Tout savoir sur la loi LMNP en 2020

La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est une loi à connaître si vous êtes un “Loueur Meublé en Non Professionnel” car cette loi peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de la location, pendant un certain nombre d’années.

La location en Loueur Meublé Non Professionnel est très précisément un régime fiscal permettant d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité plus avantageuse que la location nue. Cette loi vous permet de réduire vos impôts et de récupérer la TVA.

Si vous investissez en LMNP, il s’agit forcément d’un investissement de type immobilier locatif : vous achetez un bien exclusivement dans le but de le louer.

Mais alors la LMNP s’applique-t-elle au neuf ? A l’ancien ? Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir le statut ? Quels sont les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre ? Quelles sont vos obligations en tant que loueur en LMNP ? Pas de panique, on vous explique tout juste en dessous  !

Définition de la LMNP

Il faut savoir que le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien. Dans les deux cas, la location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

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La loi LMNP dans le neuf

Si vous choisissez de devenir acquéreur d’un bien immobilier neuf et meublé destiné à être loué à usage d’habitation, vous allez pouvoir bénéficier d’une rente défiscalisée. En effet, avec ce dispositif, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l'ancien.

A retenir

Par ailleurs, en choisissant le dispositif LMNP neuf, vous optez pour un logement attractif pour les locataires potentiels. Il assure un certain confort et répond à des normes techniques et environnementales récentes. Le futur locataire n’aura par ailleurs pas de travaux de rénovation à effectuer.

La loi LMNP dans l’ancien

Pour un bien ancien on parle de la loi LMNP occasion. Si vous achetez un bien ancien meublé en non professionnel dans le but de le louer, vous allez pouvoir bénéficier des avantages du LMNP sans pour autant investir à l’aveugle.

L’avantage du LMNP dans l’ancien réside dans le fait que tout est connu à l’avance : vous savez très exactement quels sont les frais d’entretien, le taux d’occupation etc. De plus, l'ancien bénéficie encore d'emplacements privilégiés qui sont de plus en plus rares à trouver proches des centres-villes.

La différence avec le LMP

La loi LMNP ne doit pas être confondue avec le LMP (Loueur Meublé Professionnel), les acronymes sont certes proches mais ils ne veulent pas dire la même chose ! Vous êtes perdu au milieu de tout ce jargon  ? On vous explique ça très simplement.

La loi LMNP dont nous vous parlons dans cet article concerne par définition l'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : elle ne doit donc pas être votre activité principale  !

En revanche, dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP), le statut n’est applicable qu’à des loueurs professionnels en meublé.

Définition
Il s’agit d’investisseurs générant plus de 23 000 € de revenus TTC par an, dont les recettes de l’activité de location représentent plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal et étant enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité. Vous l’aurez compris, si vous êtes en dessous de ces seuils et que vous ne comptez pas faire de votre investissement locatif votre activité principale, vous rentrez dans les clous de la loi LMNP.

La fiscalité du LMNP

Les conditions d’application du statut

En fait, le statut LMNP s'adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Vous cherchez à bénéficier du statut LMNP ? Attention à bien respecter certaines conditions  !

A retenir
Tout d’abord, il est impératif que le logement soit loué meublé. Loué meublé ne signifie pas avoir mis à disposition du locataire un lit et une table, le logement doit être prêt à la location sans que le locataire ait besoin d’acheter du mobilier de première nécessité.

L’Etat détaille d’ailleurs très précisément les meubles qui doivent se trouver dans le logement afin qu’il puisse être considéré comme meublé. Le locataire doit pouvoir y vivre en apportant uniquement ses effets personnels.

Ensuite, pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux.

Les avantages fiscaux de la LMNP

En tant que loueur meublé vous devez déclarer vos revenus BIC soit au régime réel simplifié ou au régime micro BIC (ou régime forfaitaire). On vous explique la différence et les avantages fiscaux qui en découlent.

Le micro-BIC s'applique si vos recettes locatives n'excèdent pas 70 000 €. Vous profitez alors d'un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

Au-delà de 70 000 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel.

Dans ce cas-là vous déduisez de vos recettes fiscales l'ensemble des charges que vous avez (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) ainsi que vos amortissements (vous déduisez une partie du prix du logement des loyers que vous déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.
Exemple

Imaginons que vous louez en meublé un logement d'une valeur de 400 000 € pour un loyer de 1 200 € par mois soit 14 400 € par an. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous retranchez 5 400 € d'intérêts d'emprunt plus 2 000 € de charges diverses. Fiscalement parlant, vos loyers sont ramenés à 7 000 €. C'est sur cette somme que vous serez imposé, et non pas sur les 14 400 € de recettes annuelles  !

En plus, vous pouvez aussi pratiquer des amortissements. Dans notre exemple, vous pouvez appliquer un taux d'amortissement de 2 % sur le prix, soit 8 000 €. Vous touchez un loyer mensuel de 1 200 €, soit 14 400 € par an. Chaque année, vous retranchez 8 000 € de vos 14 400 €. Vous êtes donc imposé sur 6 400 €.

LMNP classique ou Censi-Bouvard ?

Il existe encore une subtilité à comprendre pour choisir son investissement en LMNP. Il s’agit de savoir si vous voulez opter pour la LMNP classique ou Censi-Bouvard.

La LMNP classique est la location d’un bien immobilier meublé locatif à usage d’habitation qui vous fait bénéficier des avantages fiscaux que nous vous avons détaillé ci-dessus. Cependant, l’amortissement en LMNP classique ne peut pas être supérieur à la différence entre les loyers et les charges.

Pour la LMNP Censi-Bouvard, vous avez d’autres avantages fiscaux. En Censi-Bouvard, vous allez bénéficier d’une réduction d'impôts égale à 11 % du prix du logement. Elle est calculée dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 €. Au-delà, la fiscalité LMNP classique s'applique.

Notez cependant que pour être éligible à Censi-Bouvard, il faut investir dans un logement neuf meublé en type résidence (étudiante, senior, tourisme, EHPAD) et vous allez devoir mettre ce bien en location par bail commercial pour une durée de 9 ans. A vous de choisir en fonction de vos attentes fiscales mais aussi en fonction de vos projets personnels.

A retenir
  • La location en Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal permettant d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité plus avantageuse que la location nue.

  • Que vous choisissiez de louer en LMNP neuf ou ancien, vous devrez dans tous les cas respecter les critères stricts de la location meublée pour bénéficier du statut : la location ne doit donc pas être votre activité principale et les recettes locatives sont soumises à un plafond.

  • Les avantages fiscaux en LMNP sont indéniables mais varient en fonction du régime réel simplifié ou du régime forfaitaire pour lequel vous optez.

Mis à jour le 17 juillet 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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