Le calcul des intérêts pour votre prêt immobilier

Le taux d’intérêt de votre emprunt immobilier va déterminer en grande partie son coût final. Mais savez-vous comment il est calculé ? Si le crédit immobilier fait partie des produits financiers les plus connus par les français, rares sont les consommateurs qui ont les idées vraiment claires sur son fonctionnement. Mais rassurez-vous, cet article est là pour vous éclairer !

1. Calcul des intérêts : reprenons les bases

Nous expliquons dans les différents articles de ce guide tous les éléments d’un crédit immobilier et comment bien les appréhender. Mais la notion cœur à considérer est la notion d’intérêts. Ils représentent non seulement le coût le plus important dans le financement d’une acquisition immobilière, mais sont aussi au cœur de la mécanique de financement !

Suite à votre demande de prêt immobilier, la banque définit un taux d’intérêt en fonction du votre profil et de la nature du crédit. C’est sa rémunération. A chaque échéance ou mensualité (l’échéance est le plus souvent mensuelle), vous paierez des intérêts, et rembourserez du capital. Si vous avez un projet, lancez vous ! Faites une simulation de prêt immobilier pour connaître le taux, les mensualité et la durée de votre emprunt potentiel.

Les intérêts que vous payez correspondent au taux d’intérêt multiplié par le capital restant dû : c’est pourquoi ils sont importants en début de prêt (le capital restant dû est important), et diminuent au fur et à mesure du remboursement du prêt.

Le capital remboursé (ou capital amorti) est la différence entre la mensualité et les intérêts payés : inversement aux intérêts, le capital remboursé augmente de mois en mois.

Pour vous simplifier la vie, nous avons conçu un simulateur de prêt personnalisé, essayez-le !

2. Comment calculer le coût d'intérêt de votre prêt immobilier ?

Le tableau d’amortissement, que fournit la banque, résume la mécanique du crédit. Il est présenté sous la forme suivante (exemple avec un crédit de 200 000 € sur 20 ans, taux d’intérêt de 1.3 % par an). Pour vous permettre de le visualiser avant votre offre de prêt, Pretto met à votre disposition un tableau d'amortissement interactif !
MensualitéMontant mensualitéIntérêts remboursésCapital rembourséCapital restant dû
1946.8216.67730.14199 269.86
2946.8215.88730.93198 538.93
3946.8215.08731.72197 807.21
4946.8214.29732.51197 074.70
5946.8213.50733.31196 341.39
6946.8212.70734.10195 607.29
7946.8211.91734.90194 872.39
8946.8211.11735.69194 136.70
9946.8210.31736.49193 400.21
10946.8209.52737.29192 662.92
11946.8208.72738.09191 924.84
12946.8207.92738.89191 185.95
...............

3. La mensualité inclut automatiquement le calcul d'intérêt

La mensualité est mécaniquement fixée de telle sorte à ramener le capital restant dû à 0€ à la fin du prêt. Elle varie en fonction des caractéristiques du prêt. Elle est proportionnelle au capital emprunté, mais l’impact sur la mensualité de la durée et du taux d’intérêt est plus complexe. Il existe une formule explicite de cette relation (voir plus bas), mais les courbes ci-dessous vous donnent une idée.

On voit ainsi que la mensualité baisse fortement quand la durée augmente (assez naturel vous me direz), mais elle baisse beaucoup plus quand la durée passe de 10 à 15 ans que de 15 à 20 ans. Par exemple, à un taux de 2 % :

  • La mensualité baisse de 30 % quand la durée passe de 10 à 15 ans
  • … et seulement de 21 % quand elle passe de 15 à 20 ans.

Cet impact non linéaire s’observe sur les deux séries de courbes :

  • A gauche, ce ne sont pas des droites et la pente est plus importante dans la zone des faibles durées,
  • A droite les écarts entre les droites sont plus importants en haut qu’en bas.

Le taux a lui une influence quasi proportionnelle sur la mensualité. Pour un prêt d’une durée de 15 ans, la mensualité augmente de 8 % quand le taux passe de 1 à 2 %, et de 7 % quand il passe de 2 à 3 %.

4. Le coût total des intérêts

De la même manière, on peut visualiser l’impact du taux et de la durée sur le coût total des intérêts sur les graphes ci-dessous. Ce qu’il faut retenir approximativement, c’est que pour des taux pas trop élevés (on observe la plage 1 à 4 % dans les graphes ci-dessous), doubler le taux double le coût du crédit, idem pour la durée.

Par ailleurs, dans certains cas, vous payez des intérêts supplémentaires. C’est le cas par exemple quand vous avez une franchise en raison d’une construction ou d’un achat sur plan (VEFA). Il s’agit des intérêts intercalaires.

5. Les formules pour le calcul des intérêts

La mensualité « m » en fonction du taux annuel « t », pour une durée en année « n » et un capital emprunté « C » :

m = C  t121  (1 + t12)12  n m\ =\ \frac{C\ *\ \frac{t}{12}}{1\ -\ (1\ +\ \frac{t}{12}) ^{- 12\ *\ n}}

La formule pour trouver le coût des intérêts I est :

I = 12  n  m  CI\ =\ 12\ *\ n\ *\ m\ -\ C
A retenir
  • Observer la distinction entre intérêts et capital amorti sur un tableau d’amortissement vous permet de comprendre la base d’un crédit
  • Augmenter les intérêts et la durée du crédit augmente son coût total
  • Pour construire un plan de financement compétitif et adapté à vos besoins, il convient de prendre en compte tous les aspects du crédit. Par exemple, entre autres, l’assurance et la garantie
De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !
Sur le même sujet

Vous voulez contracter un crédit immobilier ? Un taux annuel effectif global (TAEG) vous sera communiqué. Mais, à quoi correspond-il ?