1. Taux d’usure et prêt immobilier

Taux d’usure et prêt immobilier

Le taux d’usure est le taux maximum que les établissements de crédit sont légalement autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous prêtent de l’argent.

Il est fixé par la Banque de France chaque fin de trimestre pour le trimestre suivant dans le but de protéger les emprunteurs contre les taux excessifs qui pourraient leur être proposés par les banques.

Définition générale du taux d’usure

Le taux d’usure, aussi appelé seuil d’usure, est le taux annuel effectif global (TAEG, qui remplace le TEG depuis 2016) maximal auquel les établissements de crédit ont le droit d’accorder un prêt.

Un prêt dont le TAEG dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent est caractérisé de prêt usuraire et est illégal. Il ne sera donc pas accordé.

Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Méthode de calcul du taux d’usure

La Banque de France détermine le taux d’usure en fonction des taux pratiqués par les différentes banques durant le trimestre précédent. Elle calcule le taux effectif moyen de la période et l’augmente d’un tiers.

Quel est le taux d’usure actuel ?

Depuis 2017, le taux d’usure pour les crédits immobiliers à taux fixe est divisé en 3 maturités.

Depuis juillet 2020, la Banque de France a fixé le taux d’usure à :

DuréeTaux
durée inférieure à 10 ans2,39 % pour les prêts à taux fixe
durée comprise entre 10 et 20 ans2,40 % pour les prêts à taux fixe
durée de 20 ans et plus 2,57 % pour les prêts à taux fixe

Dont :

  • 2,28 % pour les prêts à taux variable
  • 3,01 % pour les prêts relais
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TEG et seuil usuraire

Définition du TEG

Le TAEG (anciennement TEG) est le taux auquel la banque se réfère pour savoir si l’offre de crédit qu’elle vous fait dépasse le seuil usuraire.

Le TAEG est composé de plusieurs éléments qui sont les suivants :

Taux d’usure et effet ciseau du prêt

Les écarts de taux se creusent selon les profils d’emprunteurs et le niveau du taux d’usure devient de plus en plus problématique pour certains emprunteurs.

En effet, sa méthode de calcul pourrait empêcher certains ménages d’obtenir un crédit immobilier alors même qu’ils sont solvables.

Exemple

Pour un prêt immobilier d’une durée de 20 ans, il n’est pas possible pour une banque de proposer un crédit à un taux supérieur à 2,51 %. Or les taux proposés sur 20 ans vont de 1 % à 1,80 % en fonction du profil de l’emprunteur.

Le TAEG, qui comprend tous les frais et l’assurance, peut donc largement dépasser les 2,51 % pour les profils les plus à risque pour les banques. Ces derniers, qui sont généralement les seniors et les personnes qui présentent un risque aggravé, se retrouvent exclus du marché du crédit immobilier.

Peut-on faire baisser le taux d’usure ?

Il n’est pas possible de faire baisser le taux d’usure en tant qu’emprunteur puisqu’il est fixé par la banque de France.

En revanche, il est possible de faire baisser son TAEG pour qu’il passe en dessous du seuil usuraire en jouant sur différents critères. Ces critères, nous vous les avons cités précédemment, sont le taux d’intérêt de votre prêt, les frais divers et le coût de votre assurance.

Vous pouvez les négocier vous-même avec les banques et les assureurs ou bien vous pouvez passer par un courtier qui se chargera de faire tout cela à votre place. Les courtiers ont des relations privilégiées avec leurs partenaires ce qui leur permet de négocier plus facilement.
Attention

Passer par un courtier engendre généralement des frais. Certains courtiers sont gratuits mais il s’agit de sites de mise en relation impersonnels. Ils sont donc peu adaptés dans une situation comme la vôtre.

D’autres sont payants et leurs frais de courtage s’élèvent en moyenne entre 2 000 et 3 000 €. Sinon, Pretto propose la qualité du courtier immobilier pour 950 €.

Ils sont pris en compte dans le calcul du TAEG donc vous avez tout intérêt à limiter la facture de ce côté. Chez Pretto, nous faisons économiser en moyenne 15 000 € à nos clients sur leur emprunt. Ces frais sont donc largement remboursés !

Non respect du taux d’usure : quelles sanctions ?

Les banques prêteuses sont tenues de respecter le taux d’usure sous peine de subir des poursuites judiciaires. En effet, la loi prévoit l’application de sanctions afin d’obliger les banques à se conformer au taux d’usure.

Les sanctions encourues sont cumulables, il s’agit de :

  • remboursement à l’emprunteur de l’intégralité des sommes perçues
  • amende pécuniaire dont le montant peut aller jusqu’à 45 000 €
  • peine de prison pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement

Les obligations légales de l’offre de prêt

Les offres de prêt sont soumises à une réglementation très stricte. Pour qu’une offre soit valide, elle doit respecter certaines formalités :

  • L’offre de prêt doit être remise en deux exemplaires à l’emprunteur
  • L’offre de prêt doit mentionner clairement le TAEG
  • Un délai de rétraction de 14 jours doit être accordé à l’emprunteur après la signature de l’offre
  • Le TAEG ne doit pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France
A retenir
  • Le taux d'usure est le taux maximum que les banques peuvent pratiquer de manière légale
  • C'est la banque de France qui défini le taux d'usure
  • Le taux d'usure ne peut être réduit. Il faut jouer avec votre TAEG afin d'être sur d'être en dessous du taux d'usure
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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