Achat Immobilier

Les diagnostics nécessaires à vérifier avant d’acheter une maison

Ca y est vous vous êtes décidé et vous vous lancez dans votre premier achat immobilier. Une aventure comme celle-ci ça se prépare. Rassurez-vous cet article va vous aider à faire toutes les vérifications nécessaires avant d’acheter votre maison.

1. Les diagnostics obligatoires, quésako ?

Tout d’abord sachez que le vendeur a l’obligation de faire et de vous fournir ces diagnostics. Ces informations peuvent avoir un poids certain dans votre décision d’achat. En effet, le diagnostic énergétique vous permet d’évaluer les dépenses que vous aurez en électricité et en gaz. Il vous informe également sur le respect des normes énergétiques et donc des potentiels travaux à venir pour rendre le logement conforme. De plus, ces diagnostics vous informent également sur la salubrité du logement (e.g. amiante).

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Sans ces fameux diagnostics, impossible de constater les éventuels problèmes dans le logement. Cependant, le vendeur n’a, en aucun cas, l’obligation de mettre le logement aux normes. Il vous les énumère et ce sera à vous de réaliser les travaux.

La conclusion des diagnostics peut donc avoir un impact significatif sur le coût réel de votre acquisition !

Comme on est prévenant, on vous donne la liste des différents diagnostics importants à prendre en compte avant d’acheter votre bien :

Mesure de la superficie (Loi Carrez) : Elle concerne les ventes de logements en copropriétés d’une surface de 8m² minimum. Elle ne doit pas être confondue avec la surface habitable dont les règles de calcul sont sensiblement différentes. La surface loi Carrez représente donc toute la superficie d’un lieu clos, couvert et d’une hauteur supérieure au minimum à 1,80 m (hors murs, cloisons, gaines, embrasures de fenêtres et portes, cages et marches d’escalier).

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement. La durée de validité du diagnostic est de 10 ans

Diagnostic Électrique Obligatoire (DEO) : Rendu obligatoire depuis le 1er Janvier 2009 pour les installations électriques de plus de 15 ans, ce diagnostic est réalisé par un professionnel certifié. Il concerne l’installation électrique, du disjoncteur de branchement jusqu’aux socles de prise de courant et aux bornes d’alimentation des matériels fixes (radiateurs, chauffe-eau etc…). La durée de validité du diagnostic est de 3 ans.

Diagnostic Gaz Obligatoire (DGO) en cas de présence d’une installation : Depuis Janvier 2009, toutes ventes de logements dont l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans doivent avoir un diagnostic. Les anomalies sont classées par dangerosités et le gaz peut être interrompu si le risque est grave. Ici seul une mesure de sa dangerosité éventuelle est constatée. La durée de validité du diagnostic est de 3 ans.

Constat des risques d’exposition au Plomb (CREP) : Pour les biens immobiliers dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949. Sa durée de validité est :

  • Illimitée pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître l’absence de plomb ou la présence de plombs à des concentrations inférieures à 1mg/cm²
  • De 1 an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plombs à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm². Dans ce cas, le diagnostiqueur doit transmettre immédiatement au préfet une copie du CREP faisant apparaître la présence de plombs.

Diagnostic Technique Amiante (DTA) : En cas de vente, l’examen des parties communes et privatives comprend :

  • La recherche de présence des matériaux et produits de la liste A et B
  • L’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et, uniquement pour les matériaux et produits de la liste B, le risque de dégradation pour leur environnement proche

Etat Relatif à la Présence de Termites (ERTP) : Les logements concernés par la réalisation du diagnostic sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté comme étant infestés par les termites (ou susceptible de l’être à court terme). En Ile-de-France, les départements concernés par un arrêté préfectoral définissant les zones infestées par les termites sont :

  • Le 75 et le 92 en totalité ;
  • Le 93, 94, 95 et 78 en partie ;
  • Le 77 est exempt d’ERTP.

Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) : Le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur éventuel que le logement est situé (ou non) dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains), miniers et technologiques (industriels, chimiques…).

Diagnostic assainissement : Depuis le 1er Janvier 2011, le vendeur est là encore obligé de fournir ce document. Ce document vous indique si le traitement des eaux de votre maison est relié au réseau public de collecte des eaux usées : le tout-à-l’égout. Ou si au contraire, il est individuel. Ce diagnostic sert à évaluer la conformité ou le risque de pollution en sachant que l’acquéreur a un an pour réaliser les travaux prescrits.

2. Les autres documents à consulter

Vous l’aurez compris les diagnostics obligatoires contiennent beaucoup de pages. Pour le particulier, il n’est pas chose aisée de tout lire mais surtout de comprendre ce que cela implique en matière de travaux ou en termes de coût. Malgré cela il y a encore d’autres documents que l’acheteur se doit de consulter avant d’acheter. Ces documents ne sont pas obligatoires.

La consistance et la désignation que vous trouverez dans l’acte de vente initial :

Il permet de vérifier que la description du bien immobilier est conforme à ce que vous achetez. Dans le cas contraire, des vérifications seront à effectuer.

Servitude d’utilité publique ou privé :

Il s’agit d’une charge attachée au bien. La servitude d’utilité publique ou privée peut s’agir par exemple d’un droit de passage, d’une servitude de vue ou encore d’une servitude relative à la protection du patrimoine (monuments historiques et sites protégés). Il en existe un certain nombre. Restez donc au courant car ils peuvent devenir un cauchemar pour vous.

Les autorisations d’urbanisme :

Si le vendeur a fait une extension, ou surélévation ou tout travaux nécessitant une autorisation de la mairie, il faudra vérifier cette dernière. Attention : une autorisation non conforme peut entraîner la destruction de la partie concernée. A vos frais !

Le règlement local d’Urbanisme

Dans ce règlement vous trouverez le Plan Local d’urbanisme. Il est à la fois un document d’urbanisme réglementaire et des orientations sur l’évolution de la ville à l’horizon de 10 à 15 ans. C’est en quelque sorte un « projet de ville », accompagné des règles sur lesquelles se fondent les décisions publiques et privées en matière d’urbanisme (extension, surélévation etc..). Il est donc important voire indispensable de le consulter, afin de connaître votre possibilité d’agrandissement ou de travaux du bien.

3. Qui pour vous aider ?

Voilà, vous avez la liste de tous les documents qu’il faut regarder avant d’acheter une maison. Alors oui pour certains, cela peut décourager car ce sont des centaines de pages à lire, et à comprendre. Il est toujours difficile pour un particulier de comprendre l’étendue de la chose.

Si vous avez des amis dans le secteur, vous les solliciterez certainement. Malheureusement, tout le monde ne possède pas de telles connaissances dans son réseau alors quelles solutions s’offrent à vous ?

Le diagnostiqueur pourra vous expliquer ce qui est écrit dans les diagnostics obligatoires qu’il aura fournis au vendeur. Un résumé des diagnostics est fourni. Cela ne vous coûte rien mais il ne vous parlera que des diagnostics techniques obligatoires, qui n’est qu’un des nombreux points à vérifier lors d’un achat.

Exemple

Il ne pourra pas vous aidez concernant d’autres défauts techniques comme des fissures ou une chaudière en mauvaise en état.

Les architectes sont les professionnels à qui vous pourrez vous adresser pour l’audit technique global du bâtiment. C’est lui qui pourra vous dire si une fissures est grave ou pas et nécessite une intervention. 

Enfin, vous avez aussi la possibilité de faire appel à ScanMonAchatImmo.com . Leur service porte sur l’étude technique, juridique et économique du bien. Il y a la fois l’intervention d’un architecte et d’un expert immobilier. Le rapport est remis en 24h.

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