Les 3 étapes d'un achat de terrain constructible

Un achat immobilier est une étape importante de la vie, qui demande organisation et minutie. C'est encore plus vrai pour l’achat d’un terrain constructible. L’acheteur d'un terrain constructible doit être méticuleux et prêter attention à chaque détail avant de s'engager de manière définitive. Dans le cas contraire, il s’expose à devoir changer ses plans, construire sa maison différemment, ou la payer plus cher que prévu.

Afin d’éviter ces situations malheureuses, vous trouverez dans cet article les trois étapes principales d’un achat de terrain constructible. Promis, on vous explique tout !

Cernez votre besoin et recherchez votre terrain constructible

La première étape de l’achat d’un terrain constructible consiste à bien cerner son besoin. Ce n’est qu’une fois que vous aurez précisément établi votre besoin, que vous pourrez entamer vos recherches efficacement.

Concernant les recherches, il existe de nombreuses méthodes pour trouver le terrain constructible de vos rêves. Dans le cas d’une recherche difficile, n’hésitez pas à les combiner pour multiplier vos chances.

  • Parcourir les petites annonces
  • Consulter les agences immobilières
  • Consulter les aménageurs lotisseurs, les promoteurs immobiliers, etc.
  • Être attentif : votre terrain peut également se cacher derrière un panneau « à vendre », ou une annonce chez un commerçant
Bon à savoir

Si le propriétaire vend son terrain avec la mention « à bâtir », il s'engage à ce qu’il soit constructible.

Les précautions nécessaires à l’achat d’un terrain constructible

Vérifiez que le terrain de vos rêves est constructible

Si certains terrains sont presque assurément constructibles (parcelles sur des lotissements récents), ce n’est pas le cas des terrains plus atypiques ou retirés. Comme il n’y a pas de place pour le doute dans un achat immobilier, il conviendra de vérifier par vous-même que votre terrain est bien constructible. Pour cela, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune. Vous le trouverez en mairie.

Attention ! Le PLU encadre également les constructions. Selon la zone dans laquelle se trouve votre terrain, il peut par exemple demander de respecter un style esthétique (couleur de la façade, type de toiture, etc.), ou de ne pas dépasser une certaine hauteur. À défaut du PLU, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel à votre mairie. Il vous renseignera sur la faisabilité de votre projet.

Si vous souhaitez acheter un terrain sur un lotissement, consultez également le cahier des charges et/ou le règlement du lotissement, s’il sont été édités. Ils mentionnent les règles spécifiques aux constructions du lotissement, s’il y en a.

Néanmoins, et même si le PLU déclare le terrain constructible, nous vous recommandons d’ajouter au compromis de vente une clause suspensive qui conditionne la validité de la transaction à l’obtention du permis de construire. Précisez bien la nature de la construction pour laquelle vous attendez un permis de construire (dimensions, mètres carrés, etc.) et demandez un délai de 5 mois avant la signature de la vente.

Vous aurez alors le temps d’obtenir votre permis de construire (3 mois) et de faire face aux éventuelles contestations (2 mois). Ainsi, vous serez couverts en cas de refus de permis de construire.

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Déterminez la surface de votre terrain

Il est important de connaître la surface exacte de votre terrain, même si vous ne souhaitez pas de grand jardin et que la taille n’est pas votre critère principal. En effet, c’est à partir des mètres carrés de votre terrain que le coefficient d’occupation des sols (COS) calcule la surface constructible. Si vos estimations sont mauvaises, vous pouvez perdre plusieurs mètres carrés et compromettre votre projet initial. Mieux vaut donc s’en assurer.

Si vous achetez dans un lotissement, votre terrain est déjà borné. Vous connaissez donc sa surface exacte. Dans le cas contraire, le vendeur n’est pas tenu de vous communiquer la taille exacte du terrain, seulement une approximation. Nous vous recommandons donc d’effectuer un bornage. Il sera à vos frais (environ 2 000 €), mais vous procurera une visibilité bienvenue.

Bon plan

Si vous avez des voisins, proposez-leurs de partager les frais de bornage ! Ils en profiteront tout autant que vous.

Préoccupez-vous de la viabilité de votre terrain constructible

Un terrain viabilisé est un terrain qui dispose de tous les raccordements nécessaires à l’habitation d’une nouvelle construction : le gaz, l’électricité, l’eau, assainissement, internet, etc. Ici encore, deux cas de figure sont possibles :

  • Ou bien vous décidez d’acheter un terrain déjà viabilisé. C’est notamment le cas des terrains de lotissements. Le coût est alors intégré au prix de la parcelle.
  • Ou bien vous achetez un terrain non viabilisé, et devez alors le viabiliser vous-même. Dans ce cas, il faut bien sûr intégrer le coût des divers raccordements (environ 5 000 €) à votre budget, sans quoi vous risquez une bien mauvaise surprise.

Inspectez les sols de votre terrain constructible !

Avant d’acheter votre terrain, assurez-vous de la composition du sol. Certains sols, comme les sols humides ou argileux, sont très exigeants. Construire sur ces surfaces vous expose dans le meilleur des cas à des frais supplémentaires pour renforcer les fondations, et dans le pire des cas à des sinistres sur votre future maison.

Pour en savoir plus sur le sol de votre terrain, vous pouvez vous renseigner auprès du voisinage, de la mairie, ou demander un diagnostic d’état des risques et pollutions au propriétaire. Mais nous vous recommandons tout de même d’effectuer une étude géotechnique pour sonder votre terrain. Pour environ 3 000 €, vous aurez un bilan complet de l’état des sols, et pourrez décider d’acheter en toute connaissance de cause.

Si vous souhaitez vous protéger encore davantage, vous pouvez également demander l’ajout d’une condition suspensive concernant l’état des sols dans l’acte de vente. Si le vendeur du terrain accepte, il devra vous le racheter si les caractéristiques de son sol engendrent des coûts supplémentaires.

Anticipez les transformations du quartier

Imaginez la situation suivante : vous avez acheté le terrain de vos rêves entouré de verdure, avez fait construire votre maison, mais après seulement quelques mois, vous voyez débarquer des bulldozers et apprenez qu’un centre commercial est en construction.

Terrible, n’est-ce pas ?

Si vous souhaitez éviter cette situation, mieux vaut anticiper en vous renseignant sur les projets prévus dans votre potentiel nouveau quartier. Pour cela, vous pouvez vous rapprocher du propriétaire, du voisinage, de la mairie ou encore contacter la Direction départementale des Territoires (DDT). Elle pourra vous renseigner sur les projets à venir aux alentours de votre terrain.

La procédure d’achat d’un terrain constructible

Si le terrain que vous avez choisi passe ce « contrôle technique », vous pouvez l’acheter plus sereinement. Vous devez alors contacter son propriétaire pour lancer une procédure d’achat. Celle-ci peut se composer de plusieurs étapes, mais débouche nécessairement sur la signature d’un acte de vente chez le notaire.

Le compromis ou la promesse de vente

C’est un préalable non obligatoire à l’acte de vente. Il énumère les informations clés (états civils, description du bien, etc.) et définit les termes de la vente (prix de vente, modalité de paiement, clauses, etc.). Il peut prendre deux formes différentes :

  • Le compromis de vente, qui engage les deux parties (vendeur et acheteur) autour des termes de la vente
  • La promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur (l’acheteur reste libre d’acheter ou non)

Dans le cas de l’achat d’un terrain constructible situé dans un lotissement, après avoir signé un compromis de vente ou une promesse de vente, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter, comme pour un achat immobilier classique.

Cependant, si le terrain que vous achetez ne fait pas partie d’un lotissement, alors vous ne disposez pas de délais de rétractation. Nous vous recommandons donc d’ajouter une clause de rétractation au contrat, pour vous protéger.

Une fois que vous avez signé votre compromis, vous pouvez démarrer votre recherche de financement. Passer par un courtier vous permet d'économiser énormément de temps puisque c'est lui qui se charge d'analyser votre dossier pour la banque et de négocier les conditions de l'emprunt en votre nom. C'est aussi un professionnel du crédit, ce qui signifie qu'il dispose d'autres leviers de négociation que vous.

En passant par Pretto, vous bénéficiez d'un accompagnement sur la totalité de votre projet, et tout cela gratuitement ! En effet, nous sommes uniquement rémunérés par les banques en tant qu'apporteur d'affaire. Nous ne demandons aucun frais de courtage supplémentaire.

La signature de l’acte de vente devant le notaire et le paiement

L’étape suivante dans l’achat d’un terrain constructible est le passage obligatoire chez le notaire pour signer l’acte de vente. Ce document, établi sur les bases du compromis de vente, doit être signé par les deux parties (acheteur et vendeur). Il est nécessairement accompagné d’un diagnostic d’état des risques et pollutions, fourni par le propriétaire, du règlement et/ou du cahier des charges du lotissement (dans le cas d’un terrain acheté sur un lotissement).

Le notaire authentifie ensuite l’acte en tant qu’officier public, habilité par la loi. C’est cette authentification qui donne à l’acte de vente sa force probante et exécutoire, permettant à l’acheteur de faire valoir ses droits sur le terrain en cas de litige. Le notaire s’occupe également des différentes démarches inhérentes à un achat immobilier :
  • Il calcule et paie les débours et les droits d’enregistrement (impôts)
  • Il s’occupe de la publicité foncière qui rend l’acte de vente opposable à un tiers
  • Il prévient le cadastre du changement de propriétaire
  • Il veille au paiement du montant de la vente (apport et/ou versement de votre banque)
A retenir
  • L'achat d'un terrain constructible demande de prendre de prendre de nombreuses précautions afin d'éviter les mauvaises surprises.
  • Une fois que vous avez procédé à toutes les vérifications, l'achat d'un terrain suit la même logique que l'achat d'un bien neuf : vous devez signer un compromis avant de procéder à l'acte de vente devant le notaire.
  • En passant par un courtier comme Pretto, vous bénéficiez d'un accompagnement professionnel tout au long de votre recherche de financement, et cela gratuitement !
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