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Prêt immobilier et taux d’usure en 2022 : tout comprendre en 5 min

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En raison de la hausse rapide des taux de prêt immobilier et des contraintes réglementaires inédites visant à protéger les futurs acquéreurs, la question du taux d’usure en 2022 est devenue cruciale, car elle peut exclure certains dossiers d’emprunteurs de l’accès au crédit immobilier. En septembre 2022, 11 % des prêts immobiliers qui avaient été accordés l'an dernier auraient été refusés en France à cause du taux d’usure : 220 000 ménages seraient ainsi exclus du marché (source : Pretto, juillet 2022).

Important
En moyenne, les taux d’intérêt des crédits immobiliers atteignent 2,03 % en novembre, peu importe la durée du prêt immobilier. Les experts observent une hausse des taux d’intérêt de 0,1 point en moyenne, mais certaines banques ont pratiqué des augmentations jusqu’à 0,4 point.

Vous avez déjà fait une simulation en ligne et votre dossier ne semble pas finançable ? Vous envisagez un emprunt immobilier, mais vous craignez de dépasser le taux d’usure en 2022 ? Définition, calcul, évolution, conséquences sur votre emprunt immobilier, mais aussi conseils et solutions, Pretto vous aide à comprendre les principaux enjeux liés à la révision des taux d’usure en 2022.

N'hésitez pas à consulter notre baromètre des taux afin d'avoir un état des lieux des taux actuels ! Grâce à notre simulateur de prêt immobilier en ligne, découvrez en quelques minutes combien vous pouvez emprunter et si votre dossier est bien finançable auprès des banques.

C'est quoi le taux d'usure ?

Le taux d’usure, aussi appelé seuil d’usure, est le taux annuel effectif global (TAEG, qui remplace le TEG depuis 2016) maximal auquel les établissements de crédit ont le droit d’accorder un prêt. Le TAEG, qui indique donc à la banque si son offre de crédit dépasse le seuil usuraire, ne se limite pas au taux d'intérêt de votre crédit immobilier, celui qu’il est habituellement possible de négocier. D’autres éléments le composent : frais de dossier, d’ouverture de compte, de notaire, taux d’assurance et éventuelles surprimes, etc.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Tous les trimestres, c’est la Banque de France qui fixe le taux d’usure pour le trimestre suivant dans le but de protéger les emprunteurs contre les taux excessifs qui pourraient leur être proposés par les banques. Plus précisément, elle calcule le taux effectif moyen pratiqué par les banques sur le trimestre précédent et l’augmente d’un tiers. C’est ainsi qu’est déterminé un nouveau taux d’usure chaque trimestre. Un prêt dont le TAEG dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent est considéré comme un prêt usuraire et est donc illégal.

Mais ce mode de calcul, pensé pour protéger les emprunteurs, s’est retourné contre eux ces derniers mois, le taux d’usure ne suivant pas assez vite la hausse rapide des taux immobiliers observée depuis le début de l’année.

Exemple

Pour un prêt immobilier d’une durée de 20 ans, il n’est pas possible pour une banque de proposer un crédit à un taux supérieur à 2,57 %. Or les taux d’intérêt proposés sur 20 ans vont de 1,69 % à 2,11 % en fonction du profil de l’emprunteur, en août 2022.

Le TAEG, qui comprend tous les frais et l’assurance, peut donc largement dépasser les 2,57 % pour les profils les plus à risque pour les banques.

Quel est le taux d’usure en 2022 ?

Depuis 2017, le taux d’usure pour les crédits immobiliers à taux fixe est divisé en 3 maturités.

Le 1er juillet, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux d’usure pour le 4e trimestre 2022. Ils passent, pour les crédits immobiliers :

  • à 3,03 % pour les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans ainsi que pour ceux d’une durée de 10 à 20 ans ;
  • à 3,05 % pour les prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, notamment les prêts sur 25 ans.

Les taux d’usure de juillet 2022 ont également été revus à :

  • 2,92 % pour les prêts à taux variable ;
  • 3,40 % pour les prêts relais.
Bon à savoir
Si un taux fixe offre une certaine sécurité financière pour l'emprunteur, le taux révisable peut représenter une solution de financement pour les emprunteurs dont le dossier dépasse le taux d'usure. Nos experts restent à votre disposition pour étudier votre dossier et vous accompagner vers la solution la plus adaptée à votre profil.

Peut-on faire baisser le taux d’usure en 2022 ?

Il n’est pas possible de faire baisser le taux d’usure en tant qu’emprunteur puisqu’il est fixé par la Banque de France. Par ailleurs, les banques prêteuses sont tenues de respecter le taux d’usure sous peine de subir des poursuites judiciaires. En effet, la loi prévoit l’application de sanctions – remboursement à l’emprunteur de l’intégralité des sommes perçues, amende pécuniaire jusqu’à 300 000 €, peine de prison jusqu’à 2 ans d’emprisonnement – afin d’obliger les banques à se conformer au taux d’usure fixé par la Banque de France. Il est en revanche possible de faire baisser son TAEG pour le maintenir sous le taux d’usure et assurer la finançabilité de son dossier.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure en 2022 ? Nos solutions

S’il le taux d’usure ne peut être réduit, il est possible de jouer sur les différents critères qui composent le TAEG pour que celui de votre offre de prêt immobilier n’excède pas le seuil usuraire. Le TAEG ne correspondant pas au taux d’intérêt de votre crédit immobilier, il est donc envisageable, pour ne pas dépasser le taux d’usure en 2022, de travailler sur ces différents éléments :

  • le taux d'intérêt du crédit ;
  • tous les frais, commissions, et rémunérations de toute nature tels que les frais de dossier, les frais d’ouverture de compte ou les frais de notaire, par exemple ;
  • le taux de l’assurance emprunteur.

Opter pour une délégation d’assurance de prêt immobilier

Le taux d’assurance emprunteur est l’un des éléments les plus importants qui compose le TAEG de votre offre de prêt. Faire baisser le taux de l’assurance liée à votre prêt, c’est donc automatiquement faire baisser le TAEG de votre offre d’emprunt et vous donner toutes les chances de ne pas atteindre le seuil usuraire.

Comment ? En optant pour la délégation d’assurance de prêt immobilier. Il est désormais possible pour les emprunteurs de ne pas souscrire, de manière automatique, à l’assurance de prêt immobilier proposée par la banque émettrice de l’offre. Dans certains cas, la délégation d’assurance, c’est-à-dire le fait de faire jouer la concurrence en se tournant vers d’autres organismes d'assurances, vous permet de trouver une offre plus adaptée à vos besoins, mais aussi moins onéreuse – et donc avec un taux plus bas.

Négociation : compter sur soi ou passer par un courtier ?

Vous pouvez bien-sûr négocier vous-même avec les banques et les assureurs sur leurs offres. Mais vous pouvez également passer par un courtier qui se chargera de faire tout cela à votre place. Les courtiers ont des relations privilégiées avec leurs partenaires ce qui leur permet de négocier plus facilement.

Les frais de courtage étant pris en compte dans le calcul du TAEG, vous avez tout intérêt à limiter la facture. Chez Pretto, nous faisons économiser en moyenne 15 000 € à nos clients sur leur emprunt, pour des frais de courtage de 1490 €. Ces frais sont donc largement remboursés !

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Taux d’usure en 2022 : comment savoir où je me situe ?

Vous envisagez d’acheter et de souscrire un emprunt dans le contexte actuel et vous aimeriez savoir si votre dossier est finançable ?

Un niveau de taux d’usure de plus en plus problématique

Le niveau du taux d’usure devient de plus en plus problématique pour certains emprunteurs, notamment les profils considérés comme les plus à risque par les banques. En 2022, selon nos calculs, 220 000 ménages sont ainsi potentiellement exclus du marché :

  • près de 60 000 dossiers n’auraient plus été finançables car dépassant le taux d’usure ;
  • près de 160 000 dossiers n’auraient plus été finançables en l’état car dépassant le taux d’endettement maximum de 35 %.

Cette éviction est assez fortement inégalitaire : 30 % des ménages ayant un revenu mensuel inférieur à 3 000 € sont concernés, contre 13 % pour les ménages touchant plus de 5 000 € par mois. Au sein des 30 % de ménages exclus parmi ceux ayant des revenus inférieurs à 3000 €, près de 40 % sont des primo-accédants, quand ils ne sont que 10 % parmi les 13 % d’exclus ayant des revenus supérieurs à 5000 €.

Taux d’usure en 2022 : nos 3 conseils aux emprunteurs

1/ Faire sa simulation le plus tôt possible pour estimer sa capacité d'emprunt.

2/ Si on est finançable, accélérer les démarches avec un courtier en prêt immobilier afin de bloquer le taux le plus vite possible avant qu’il ne change.

3/ Si on n’est pas finançable, plusieurs choses à envisager :

  • Identifier les causes : pas assez d'apport, prix du bien trop élevé, durée d’emprunt sur 20 ans alors qu'on peut aller jusqu’à 25 ans ?
  • Quelles possibilités d’optimisation : choisir une assurance de prêt immobilier moins onéreuse, allonger son prêt, mettre plus d’apport (se tourner vers sa famille ou débloquer son épargne salariale), revoir le prix du bien à la baisse…
  • Attendre malheureusement, pour celles et ceux qui ne peuvent pas emprunter malgré tout

Dans tous les cas, faire une simulation de crédit immobilier en ligne en quelques minutes grâce à Pretto vous donnera une vision claire de la finançabilité (ou non) de votre projet.

À retenir
  • Le taux d'usure est le TAEG maximum que les banques peuvent pratiquer de manière légale lorsqu’elles vous accordent un prêt immobilier.
  • C'est la Banque de France qui définit le taux d'usure, chaque trimestre, en fonction des taux pratiqués par les différentes banques durant le trimestre précédent.
  • Le taux d'usure ne peut être réduit. Mais il est possible de faire baisser son TAEG en jouant les différents critères qui le composent. Faites-vous aider d’un courtier en prêt immobilier pour vous garantir la finançabilité de votre projet et vous simplifier la vie.
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