Investir dans une SCPI : effet de mode ou vrai bon plan immobilier ?

6,2 milliards d’euros. C’est le montant (record !) des investissements dans les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, en 2017. En forte hausse par rapport à l’année 2016 (+18,5 %)ce chiffre traduit l’attractivité de ce placement au rendement intéressant (4,35% en moyenne en 2018).

Vous souhaitez investir dans la pierre mais vous redoutez l’achat d’un appartement ou d’une maison et son lot de tracas quotidiens (loyers impayés, taxe foncière, entretien et gestion, etc.) ? Dans ce cas, l’investissement dans la “pierre-papier” qu’est la SCPI est sans doute fait pour vous. Pretto vous présente tout de ses modalités, ses avantages et ses inconvénients. La SCPI n’aura bientôt plus de secrets pour vous !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une société dont le but premier est l’investissement dans l’immobilier locatif. La particularité de la SCPI est qu’elle est gérée par une société de gestion professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers.

A la différence d’un achat immobilier, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien unique déterminé. Vous en devenez associé et possédez donc indirectement une partie du patrimoine immobilier. Celui-ci est composé de biens à usage commercial ou d’habitation.

En contrepartie, vous percevez des revenus mensuels ou trimestriels nets de charge dont le montant dépend des parts que vous détenez.

Pourquoi choisir d'investir en SCPI ?

La SCPI permet un investissement à petit budget…

L’une des principales raisons de l’engouement des épargnants français pour l’investissement en SCPI est bel et bien la flexibilité de ce placement. Contrairement à l’investissement immobilier direct qui nécessite une mise de fonds importante, la SCPI permet de se constituer indirectement un patrimoine immobilier même en investissant de petites sommes.

En effet, les premiers prix unitaires pour des parts de SCPI tournaient autour de 200 euros.

Même si derrière ces tarifs unitaires il existe souvent des obligations de souscrire un nombre de parts minimum, l’investissement initial reste bien inférieur au coût de l’ immobilier classique. Il est tout à fait possible de commencer avec un investissement de quelques milliers d'euros. En général, l'investissement minimum conseillé dans une SCPI est de 7.500 euros.

La SCPI est basée sur la mutualisation des risques

La SCPI attire également parce qu’elle permet une mutualisation des risques de l’investissement immobilier.

En effet, quand vous achetez des parts dans une SCPI, vous détenez des droits non pas sur un seul local ou appartement mais sur un ensemble de biens divers tant dans leur caractéristique que dans leur situation géographique.

Par exemple, si vous avez acheté un appartement et l’avez mis en location pour rembourser votre crédit immobilier mais que votre locataire ne paie pas son loyer, vous risquez d’être dans une situation délicate.

En revanche, si vous avez investi dans une SCPI qui possède 350 bureaux commerciaux dans les plus grands centres d’affaires et que 2, 3, voire même une dizaine de ces bureaux sont vacants, cela ne devrait pas mettre en péril la situation globale de la SCPI qui continuera à vous verser des revenus trimestriels. Il y a donc une véritable répartition des risques locatifs en cas d’impayés, de vacance ou de dégradations.

La SCPI permet un rendement intéressant

Une autre raison qui pousse à se tourner vers les SCPI est le taux de rendement., il est nettement supérieur à ceux de nombreux autres placements financiers à faibles risques tels que le Livret A (0,75%) ou le PEL (1%). En effet, le taux de rendement moyen des SCPI sur les 5 dernières n’est pas inférieur à 4% et elles distribuent des revenus relativement attractifs à leurs associés.

Les revenus distribués par les SCPI, proviennent :

  • de la location des biens immobiliers
  • des intérêts tirés du placement de leur trésorerie
  • ou encore des plus-values générées lors des cessions des biens immobiliers.

Ils sont versés le plus souvent à chaque fin du mois suivant le trimestre civil.

Exemple
Si vous investissez dans une SCPI dont le délai d’entrée en jouissance est de 3 mois et que vous avez acquis vos parts au mois de janvier, vous entrerez en jouissance de ces parts au premier jour du 4ème mois suivant la souscription, soit le 1er mai. Vous percevrez alors vos premiers revenus à partir du mois de juillet.

Investir en SCPI permet de se libérer de la gestion quotidienne liée à l’investissement locatif

Enfin, l’un des avantages de la SCPI est que sa gérance est déléguée à une société de gestion professionnelle. Vous n’aurez donc aucun souci de gestion avec votre investissement immobilier.

Vous ne pensez pas avoir le temps de chercher et trouver le locataire idéal ou de gérer l’entretien du bien? Rien de tout cela ne vous incombe avec la SCPI. Vous n’aurez même pas à vous inquiéter de la vacance des lieux ou des loyers impayés puisque la société gérant la SCPI s’occupera de tout son fonctionnement.

Cependant, ce service de gestion n’est pas sans coût pour vous. En effet, les frais de gestion représentent environ 10% du montant des loyers perçus par la SCPI, ce qui impacte le rendement de l’investissement. Notez cependant que les revenus que vous toucherez seront nets de ces frais.

Quel investissement en SCPI est fait pour moi ?

Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de vos objectifs, les deux principaux étant la SCPI de rendement et la SCPI fiscale.

La SCPI de rendement pour bénéficier de revenus supplémentaires

La SCPI de rendement possède un important parc immobilier généralement composé de biens comme des bureaux, commerces, locaux d’activité, ou des parkings.

Comme il s’agit de biens qui s’adressent à un public professionnel, les surfaces louées et par conséquent les loyers générés par la location sont souvent plus importants que pour l’immobilier résidentiel. Du coup, le taux de rendement d’un investissement en SCPI de rendement est également élevé en comparaison.

La SCPI fiscale pour réduire vos impôts

La SCPI fiscale possède un patrimoine composé de logements dont les caractéristiques (situation géographique, desserte, commodités à proximité) en font des investissements rentables.

Ces logements, neufs ou anciens, permettent également aux associés de la SCPI de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, dont le dernier en date, la loi Pinel.
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La SCPI Pinel : l’alliance des avantages de la SCPI et des avantages fiscaux de la loi Pinel

La loi Pinel est l’un des derniers dispositifs fiscaux mis en place par l’état. Il permet d’obtenir d’importantes réductions d’impôts en investissant dans l’habitat locatif neuf.

Votre investissement dans une SCPI Pinel vous fait bénéficier de réductions d’impôts proportionnelles dans les mêmes conditions qu’un investissement immobilier direct, et ce, dès la 1ère année de souscription des parts. Le pourcentage de réductions total dépend de la durée d’engagement de mise en location pendant laquelle vous devez conserver vos parts.

Durée de l'engagement Taux de réduction d'impôts sur la période
6 ans 12 % du montant dans la limite de 36 000 €
9 ans 18 % du montant dans la limite de 54 000 €
12 ans 21 % du montant dans la limite de 63 000 €
Exemple
Pour un investissement de 50.000 pour une période de mise en location de 9 ans, vous pouvez espérer obtenir une réduction annuelle de 1.000 euros calculée ainsi : 50 000 x 18 % = 9.000 euros déductibles sur 9 ans, soit 1.000 euros chaque année.

Par ailleurs, vous pourrez aussi profiter des avantages propres aux SCPI à savoir :

  • du taux de rendement (entre 2,7% et 3% net hors réductions d’impôts pour les SCPI Pinel);
  • de la mutualisation des risques locatifs puisque les SCPI étant des placements collectifs, le risque locatif est partagé sur un ensemble de logements divers répartis sur tout le territoire;
  • d’une gestion entièrement gérée par une société professionnelle

Crédit, comptant, etc. : comment investir concrètement dans une SCPI ?

Il existe 4 façons d’investir dans une SCPI, appelées méthodes de souscription, parmi lesquelles il convient de choisir en fonction de vos besoins et de vos capacités de financement.

La SCPI au comptant

Dans la grande majorité des cas, les investissements en SCPI se font à 100% grâce à un apport personnel, surtout pour le premier investissement.

La SCPI via un crédit bancaire

Même si ce n’est pas la méthode de souscription la plus répandue, il est aussi possible de solliciter un crédit bancaire pour investir en SCPI.

Le crédit bancaire peut être un prêt amortissable, remboursable par des mensualités fixes. Il peut aussi s’agir d’un prêt in fine et dans ce cas, seuls les intérêts du prêt sont dûs mensuellement. Le capital est lui entièrement remboursé à terme.

En cette période où les taux d’intérêt des prêts bancaires sont relativement bas, cette méthode de souscription peut être intéressante. De plus, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Cette méthode de souscription est particulièrement conseillée pour les investisseurs fortement fiscalisés.

La SCPI via une assurance vie

Investir dans une SCPI en passant par la souscription d’un contrat d’assurance vie est également une méthode attractive pour ceux qui souhaitent se constituer une épargne afin de préparer leur retraite et/ou leur succession. Elle permet de :

  • acquérir des parts de SCPI à un prix inférieur en raison de la décote appliquée par la compagnie d’assurance ;
  • percevoir des revenus après un délai de jouissance réduit ;
  • profiter d’un abattement dans le cadre de la transmission;
  • bénéficier d’une exonération d’impôts sur revenus

Attention toutefois, il n’est pas possible d’avoir recours au crédit pour financer son investissement SCPI via une assurance vie.

La SCPI en démembrement

L’achat de parts SCPI en démembrement permet de diviser la propriété des parts en 2, selon les caractéristiques de la propriété :

  • L’usufruit, le droit de jouir du bien et de ses revenus fonciers générés et de payer des impôts d’une part;
  • La nue-propriété, le droit de disposer du bien sans pour autant percevoir de revenus fonciers et ne pas payer d’impôts d’autre part.

Cette méthode de souscription permet à l’usufruitier de bénéficier de l’ensemble des revenus générés par les parts SCPI sans en avoir payé le prix total. Elle permet aussi particulièrement au nu-propriétaire, souvent un investisseur fortement fiscalisé, de réaliser un investissement immobilier à un prix réduit (décote de 20 à 30%) tout en bénéficiant de réduction voire d’exemption d’impôts.

A quoi faut-il faire attention ? Les inconvénients et risques à investir en SCPI

La liquidité de l’investissement

En général, un investissement en SCPI aura tendance à être plus liquide ou fluide qu’un investissement locatif direct, dans la mesure où vous pouvez en principe à tout moment revendre tout ou partie de vos parts. Mais en réalité il faut faire attention à la liquidité d’un tel investissement.

En effet, en comparaison à des produits financiers classiques, les produits financiers immobiliers comme les SCPI sont sur un marché plus rigide. La liquidité d’un tel investissement pourra dépendre de la structure de la SCPI dans laquelle vous avez investi. Avec la SCPI à capital fixe, le prix de vente des parts se négocient à chaque transaction. Avec la SCPI à capital variable, le prix de vente des parts est fixé par la SCPI selon des critères objectifs.

En fonction des SCPI, les délais de rachat des parts peuvent varier entre quelques semaines et plusieurs mois.

Il faut du temps pour rentabiliser la SCPI

Un élément que l’on oublie souvent lorsque l’on souhaite investir dans une SCPI est qu’il s’agit d’un investissement qui nécessite du temps pour bien être rentabilisé.

En effet, si la SCPI offre un taux de rendement attrayant, elle s’accompagne aussi de frais d’entrée représentant entre 8 à 12% du coût de votre investissement. Cela représente 2 à 3 ans de revenus bruts tirés de la SCPI, ce qui n’est absolument pas négligeable.

Afin de rentabiliser l’investissement, il est recommandé de conserver ses parts au minimum pendant 10 ans. Mais dans une SCPI Pinel, il conviendrait de garder ses parts au moins 3 ans de plus que la durée de location (soit jusqu’à 15 ans), pour amortir le coût des frais d’entrée.

Il vaut donc mieux investir en SCPI des sommes dont vous n’aurez pas besoin dans un futur proche. Votre horizon de placement doit être  suffisamment long pour laisser à votre investissement le temps de porter ses fruits !

Le choix de la SCPI où investir

Si l’investissement en SCPI est généralement lucratif, toutes les SCPI n’affichent pas les mêmes taux de rendement. Il est donc utile de vous renseigner et de comparer les SCPI avant de faire votre choix d’investissement. Vous devriez notamment être attentifs :

  • Aux frais d’entrée et de gestion

Les différents frais d’une SCPI peuvent affaiblir le rendement net pour l’investisseur. C’est la principale raison pour laquelle il faut avoir un horizon de placement suffisamment large afin de couvrir ces frais.

  • A la distribution des dividendes et le potentiel locatif de la SCPI

La capacité d’une SCPI à maintenir des revenus versés aux associés est un critère essentiel à regarder pour investir. En effet, si les revenus versés diminuent avec le temps pour une SCPI donnée,, vous devriez sans doute être prudent.

Mais la distribution des dividendes n’est pas le seul critère. Il faut également regarder le potentiel locatif de la SCPI, et notamment son taux d’occupation financier (rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué), qui permet d’estimer l’ampleur de la vacance locative du parc immobilier. On considère qu’un bon taux d’occupation financier est de 90% minimum environ.

La clé pour un investissement optimisé c’est de pouvoir répartir son investissement sur plusieurs SCPI afin de jouer la carte de la diversification. N’hésitez donc pas à vous renseigner sur les diverses sociétés de gestion.

Avant d’investir en SCPI, il vous est recommandé de solliciter un conseiller en gestion du patrimoine afin de vous orienter et d’éclairer votre projet. Le conseiller en gestion du patrimoine pourra également vous guider sur les différentes méthodes de souscription et vous conseiller sur les aspects fiscaux de votre projet tout au long de votre investissement.

A retenir
Actuellement, l’investissement en SCPI suscite l’intérêt de nombreux épargnants français car il s’agit d’un placement au rendement intéressant qui dépasse les 4% ; L’investissement en SCPI peut s’avérer très avantageux pour l’épargnant. Il permet d’investir dans un patrimoine immobilier professionnel à moindre coût, de générer des revenus complémentaires, de mutualiser les risques locatifs et dans le cas des SCPI Pinel, de bénéficier d’importantes réductions d’impôts ; Il s’agit toutefois d’un investissement dont la rentabilité s’accroît avec le temps. Prévoyez donc un horizon de placement suffisamment large pour en récolter les fruits ; Gardez à l’esprit que les performances passées des SCPI ne sont pas des garanties de leurs performances futures ;
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