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Taux d'usure mensualisé : qu'est-ce que ça change pour moi ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 11 août 2023
Taux d'usure mensualisé : qu'est-ce que ça change pour moi ?

Le taux d'usure correspond au taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt immobilier. Par conséquent, ils ne peuvent pas financer un projet immobilier dont le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse ce taux d’usure.

La Banque de France calculait de manière trimestrielle le taux d'usure. À l’été 2022, il a commencé à poser problème en bloquant l’accès au crédit à certains profils. Ces blocages ont été intensifiés par la hausse très rapide des taux immobiliers. Face à ces nouvelles problématiques, la publication des taux d'usure sera effectuée sur une base mensuelle du 1er février au 1er juillet 2023. Cette mensualisation temporaire du taux d'usure va permettre de lisser l’évolution du taux d’usure afin qu’il s’adapte mieux à l’état du marché et assure sa fonction protectrice.

Au 1er février 2023, le taux d’usure va augmenter : les emprunteurs bénéficieront d’une marge plus élevée pour contourner l’éviction. Néanmoins, que va-t-il se passer pour vos mensualités si le calcul du taux d’usure est temporairement modifié ? Comment appréhender ce nouveau changement au sein du marché et comment réussir à obtenir son crédit immobilier malgré le contexte ?

Pourquoi le taux d’usure augmente-t-il ?

À l’origine, le taux d'usure visait à protéger les emprunteurs contre des pratiques potentiellement abusives des banques en limitant l’écart de taux immobiliers entre les emprunteurs. S’il existe depuis des décennies, il a commencé à poser problème à l’été 2022 parce qu’il a bloqué l’accès au crédit à certains profils.

Avec la méthode trimestrielle du calcul de la Banque de France, le taux d’usure est calculé avec six mois de décalage. Ce décalage est particulièrement problématique dans un contexte où les taux immobiliers ont augmenté de plus de 50 % en moins d’un semestre. Le taux d’usure est devenu un frein pour accéder au crédit immobilier puisque les banques, afin de rester rentables, ont dû augmenter leurs taux, menant certains emprunteurs à dépasser le taux d’usure.

Afin de résoudre les problèmes d’éviction liés au taux d’usure, la Banque de France a revu la méthode de calcul afin de privilégier une actualisation mensuelle du taux d'usure pour s’adapter plus rapidement à la hausse des taux. À partir du 1er février 2023, le taux d’usure va augmenter et sera actualisé tous les mois jusqu’au 1er juillet 2023.

Type de prêt immobilierTaux d'usure applicable au 1er janvier 2023Taux d’usure applicable au 1er février 2023
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans3,413,53
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans3,533,71
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus3,573,79
Prêts à taux variable3,353,63
Prêts-relais3,763,93

Que va-t-il se passer pour mon crédit immobilier ?

Grâce à la hausse du taux d’usure, les emprunteurs auront une marge un peu plus importante pour obtenir un crédit immobilier. Néanmoins, cette augmentation va nécessairement entraîner une augmentation des taux immobiliers pratiqués par les banques. En effet, étant moins limitées par le taux d’usure, les banques vont pouvoir augmenter leurs taux immobiliers. Afin de prêter de manière rentable, elles vont devoir augmenter leur taux jusqu'à des niveaux variants de 3,5 à 4 %.

La hausse des taux entraîne une baisse de la capacité d’emprunt immobilière de l’ordre de 10 % et malgré un marché qui va se rouvrir au cours de l’année, jusqu’à 30 % des acheteurs pourraient être évincés. Si certains emprunteurs étaient évincés à cause du taux d’usure, désormais, c’est le dépassement du taux d’endettement qui risque de poser problème. Selon les experts de Pretto, jusqu’à 50 % des acheteurs seraient évincés à cause du taux d’endettement, dont 20 % pourraient le contourner en révisant leur projet immobilier.

  1. réduire le capital emprunté ;
  2. augmenter la durée de remboursement.

Que faire face à la hausse du taux d’usure ?

Face à la hausse des taux immobiliers, certains emprunteurs pourraient être tentés de reporter leur achat immobilier afin de profiter d’une potentielle baisse des taux. Néanmoins, les experts ne prévoient pas de taux inférieurs à 1 % dans les prochaines années. Par conséquent, si vous avez un projet immobilier « sérieux » d’une durée supérieure à 5 ans, nos experts vous conseillent d’acheter dans les prochains mois pour bénéficier de taux inférieurs à 3 % !

N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier immobilier pour optimiser votre dossier de prêt immobilier et trouver le taux immobilier le plus avantageux pour financer votre projet immobilier. En effet, l’aide d’un courtier immobilier est toujours utile pour préparer son dossier et cibler la bonne banque, mais cela l’est encore plus dans cette situation complexe. Les dossiers les mieux préparés auront plus de chances d’obtenir un prêt immobilier aux conditions les plus avantageuses.

Le courtier immobilier va permettre à ses clients de bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour préparer leur dossier de prêt et obtenir le prêt immobilier le plus adapté à leur projet. Le courtier immobilier va également prospecter auprès des banques et négocier le taux immobilier de ses clients. Grâce à lui, vous gagnerez du temps, mais également de l’argent puisque vous mettez toutes les chances de votre côté pour souscrire le prêt immobilier le plus avantageux.

Le saviez-vous ? Dans ce contexte, les prix de l’immobilier devraient baisser progressivement, mais la potentielle baisse des prix de l’immobilier ne suffira pas à compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier. Certains acquéreurs devront revoir leur budget à la baisse ou négocier le prix du bien immobilier avec le vendeur.

  • Les prix immobiliers risquent de baisser dans les prochains mois, donc autant consentir à une petite négociation aujourd’hui plutôt qu’attendre davantage et devoir vendre encore moins cher ;
  • Certains vendeurs n’auront plus le loisir de refuser encore longtemps et consentiront plus facilement à baisser leur prix.
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