Loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien en défiscalisant

Le 1er janvier 2019, alors qu’entrait en vigueur le très controversé prélèvement à la source, un autre dispositif, moins polémique, a fait son entrée dans la législation française : la loi Denormandie. Nommée ainsi d’après son artisan, le secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires Julien Denormandie, la loi reprend, dans les grandes lignes, les conditions de la loi Pinel, mais cible le bâti ancien en centre-ville. Explications.

La loi Denormandie : une réponse à la désertification des centres-villes

Le 28 février 2017 se sont tenues à Bercy les Assises pour la revitalisation économique et commerciale des centres-villes. Le constat était pour le moins alarmant : entre 2014 à 2015, la vacance commerciale est passée de 9,3 % à 11,1 % dans les cœurs d’agglomération de moins de 50 000 habitants. En 15 ans, le taux de vacance commerciale (c’est-à-dire la part des locaux commerciaux qui ne trouvent pas de preneurs à la location) a augmenté de plus de 4 % en moyenne …

En cause : la mauvaise accessibilité du centre-ville aux particuliers, la concurrence entre les petits commerces et les grandes surfaces, le développement de l’e-commerce, l’augmentation des loyers commerciaux et du prix du foncier au m².

Conséquences : le parc immobilier se dégrade dans les villes de moins de 250 000 habitants, et de nombreux logements devenus vétustes sont laissés à l’abandon. Un problème auquel Julien Denormandie a décidé de faire face, en proposant à l’Assemblée nationale en décembre 2018 un amendement, sous forme de dispositif d’incitation fiscale, qui reprend les contours du Pinel et remplace la trop complexe loi Cosse.

Cet amendement, résumé sous le nom de loi Denormandie, consiste en un investissement locatif défiscalisant : en contrepartie de l’acquisition et de la rénovation d’un bien, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt, proportionnelle à la durée de mise en location.

Ce faisant, la loi Denormandie vise à rénover les logements jugés indécents des centres-villes français. Contrairement à la loi Pinel, concentrée sur les programmes neufs, la loi Denormandie cherche à redynamiser les centres-villes des villes moyennes. Julien Denormandie espère par là minimiser la vacance commerciale et inciter les propriétaires à investir l’ancien. Cela étant dit, l’investissement en Denormandie implique certaines conditions.

Loi Denormandie : conditions, montage financier et défiscalisation

Quels sont les logements éligibles et où ?

Tous les logements anciens vacants ne sont pas éligibles au programme Denormandie. Pour investir, le bien doit obligatoirement avoir été acquis après le 1er janvier 2019. Avant cette date, la réduction d’impôt ne s’applique pas, comme le précise l’article 199 novovicies du CGI : « Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. »

Par ailleurs, toutes les villes ne donnent pas droit à la réduction Denormandie. Seules les communes labellisées « Coeur de Ville » (du nom du programme mis en place par Jacques Mézard, soit 222 villes au total) ou ayant conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire (ORT) donnent accès au dispositif Denormandie. La liste complète est disponible ici.

Loi Pinel, loi Denormandie, mêmes avantages ?

Comme nous l’avons dit, la réduction Denormandie reprend dans les grandes lignes les conditions et les avantages du dispositif Pinel. Par exemple, le montant total de l’opération (acquisition et travaux) ne peut dépasser un plafond annuel de 300 000 €. Le prix d’achat du m² est limité à 5 500 € et l’investisseur ne peut acquérir plus de deux biens.

Les avantages fiscaux sont quant à eux entièrement calqués sur ceux du Pinel. Le prix total de l’opération sert de base au montant de la réduction. L’objectif étant de louer le bien le plus longtemps possible, afin de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt plus élevé :

  • 21 % du montant pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans) ;
  • 18 % du montant du bien pour une période de location de 9 ans ;
  • 12 % du montant du bien pour une période de location de 6 ans ;
En Denormandie comme en Pinel, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers certaines charges : taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, dépenses relatives à l’entretien du logement.

La loi Denormandie offre également aux investisseurs la possibilité de louer à un membre de votre famille (à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire).

Conditions de location en loi Denormandie

La loi Denormandie est un investissement locatif : la réduction d’impôt ne s’applique qu’à la condition que le bien soit loué. Concernant la location, il faut savoir que :

  • les logements doivent être loués nus (non-meublés)
  • les périodes de location sont de 6, 9 ou 12 ans (les mêmes qu’en Pinel)
  • les propriétaires doivent respecter les plafonds de loyers et de ressources
  • ils doivent également s’engager à effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération.

Sur ce dernier point, qui conditionne l’éligibilité à la réduction fiscale, il convient d’apporter certaines précisions. Les travaux de rénovation en Denormandie doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération, sur lesquels il ne sera pas possible de faire du déficit foncier. Ces travaux ont pour but, en plus de remettre le bien aux normes de décence exigées par la loi, d’améliorer sa performance énergétique d’au moins 30 % (20 % s’il s’agit d’un appartement).

Le bouquet de travaux doit donc comporter au moins deux des cinq prestations suivantes :

  • isolation des combles
  • remplacement de chaudière
  • isolation des murs
  • isolation des parois vitrées
  • remplacement des équipements de production d’eau chaude

Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?

D’après une étude exclusive réalisée par MeilleursAgents, les 20 villes les plus intéressantes pour un investissement Denormandie sont concentrées dans trois régions françaises : la Bourgogne Franche-Comté, la Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est. Dans ces régions, la rentabilité atteint parfois plus 4 %, voire 5 %. Bien entendu, une bonne connaissance du marché immobilier local est indispensable pour éviter les déconvenues. Dans le top 3 des villes les plus rentables, on trouve :

  • Limoges (Haute-Vienne)
  • Corbeil-Essonnes (Essonne)
  • Sarrebourg (Moselle).

Investir en Denormandie : dans quel objectif ?

En général, les investisseurs immobiliers cherchent soit la plus-value au moment de la revente, soit la rentabilité locative. Dans le cadre de la loi Denormandie, ce second objectif semble plus plausible. D’une part, investir dans le centre d’une ville qui fait l’objet d’un programme de revitalisation est rentable : augmentation de la population, regain de dynamisme économique, politique d’urbanisation, etc. D’autre part, un bien situé en centre-ville et entièrement rénové est une opportunité rare sur les marchés : performance énergétique, bâti neuf, proximité des commerces, des transports, etc. Une occasion pour de nombreux acheteurs.

A retenir
  • Le dispositif Denormandie est proche du dispostif Pinel, mais il s'adresse aux logements anciens avec travaux de rénovation?
  • Comme pour le Pinel, il s'agit d'un dispositif destiné aux investissements locatifs.
  • Pour en bénéficier, vous devez répondre à des conditions portant sur la mise en location et la zone géographique.
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