant, le calcul de la superficie ne peut simplement être laissée à l’appréciation du vendeur.

Il faut un minimum d’encadrement pour que tout le monde soit sûr de partir de la même base de critères et qu’aucun acheteur ne soit lésé.

Définition de la loi Carrez

Lorsque l’on parle de surface privative, vous pouvez être tenté de penser qu’il s’agit de la surface habitable. Il y a souvent beaucoup de confusions faites entre les deux notions.

Nous allons vous expliquer dans le détail ce qui les différencie et vous montrer qui peut être concerné par la loi Carrez parce qu’elle ne s’applique pas dans tous les cas.

La surface privative vs la surface habitable

Encore appelée superficie loi Carrez, la surface privative, comme son nom l’indique, concerne la surface à usage privé. En effet, la loi définit cette surface pour tous les logements en copropriété.

La surface habitable, issue de la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, vise quant à elle la mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Il s’agit ici du mesurage qui permet de déterminer la superficie réellement habitable dans le logement.

Exemple

Pour un même appartement, lorsque vous devez faire le calcul suivant la loi Carrez ou la loi Boutin, les éléments à prendre en compte seront différents.

A titre indicatif, si pour le premier cas, vous incluez le calcul de superficies d’au moins 8 m2 et de plus de 1,80 m de hauteur sous plafond, dans la superficie habitable, il vous faudra prendre en compte en plus de la surface du bien, les combles aménagés dont la hauteur est au moins égale à 1,80 m, ce qui veut dire la surface du plancher qui a été construite.

Pour cela, il vous faut déduire du calcul les surfaces occupées par les murs, cages d’escaliers, cloisons, etc.

Le nombre de m2 habitable fera donc toute la différence parce que tout comme dans l’application de la loi Carrez, le nombre de m2 détermine en grande partie le prix du bien en location (et soumis à la vente dans le second cas).

Important

La superficie privative doit être mentionnée dans un acte de vente et la surface habitable dans le contrat de bail.

Les textes de loi donnent des définitions différentes de ces deux types de superficies en faisant mention pour chacune d’elles des composants du logement qui peuvent en faire partie. Ce qui veut donc dire que sur la base de ces lois, leurs calculs sont différents.

Pour la vente, on ne demandera pas la surface habitable. Par contre, c'est important si on veut faire de l'investissement locatif car cela va forcément déterminer le loyer qu'on peut appliquer !
Loi Carrez Loi Boutin
Mesurage Surface privative Surface habitable
Champ d’application Logements en copropriété Tous types de logements
Mention Acte de vente
  • Bail de location (sauf location saisonnière)
  • Annonces immobilières en ligne
  • Journaux spécialisés en immobilier
  • Quand calculer la superficie de son bien avec la loi Carrez ?

    Quand faut-il appliquer la loi Carrez ?

    Maintenant que vous savez que la loi Carrez ne s'applique pas dans tous les cas, vous êtes certainement curieux de savoir quand est-ce que son application s’impose et à partir de quel moment il est possible d’y déroger.

    Qui est concerné par la loi Carrez ?

    Comme vous avez pu le voir tous les logements en copropriété doivent faire l’objet d’un mesurage suivant la loi Carrez lors d’une vente. Sont concernées les copropriétés d'appartements encore appelées copropriété “verticale” et, les maisons en lotissements qui renvoient à la copropriété "horizontale".

    Exclusion est donc faite des maisons individuelles, ou des logements en VEFA (vente en l'état de futur achèvement aussi appelée “vente sur plan”).

    A savoir
    Dans une VEFA, le promoteur doit annoncer une superficie réglementée selon une législation qui est propre à ce type de vente.

    Mais, savez-vous seulement à quoi on fait allusion lorsque l’on parle de copropriété ?

    Définition

    On parle de copropriété lorsqu’il y a un immeuble ou un groupe d’immeubles bâti(s) qui appartiennent à plusieurs personnes.

    La propriété est ainsi répartie en lots qui comprennent à la fois une partie privative et une quote-part des parties communes.

    Le calcul suivant la loi Carrez s’impose donc à chaque fois qu’un bien doit faire l’objet d’une vente immobilière en copropriété.

    Attention

    Mais, il faut, pour que la loi Carrez puisse s’appliquer, que la surface en question soit d’au moins 8 m2 et la hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

    Dans quel type d’acte de vente la loi Carrez doit-elle s’appliquer ?

    La superficie privative devra être mentionnée dans :

    Pourquoi réaliser le métrage Loi Carrez ?

    On le sait tous, la loi est réputée protéger les plus faibles. Pour cette raison, vous verrez dans le cadre d’une location par exemple, des mesures visant à améliorer les conditions locatives qui tendent plus à protéger le locataire que le bailleur comme le plafonnement des loyers, le délai de préavis…

    Dans cette même optique, la loi encadre la vente d’un bien immobilier en imposant des mentions au contrat.

    Le saviez-vous ?

    Si la loi Carrez oblige le vendeur à calculer et mentionner la surface du logement pouvant être consacrée à l’habitation en donnant les différents types de critères, c’est pour éviter que le vendeur du bien ne surestime la superficie de son logement.

    En effet, sans encadrement, chacun peut décider d’adapter le mesurage qui lui convient. Ce qui pourrait conduire à des disparités : plus il y aurait d’actes de vente, plus les méthodes de calcul se multiplieraient.

    L’application de la loi Carrez permet donc de protéger aussi bien le vendeur que l’acquéreur, d’éviter qu’il y ait des divergences d’interprétation au détriment des acquéreurs.

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    Comment calculer la surface en loi Carrez ?

    La superficie en loi Carrez, issue de la partie privative d'un lot d'un immeuble assujetti au statut de la copropriété correspond à la superficie des planchers après avoir déduit les surfaces occupées par les cloisons et les murs.

    Pour calculer la surface habitable, il y a un certain nombre d’éléments à prendre en compte. En effet, la loi dresse une liste de tous ces éléments qui peuvent être compris dans le calcul.

    Superficie privative Superficie habitable
    Calcul Combles aménagés - Combles non aménagés - Vérandas - Autres sous-sols - Greniers - Remises - Réserves Combles aménagés
    Exclusions Caves - Garages - Parkings - Terrasses - Balcons Combles non aménagés - Vérandas - Autres sous-sols - Greniers - Remises - Réserves - Caves - Garages - Parkings - Terrasses - Balcons

    Il faut donc réaliser un métrage en prenant en compte les locaux couverts et fermés en dur qui respectent les dimensions exigées (à savoir au moins 8 m2 pour la superficie du bien et plus de 1,80 m pour la hauteur sous-plafond). Et il faudra uniquement prendre en compte la surface des pièces.

    Important

    Un lot de copropriété de moins de 8 m2 ne peut être pris en compte dans ce calcul.

    Mais, il peut arriver que l’on ait des lots qui ne font pas 8 m2 séparément mais qui, lorsqu’ils sont accolés correspondent à ces dimensions. Dans ce cas, il faudra les inclure dans le calcul de la superficie privative.

    Qui doit réaliser ce métrage ?

    Rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel. Au contraire, vous pouvez réaliser ce métrage vous-même.

    Attention

    Si vous décidez de le faire vous-même et que vous ne maîtrisez pas les règles de calcul imposées par la loi, vous engagez votre responsabilité en cas d’erreur ou de manquement sur le mesurage.

    En effet, il peut y avoir une certaine complexité à faire le mesurage vous-même lorsqu’il s'agit de pièces mansardées.

    Vous pouvez être tenté de faire le calcul sur toute la pièce mais sachez que dans ce type de cas, il vous faut appliquer le mesurage uniquement sur la partie de la pièce dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 m.

    Pour éviter cela, vous pouvez faire le choix de confier cette tâche à un professionnel appelé diagnostiqueur immobilier qui, en plus d’être un expert dans le domaine, dispose de matériels adaptés pour le métrage en question.

    A noter

    Il peut avoir à sa disposition :

    • un télémètre laser grâce auquel il peut avoir une précision exacte sur les mesures,

    • des logiciels de calculs pour le calcul final : ces logiciels lui permettent de prendre en compte toutes les informations devant être contenues dans le rapport et déduire les parties de surface au besoin.

    A l’issue de ce métrage, il vous délivre une attestation de superficie privative “loi carrez”.

    A savoir

    Passer par un professionnel a ses avantages : vous avez la possibilité d’avoir une attestation qui fait foi et justifie que les calculs ont bien été faits.

    De plus, en cas de contestation ou d’erreur, c’est le professionnel qui engage sa responsabilité et non vous.

    Que faire en cas de litige ?

    Il peut arriver qu’un litige intervienne entre le vendeur et l’acquéreur. Il y a deux situations possibles et à distinguer :

    Absence de cette attestation : comme vous avez pu le comprendre, la loi impose au vendeur non seulement de faire le calcul de la surface privative aux normes prévues par la loi Carrez, mais également d’en faire mention sur l’acte de vente.

    Il s’agit ainsi d’une condition sine qua none au contrat de vente c’est-à-dire qu’il s’agit d’une condition à laquelle le vendeur ne peut aucun cas déroger.

    Important

    En cas d’absence de cette mention sur l’acte de vente, l’acquéreur est en droit de demander sa nullité (action en nullité).

    Il dispose d’un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique constatant la vente.

    Mais il y a tout de même lieu de noter que dans les faits, ce type de situation n’est pas du tout fréquent. En effet, le notaire procède toujours aux vérifications nécessaires avant la signature de l’acte de vente.

    Vous allez donc rarement voir un notaire qui accepte la signature en l’absence de mention de la superficie loi Carrez.

    Le cas le plus fréquent est l’erreur sur la superficie. En effet, comme nous vous l’avons souligné auparavant, lorsque vous réalisez vous-même le métrage et que vous ne maîtrisez pas les techniques de mesurage, vous devez être deux fois plus prudent que le professionnel expert.

    Vous êtes plus à même de faire des erreurs et la loi ne va pas manquer de vous taper sur les doigts pour protéger les droits de l’acquéreur.

    Bon à savoir

    Cela ne veut cependant pas dire que vous êtes le seul à pouvoir faire des erreurs.

    Le professionnel, bien qu’il soit un expert et qu’il dispose d’outils plus adaptés, peut également se tromper dans ses calculs.

    Dans tous les cas, quelle que soit la personne ou l’organisme qui réalise le métrage, la loi peut tolérer une marge d’erreur inférieure à 5 %.

    Si elle est supérieure, l’acquéreur peut demander une révision du prix de vente c’est-à-dire une baisse du prix proportionnelle à la superficie qui manque. Il dispose pour cela d’un délai d’un an à compter de la signature.

    Attention

    Une révision du prix de vente à hauteur de 5 % est souvent l’équivalent de quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros.

    Il faudra alors redoubler de vigilance avec l’application de la loi Carrez et dans le doute, faites appel à un diagnostiqueur immobilier.

    Cela vous évitera certaines mauvaises surprises.

    Il peut aussi se retourner contre le vendeur en vertu de l’article 1240 du Code Civil pour demander réparation du dommage qu’il aurait subi (à charge pour lui de prouver qu’il a bien subi un dommage).

    Le vendeur ne peut refuser la diminution du prix de vente étant donné que le prix du bien dépend directement du nombre de m2.

    Il devra aussi faire face à la réévaluation des frais de notaire selon le même principe (en fonction de la proportion de superficie manquante).
    Important

    Si l’erreur du vendeur avantage le bénéficiaire c’est-à-dire que la surface réelle soit supérieure à celle relevée dans l'attestation, le vendeur ne dispose d’aucun recours.

    A retenir
    • Lorsque vous décidez de vendre un logement en copropriété, vous devez obligatoire faire le calcul de la surface privative et en faire mention dans l’acte de vente.

    • La surface privative qui est réservée aux seuls logements en copropriété d’au moins 8 m2 est différente de la surface habitable qui s’applique pour tous types de logements.

    • La loi dresse une liste des pièces qui doivent faire l’objet de ce calcul et tout manquement pourrait vous être opposable.

    • Vous n’êtes pas obligé de passer par un diagnostiqueur immobilier pour établir l'attestation mais votre responsabilité pourrait être engagée en cas de contestation de la part de l’acquéreur.

    Mis à jour le 21 septembre 2020
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    Lauriane Potin
    Content Manager
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