Capacité d'emprunt

Apport personnel : quels comptes épargne utiliser en priorité ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez comment gérer votre apport personnel. Véritable levier auprès des banques, votre apport est un passeport pour l’obtention d’un bon taux d’emprunt immobilier. Même si vous pouvez acheter sans apport dans certains cas, la plupart des banques demandent que vous apportiez au minimum 10 % de liquidités.

Comment choisir alors quel produit d’épargne vous allez utiliser pour votre apport ? Quelles solutions s’offrent à vous ? Pour vous aider à faire le bon choix, voilà une liste des solutions possibles.

 

Décider du montant de son apport personnel : quelles questions se poser ?

Acheter un bien peut s’avérer être un vrai casse-tête lorsqu’il s’agit de toucher à son épargne personnelle. On vous comprend ! Un apport personnel va vous permettre d’obtenir un meilleur taux immobilier auprès des banques, mais aussi de sécuriser votre achat en diminuant votre taux d’endettement. Préparer son investissement immobilier, qu’il s’agisse de l’achat de votre cocon, de votre résidence secondaire ou d’un investissement locatif, nécessite de se poser les bonnes questions.

Qu’est ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est le montant que vous payez de votre poche pour l’achat de votre bien immobilier. C’est donc la somme que vous rassemblez pour payer cash un partie de l’achat en complément du prêt.  

Les banques exigent en règle générale que votre apport représente au moins 10% du prix de votre bien immobilier car cela couvre les frais de notaires et de garantie. En fait l’apport personnel permet de rassurer les banques sur votre situation et vous permettra de négocier un meilleur taux auprès des banques.

Quel montant pour votre apport personnel ?

Comme mentionné plus haut, les banques exigent que l’apport personnel représente minimum 10% du montant de votre bien immobilier. Cependant cela dépend d’une part des banques et d’autre part du contexte de votre achat.

Le montant idéal de l’apport personnel est d’environ 30% du montant de votre bien immobilier, cependant cela dépend de votre situation personnelle et encore une fois tout est une question d’arbitrage. Plus votre apport personnel sera important plus vous pourrez vous en servir comme un levier auprès des banques pour demander un taux d’intérêt immobilier plus faible ou pour obtenir de meilleures conditions pour votre crédit (réduction frais de dossier, assurance emprunteur, garantie etc…).

Il y a des cas particuliers, par exemple les banques acceptent que vous mettiez moins d’apport personnel si vous avez beaucoup d’épargne. Les deux raisons qui l’expliquent sont les suivantes :

  • Cela prouve que vous savez  épargner et donc cela les rassure sur votre capacité à rembourser le prêt.
  • Elles vous demanderont en contrepartie d’ouvrir un compte-épargne chez elles et d’y placer une partie de vos liquidités.

Fiscalité

Exonération ou réduction d’impôts sur le revenu, prélèvements sociaux, capital imposé au taux forfaitaire ou au quotient, autant de paramètres à prendre en compte si vous ne souhaitez pas que votre épargne personnelle fonde comme neige au soleil. S’assurer des éventuelles exonérations sur votre avis d’imposition, quelle que soit la durée de votre placement, pourrait vous faire gagner une somme non négligeable !

Bon plan Pretto : diversifier ses produits d’épargne permet de faire fructifier plus judicieusement ses économies et d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Où trouver les fonds pour constituer votre apport personnel ?

Votre apport personnel peut avoir différentes provenances : un héritage, la revente d’un bien, vos économies (vous êtes très prévoyant !), un prêt-relais ou votre épargne.
Dans le cas ou il s’agit de votre épargne cela signifie que vous avez placé votre argent dans différents comptes épargne. Vous devez être très stratégique au moment de les vider pour constituer  votre apport personnel.

Quels comptes épargner vider ? Arbitrage entre risque et sécurité

Avant de devenir propriétaire, la question du plan de financement se pose, et ce afin de réduire votre taux d’endettement. Vous allez surement utiliser votre épargne pour constituer votre apport personnel et financer une partie de votre bien immobilier. Si votre argent est placé sur différents produits financiers, vous avez intérêt à vider en priorité ceux qui n’auront pas d’incidence sur votre fiscalité.

Nous vous conseillons d’une part de privilégier une sortie de fonds de PEE ou de votre PERP plutôt que de votre assurance-vie par exemple. D’autre part, vous devez réaliser un arbitrage entre risque et sécurité. Voici une liste des différents placements que vous pouvez avoir qui vous aidera à réaliser cet arbitrage.

Placements risqués : rendement avantageux

Vos placements avec une bonne rentabilité sont souvent beaucoup plus risqués.

  • Le PERCO (Plan d’Epargne pour la Retraite Collectif) ou le PEE (Plan d’Épargne Entreprise) sont des placements qui proposent un taux de rendement très attractif, cependant ce sont des placements très risqués.
  • Si vous avez des produits boursiers, n’hésitez pas à demander à votre courtier des conseils afin de savoir lesquels garder en priorité et lesquels sont trop risqués comparé au rendement que vous pourrez en tirer.

Placements sécurisés : fiscalement intéressants

Les produits par excellence pour vous constituer une épargne de précaution :

    • Livret A ;
    • Livret d’Épargne Populaire (LEP ) ;
    • Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS) ;
    • Plan d’Épargne Logement (PEL) ;
    • Compte ou Livret d’Épargne Bancaire
    • Le contrat d’assurance-vie, est souvent un placement que vous avez intérêt à garder car il est possible de choisir, en fonction de votre situation personnelle, un niveau de sécurisation.

Même si ces produits ne vous assurent pas une rentabilité particulièrement attractive, nous vous conseillons de réaliser un vrai arbitrage et d’en garder certains afin de garder une sécurité.

Disponibilité de votre épargne personnelle

S’assurer de la disponibilité de vos avoirs est indispensable pour sécuriser votre taux d’intérêt et l’accès à votre épargne.

Si la plupart des placements financiers vous permettent de débloquer votre capital au moment où vous en avez besoin, ce n’est pas le cas de tous, qui peuvent annuler ou modifier votre taux d’intérêt lors de retraits anticipés.

Comparatif : quels sont les meilleurs comptes épargne ?

Vous êtes prêt, vous allez pouvoir financer votre achat, en partie grâce à votre produit d’épargne. Vous avez fait le point sur ce qui est important en terme de risques, de fiscalité, de durée et de capacité d’épargne financière.

Zoom sur les meilleurs placements d’épargne :

ProduitPlafondFonds disponiblesTaux d'intérêtImposition
Produits boursiersAucunEn fonction du contrat et du produitTaux variable en fonction du type de placement boursierSur les plus-values
Assurance-vieAucunFonds disponibles mais fiscalité modifiéeTaux annuel entre 1,25% et 4% selon les assuranceUniquement sur les fonds débloqués
PERCO et PEESelon le type de placement d'entrepriseSous condition (départ en retraite, départ de l'entreprise, investissement immobilier)En fonction du type de placement entrepriseExonération d'impôt sur le revenu selon la nature des sommes versées
Livret A22 950€Oui0,75% annuelAucune
LEP7 700€Oui1,25% annuelAucune
LDDS12 000€Oui0,75% annuelAucune
PEL61 200 €Fonds disponibles. En cas de déblocage dans les 2 premières années, le taux d'intérêt passe à 0,5% annuelEntre 1% à 2,5% avec la possibilité d'obtenir un prêt à taux réduit et une prime d'état sous conditionsPrélèvements sociaux uniquement
Compte ou livret d'épargne bancaireAucunOuiEntre 0,2% et 1,5% pour les livrets classiques et jusqu'à 4% pour les livrets spéciauxSur le revenu et les prélèvements sociaux

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