Taux immobilier

Comment sont calculés les intérêts d’un prêt immobilier amortissable ?

Le crédit immobilier fait partie des produits financiers les plus connus par les français, mais rares sont les consommateurs qui ont les idées vraiment claires sur son fonctionnement. Rassurez-vous, cet article est là pour vous éclairer !

 

fonctionnement prêt immobilier

1. La base

Nous expliquons dans les différents articles de ce guide tous les éléments d’un crédit immobilier et comment bien les appréhender, mais la notion cœur à considérer est la notion d’intérêts. Les intérêts représentent  à la fois le coût le plus important dans le financement d’une acquisition immobilière, et ils sont aussi au cœur de la mécanique de financement.

Suite à votre demande de prêt immobilier, la banque définit un taux d’intérêt en fonction du votre profil et de la nature du crédit, c’est sa rémunération. A chaque échéance ou mensualité (l’échéance est le plus souvent mensuelle), vous paierez des intérêts, et rembourserez du capital. Si vous avez un projet, lancez vous : faites une simulation de prêt immobilier pour connaître le taux, les mensualité et la durée de votre emprunt potentiel ! 

Les intérêts payés correspondent au taux d’intérêt multiplié par le capital restant dû : c’est pourquoi ils sont importants en début de prêt (le capital restant dû est important), et diminuent au fur et à mesure du remboursement du prêt.

Le capital remboursé (ou capital amorti) est la différence entre la mensualité et les intérêts payés : inversement aux intérêts, le capital remboursé augmente de mois en mois.

 

2. Le tableau d’amortissement

La mécanique d’un crédit est résumée dans le tableau d’amortissement fourni par la banque, sous la forme suivante (exemple avec un crédit de 200 000€ sur 20 ans, taux d’intérêt de 1.3% par an).

MensualitéMontant mensualitéIntérêts remboursésCapital rembourséCapital restant dû
1946.8216.67730.14199269.86
2946.8215.88730.93198538.93
3946.8215.08731.72197807.21
4946.8214.29 732.51 197074.70
5946.8213.50733.31196341.39
6946.8212.70 734.10195607.29
7946.8211.91 734.90194872.39
8946.8211.11 735.69194136.70
9946.8210.31 736.49193400.21
10946.8209.52 737.29192662.92
11946.8208.72738.09191924.84
12946.8207.92 738.89191185.95
...............

 

3. La mensualité

La mensualité est mécaniquement fixée de telle sorte à ramener le capital restant dû à 0€ à la fin du prêt.  Elle varie en fonction des caractéristiques du prêt : elle est proportionnelle au capital emprunté, mais l’impact sur la mensualité  de la durée et du taux d’intérêt est plus complexe. Il existe une formule explicite de cette relation (voir plus bas), mais les courbes ci-dessous vous donnent une idée.

On voit ainsi que la mensualité baisse fortement quand la durée augmente (assez naturel vous me direz), mais elle baisse beaucoup plus quand la durée passe de 10 à 15 ans que de 15 à 20 ans. Par exemple, à un taux de 2% :

  • La mensualité baisse de 30% quand la durée passe de 10 à 15 ans
  • … et seulement de 21% quand elle passe de 15 à 20 ans.

Cet impact non linéaire s’observe sur les deux séries de courbes :

  • A gauche, ce  ne sont pas des droites et la pente est  plus importante dans la zone des faibles durées,
  • A droite les écarts entre les droites sont plus importants en haut qu’en bas.

Le taux a lui une influence quasi proportionnelle sur la mensualité. Pour un prêt d’une durée de 15 ans, la mensualité augmente de 8% quand le taux passe de 1 à 2%, et de 7% quand il passe de 2 à 3%.

4. Le coût total des intérêts

De la même manière, on peut visualiser l’impact du taux et de la durée sur le coût total des intérêts sur les graphes ci-dessous. Ce qu’il faut retenir approximativement, c’est que pour des taux pas trop élevés (on observe la plage 1 à 4% dans les graphes ci-dessous), doubler le taux double le coût du crédit, idem pour la durée.

Par ailleurs, dans certains cas, vous payez des intérêts supplémentaires par exemple quand vous avez une franchise dans le cas d’une construction ou d’un achat sur plan (VEFA). Il s’agit des intérêts intercalaires.

5. Complément : Formules explicites

 
La mensualité m en fonction du taux annuel t, pour une durée en année n et un capital emprunté C :

    \[m\ =\ \frac{C\ *\ \frac{t}{12}}{1\ -\ (1\ +\ \frac{t}{12}) ^{- 12\ *\ n}}\]

  Le coût des intérêts I est donné par :

    \[I\ =\ 12\ *\ n\ *\ m\ -\ C\]

 

A retenir

Observer la distinction entre intérêts et capital amorti sur un tableau d’amortissement vous permet de comprendre la base d’un crédit

Augmenter les intérêts et la durée du crédit augmente son coût total

Pour construire un plan de financement compétitif et adapté à vos besoins, il convient de prendre en compte tous les aspects du crédit, comme, entre autres l’assurance et la garantie