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Prêt immobilier et taux d’usure en 2024 : tout comprendre en 5 min

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Cet indicateur correspond au taux maximal auquel une banque peut vous accorder un prêt. Et s’il existe, c’est avant tout pour vous protéger !

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Taux d'usure : une protection pour les consommateurs

Le taux d’usure a été créé au cours des années 70, dans un contexte où les taux immobiliers étaient élevés. L'objectif ? Protéger les emprunteurs de banquiers qui profiteraient de leur position pour exagérer leurs marges. La Banque de France a ainsi mis en place ce taux “plafond” pour éviter qu’ils n’appliquent des taux immobiliers trop élevés.

Comment est calculé le taux d'usure d’un prêt immobilier ?

Le mode de calcul du taux d’usure est simple : on prend le taux moyen appliqué par les banques au cours du dernier trimestre et on le majore d’un tiers. Par exemple, si la moyenne des taux pratiqués était de 3,5 % durant les trois mois précédents, le nouveau taux d’usure sera fixé à : 3,5 + (3,5 x (⅓)) = 4,66.

Ainsi, si les banques font face à une augmentation des taux directeurs, elles peuvent à leur tour augmenter les taux des crédits qu’elles vous proposent. Cette marge leur permet de proposer des crédits sans être déficitaires.

Qui fixe le taux d’usure ?

Le taux d’usure est défini chaque trimestre par la Banque de France. À titre dérogatoire, en 2023, la publication s'est fait mensuellement pour une durée de 6 mois. Depuis 2024, le calcul trimestriel a repris ses droits.

Pourquoi le taux d’usure a-t-il posé problème ?

Dans un contexte où les taux d’intérêt sont faibles (ce qui a été le cas ces dernières années), le taux d’usure perd un peu sa principale fonction. Mais en 2022, le taux d’usure est devenu un frein à la production de crédits et d'accès à la propriété pour les ménages les plus modestes.

En effet, durant l’année 2022/2023, les taux directeurs ont augmenté plus rapidement que prévu. Les banques se sont alors retrouvées à emprunter l’argent qu’elles devaient prêter à des taux qui ne leur permettaient plus de générer des marges suffisantes. Conséquence ? Les banques se sont montrées plus sélectives et le marché du crédit a connu un fort ralentissement.

Pourquoi le TAEG est important quand on parle du taux d'usure ?

Pour bien comprendre le fonctionnement du taux d’usure d’un prêt immobilier, il importe de définir un autre taux, le TAEG et un produit que vous connaissez peut-être, les OAT (obligations assimilables du trésor).

  • Le TAEG recoupe l’ensemble des postes de coûts liés à votre emprunt. Il retient, en plus du coût de vos intérêts, celui de votre assurance emprunteur, mais également celui de vos frais de garantie et de vos frais de dossier. Ainsi, lorsque l’on évoque le taux d’usure, c’est bien votre TAEG que celui-ci ne doit pas dépasser et non votre taux nominal (qui ne correspond qu’aux intérêts de votre crédit).
  • Les Obligations Assimilables du Trésor sont des titres de dettes émis par l’État. Lorsque vous achetez 1 000 euros d’OAT, vous prêtez en réalité 1 000 euros au Trésor Public, qui vous les remboursera à une échéance déterminée à l’avance. Entre-temps, vous percevrez des intérêts ! Pourquoi nous intéressons-nous aux OAT lorsque l’on parle de taux d’usure ? Tout simplement parce que les banques indexent leurs taux sur celui des OAT émises sur 10 ans, en les majorant d’un point. Ainsi, elles estiment que pour être rentables, le TAEG de leurs prêts doit être au minimum supérieur d’un point à celui des OAT émises sur 10 ans.

Vous le comprenez, pour qu’une banque puisse être rentable lorsqu’elle vous prête de l’argent, il est impératif que votre TAEG soit (au minimum) supérieur d’un point au taux des OAT sur 10 ans. Ainsi, lorsque le taux des OAT sur 10 ans s’élève à 3 %, le taux d’usure en vigueur devra demeurer supérieur à 4% pour qu’une banque puisse vous prêter de l’argent.

Qui est concerné par le taux d'usure ?

Tous les profils d’emprunteurs peuvent se retrouver confrontés à un dossier usuraire, c’est-à-dire qui dépasse le taux d’usure. En revanche, certains profils sont plus propices à présenter des dossiers usuraires et ne pas pouvoir contracter de crédit immobilier à cause du taux d’usure.

Les foyers aux revenus modestes et les emprunteurs présentant un «  risque  » (profils seniors, maladies, professions à risques, etc.) pour l’établissement bancaire. Dans ce dernier cas, les dossiers peuvent potentiellement dépasser le taux d’usure à cause du taux de l’assurance emprunteur qui sera plus élevé par rapport à un profil classique.

Le taux d’usure concerne également les prêts à la consommation. En revanche, la Banque de France calcule des seuils différents en fonction du type d’emprunt, du montant emprunté ou de la durée souhaitée pour le projet immobilier.

À noter
En tant qu’emprunteur, il n’est pas possible de faire baisser le taux d’usure puisqu’il est fixé par la Banque de France. Par ailleurs, les banques prêteuses sont tenues de respecter le taux d’usure sous peine de subir des poursuites judiciaires. En effet, la loi prévoit l’application de sanctions afin d’obliger les banques à se conformer au taux d’usure fixé par la Banque de France. S’il n’est pas possible de négocier le taux d’usure d’un prêt immobilier, il est possible de faire baisser son TAEG pour le maintenir sous le taux d’usure et assurer la finançabilité de son dossier.

Un même taux d’usure pour tous ?

Les exceptions à la règle

S’il est essentiel de protéger les emprunteurs les plus modestes, d’autres, plus aisés, pourraient accepter d’emprunter à des taux plus élevés pour ne pas voir leurs projets freinés. Le HCSF (Haut Conseil pour la Stabilité Financière) l’a bien compris. C'est pourquoi il édicte les règles nationales en matière d’octroi des crédits offre aujourd’hui aux banques une relative flexibilité. Ces dernières disposent d’un pouvoir dérogatoire à hauteur de 20% de leur production de prêts immobiliers, à la condition que les trois quarts des dossiers concernés concourent au financement d’une résidence principale.

Un taux d’usure différent selon la durée du crédit

Lorsque l’on parle de taux d’usure, on évoque celui qui concerne les crédits immobiliers d’une durée égale ou supérieure à 20 ans. Il faut toutefois noter que le taux d’usure varie selon la nature et la durée de votre prêt. Ainsi, et à l’exception du prêt relais, plus votre prêt sera court, plus le taux d’usure auquel pourra prétendre votre banque devrait l’être.

Type de prêt immobilierTaux d'usure applicable au 1er janvier 2024
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans4,53 %
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans6,01 %
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus6,29 %
Prêts à taux variable5,63 %
Prêts-relais6,35 %

Comment faire pour ne pas dépasser le taux d'usure actuel ?

Afin de passer sous le taux d’usure actuel, il est nécessaire de diminuer son taux annuel effectif global (TAEG) qui prend en compte l'ensemble des frais induits par le prêt immobilier, notamment les frais de dossier ou le coût de l'assurance emprunteur. En effet, le TAEG ne correspond pas uniquement au taux d’intérêt du crédit immobilier.

Il y a plusieurs solutions pour réduire son taux annuel effectif global et présenter un dossier non-usuraire aux banques :

  • Emprunter un capital plus important et réduire votre apport personnel : emprunter plus au même taux va écraser votre TAEG.
  • Diminuer votre taux d’intérêt : augmenter son apport personnel ou réduire la durée souhaitée pour son emprunt pourra faire baisser votre taux d’intérêt, mais cela va également réduire votre capacité d’emprunt.
  • Souscrire une assurance emprunteur moins chère : la mise en place de la Loi Lemoine vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment et effectuer une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe.
  • Réduire les frais annexes liés à son prêt immobilier : frais de dossier, frais de garantie, honoraires, etc.
  • Privilégier les prêts multi-lignes : lorsque les emprunteurs contractent plusieurs prêts immobiliers (un prêt immobilier classique et un prêt aidé, par exemple) ils peuvent augmenter leur capacité d’emprunt étant donné que les prêts aidés proposent des conditions d'octroi plus avantageuses.
  • Choisir le taux variable pour votre emprunt : il y a un taux d’usure (généralement plus bas) spécifique pour le taux variable. Ce n’est pas une solution «  miracle  » pour régler le problème du taux d’usure, mais cela permet de multiplier le type de sortie : les banques qui ne veulent pas prêter seront moins frileuses à accorder un prêt immobilier à taux variable.
  • Emprunter via une société civile immobilière (SCI) parce que les investissements professionnels ne sont pas soumis au taux d’usure.

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À retenir
  • Le taux d'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximum auquel les banques peuvent accorder un prêt immobilier à leurs clients.
  • Le taux d’usure est fixé chaque trimestre par la Banque de France en fonction de la moyenne des taux effectifs des crédits débloqués au cours des 3 derniers mois. Entre le 1er février et le 31 décembre 2023, le taux d'usure des prêts immobiliers a été actualisé de manière mensuelle, afin de mieux suivre la hausse des taux. Le calcul est redevenu trimestriel à compter du 1er janvier 2024.
  • Le taux d'usure ne peut être réduit. En cas de dossier usuraire, les emprunteurs peuvent faire baisser leur TAEG en modulant les différents critères qui le composent.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

FAQ

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d'usure d’un prêt immobilier, c'est le taux maximal auquel les banques peuvent prêter. Défini par les articles L314-6 du code de la consommation et L313-5 du code monétaire et financier, cet outil légal vise à protéger les consommateurs de banques qui exagéreraient leurs marges en matière de crédit. La règle est simple, le TAEG de votre crédit (son coût tout compris) ne doit pas dépasser le taux d’usure en vigueur au moment de sa souscription. Dans les faits, les banques peuvent y déroger jusqu’à 20 % de leur production.

Comment calculer le taux d’usure actuel ?

On prend le taux moyen appliqué par les banques au cours du dernier trimestre et on le majore d’un tiers.

Quel est le taux d’usure actuel ?

Pour la plupart des emprunteurs (qui souscrivent leurs crédits sur une durée de 20 ans ou plus), le taux d’usure s’élève, en janvier 2024, à 6,29 %. Il est à 6,35 % pour les prêts relais et un peu plus faible pour les prêts à taux variables (5,63 %). Pour ceux qui empruntent sur une durée inférieure à 10 ans, il s’élève à 4,53 %. Enfin et pour ceux qui empruntent sur une durée comprise entre 10 et 20 ans, il s’élève à 6,01 %.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure en 2024 ?

Pour que vous ne dépassiez pas le taux d’usure, il faut que votre banque soit en mesure de demeurer rentable lorsqu’elle détermine le TAEG de votre crédit. Celui-ci devra au minimum être supérieur d’un point au taux des OAT sur 10 ans (qui servira de principal indicateur). Le meilleur moyen pour que votre TAEG demeure raisonnable est de bien négocier votre assurance emprunteur (puisque son coût y est intégré). Une bonne stratégie pourrait également être de prioriser un crédit à taux variable (puisque leurs taux sont habituellement plus faibles que ceux des crédits à taux fixe) ou d’emprunter plus (pour voir diminuer la proportion des frais liés à votre emprunt).

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