Offre d’achat : quel est le niveau d'engagement ?
Après quelques visites, vous avez trouvé le bien pour lequel vous souhaitez sauter le pas. Félicitations !
Pretto vous propose de revenir en détails sur l’offre d’achat pour en comprendre les tenants et les aboutissants.
En théorie, la première offre d'achat au prix est la bonne
Pour être valide, l’offre doit, a minima comporter :
- les coordonnées des deux parties
- le prix proposé
- le délai que vous donnez au vendeur pour valider votre offre
Avant de formuler l’offre d’achat et d’exposer le prix auquel vous êtes prêt à faire l’acquisition du bien, il est important que vous ayez une vision globale du celui-ci, de son état et des éventuels travaux à réaliser.Il serait dommage que vous vous rendiez compte, une fois le prix convenu, que des aménagements de mise en conformité sont nécessaires.
Avant toute offre, assurez-vous d’avoir le maximum d’informations pour estimer au plus près la valeur du bien et les éventuels coûts associés.
La validation de l’offre par le vendeur se fait, elle aussi, par écrit. Deux cas de figure doivent être distingués.
Le prix proposé est égal au prix de vente
En pratique, la jurisprudence reconnaît le fait que la vente d'un bien immobilier est plus complexe que pour d'autres produits. Dans le cas où plusieurs offres au prix sont faites au vendeur, il peut donc choisir l'acquéreur qui lui semble le plus solide.
Afin de convaincre le vendeur de la pertinence de votre dossier, n'hésitez pas à compléter votre offre d'achat de pièces qui montrent votre sérieux et la qualité de votre profil. Par exemple, vous pouvez y joindre un plan de financement, des devis pour les travaux à effectuer, ou une attestation de finançabilité.
Avec Pretto par exemple, après une première étude de pièces, nous pouvons vous délivrer une attestation qui assure au vendeur que vous êtes en mesure de financer son bien. Ce type de document peut ainsi faire pencher la balance en votre faveur lorsqu'il étudiera les différents propositions qui lui ont été faites !
Le prix proposé est inférieur au prix de vente et le vendeur n’a pas reçu d’offre au prix
Dans ce cas là, le propriétaire peut :
- refuser l’offre d’achat
- faire une contre-proposition
- choisir parmi les offres reçues sans tenir compte de la chronologie celles-ci
Si le vendeur fait une contre-proposition, l’offre d’achat initiale est rendue caduque. Les obligations contractuelles sont rompues entre le vendeur et l’acquéreur jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé entre les deux parties.
Pour aller plus loin : Le vendeur peut-il refuser une offre d'achat au prix ? 
Offre d’achat et engagement de l’acheteur
En outre, vous n’êtes engagé qu’à compter de la réception d’une réponse positive de la part du vendeur. Si le vendeur effectue une contre-proposition ou ne répond pas à votre offre dans le temps imparti, l’engagement contractuel est rompu.
Il vous est possible de compléter votre offre d’achat afin de fournir un premier cadre à la transaction.
Peuvent être renseignées :
- Les modalités de réponse du vendeur (par courrier recommandé avec accusé de réception, par exemple)
- Les conditions suspensives. Celles-ci conditionnent la finalisation de la transaction à l’obtention de votre emprunt immobilier ou aux résultats des diagnostics immobiliers.
Pretto a pensé à tout pour votre achat. Son générateur d'offre vous pouvez d'inclure vos propres conditions suspensives.
Claire et rassurante, elle présente les infos clés attendues par le vendeur.
Puis-je me rétracter après une offre d'achat ?
En théorie, si votre offre a été validée, vous êtes contractuellement engagé envers le vendeur et ne pouvez renoncer à la vente. Dans les faits, peu de poursuites sont engagées par les vendeurs si la transaction est abandonnée car les recours sont souvent longs et onéreux.
Si vous avez fait une offre d'achat qui a été acceptée par le vendeur mais que vous changez d'avis avant la signature de l'avant-contrat, ce n'est dans l'intérêt de personne de vous contraindre à cette signature étant donné que vous disposez du délai de rétractation. En effet, le vendeur a intérêt à remettre son bien sur le marché le plus rapidement possible.
Cependant, même si vous avez des portes de sortie, une offre d'achat doit toujours être réfléchie.
Ainsi, avant de faire votre offre, n'hésitez pas à poser toutes les questions nécessaires au vendeur : il vaut mieux prendre le temps de lire les diagnostics techniques, faire des devis, visiter plusieurs fois le bien, que de faire une offre que vous regretterez.
Cette phase de dialogue est importante pour les deux parties : intéressez-vous au vendeur, à la raison de la vente, à l'agent immobilier. Non seulement cela peut jouer en votre faveur en cas de concurrence entre plusieurs offres au prix, mais cela vous permettra aussi de savoir dans quelle mesure le vendeur est prêt à négocier le prix du bien.
Une fois l’offre d’achat transmise, peut-on me demander de verser un acompte ?
C’est uniquement après la signature de l'avant-contrat qu’un acompte peut être exigé. D’un montant de 5 à 10 % du prix d’achat, il a pour objectif de rassurer le vendeur quant au sérieux de votre engagement.
Pour aller plus loin : Le dépôt de garantie du compromis de venteIl est illégal de vous demander de verser un acompte lors de l’étape de l’offre d’achat
L’article 1589-1 du Code Civil est formel : les engagements unilatéraux en vue de l’acquisition d’un bien, tels que l’offre d’achat n’ont plus de valeur juridique si un versement est demandé ou perçu par l’une des parties.
Dans quels cas l’offre d’achat peut-elle devenir caduque ?
Trois cas de figure peuvent rendre l’offre d’achat caduque, déliant ainsi les parties de leurs engagements contractuels.
Le décès de l’acheteur
Ainsi aucune action ne pourra donc être intentée à leur encontre.
L'incapacité juridique de l’acheteur à procéder à l’achat
Seules les personnes dotées d’une capacité juridique peuvent effectuer une transaction immobilière.
L’expiration du délai prévu dans l’offre
Dans le cas où un délai d’acceptation de l’offre est explicité, la vente est réputée caduque si ledit délai est dépassé. Si l’offre ne précise pas de délai, la vente est caduque dans un délai estimé raisonnable par les juges.
- L’acquéreur est engagé auprès du vendeur dès lors que l’offre d’achat, formulée par écrit, est acceptée par le vendeur (par écrit également)
- L’offre d’achat vous engage sur un prix. Prenez soin d’évaluer le bien avant de faire votre proposition. Il sera difficile de revenir sur le prix proposé une fois la proposition transmise au vendeur
- Si le futur acquéreur est juridiquement engagé une fois l’offre validée formellement, il demeure malgré tout possible d’annuler la vente via le délai de rétractation
