Comment faire l'estimation de son appartement ?

Quel qu’en soit le but (achat immobilier, divorce, hypothèque, etc.), l’estimation de la valeur d’un appartement est toujours hautement stratégique. Aujourd’hui, un acheteur peut facilement comparer votre bien avec des dizaines d’offres sur internet, et évaluer s’il est vendu au « juste prix ». Une mauvaise estimation peut donc bloquer une vente, mais également conduire à de réelles pertes financières, voire à des conflits familiaux (en cas de divorce ou de succession). Si vous comptez sur votre bien pour constituer l'apport de votre nouvel achat, l'estimation est là aussi primordiale.

Pour autant, l’estimation d’un appartement reste un procédé opaque pour beaucoup de particuliers, et s’apparente bien trop souvent à une loterie.

Alors comment obtient-on une bonne estimation de son appartement ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

1. Faire estimer son appartement par un professionnel

Lorsque l’on souhaite faire estimer son appartement, la solution la plus sûre est de faire appel à un professionnel : un notaire ou un agent immobilier.

Ces professionnels fondent leurs estimations sur des fichiers (« BIEN » pour l’Île-de-France, « PERVAL » pour la province) qui leur donnent des informations sur les transactions immobilières passées. C’est en comparant votre appartement aux biens équivalents déjà vendus qu’ils peuvent en estimer la valeur. On parle alors d’« avis de valeur ». Ils peuvent également pousser l’estimation plus loin et réaliser un audit de votre appartement. Ils se rendent alors sur place et étudient chaque caractéristique de votre bien, en ne négligeant aucune caractéristique, même technique. L’estimation de votre appartement n’en est alors que plus précise, plus fiable.

De manière générale, leurs estimations sont les plus précises, car ils disposent de bases de données complètes qu’ils savent interpréter. Leur connaissance de l’immobilier et du marché fait le reste. L’estimation de votre appartement par un professionnel a néanmoins un coût : comptez environ 300 € pour un appartement standard.

2. Estimer soit même la valeur de son appartement

Étudiez les caractéristiques qui comptent

Si vous choisissez de réaliser vous-même l’estimation de votre appartement, vous devez tout d’abord étudier ses caractéristiques. Certaines d’entre elles sont déterminantes dans le calcul de la valeur de votre appartement :

L’emplacement

La position géographique de votre appartement joue un rôle majeur dans l’estimation de sa valeur, et ce à plusieurs titres. Tout d’abord, l’adresse peut faire gonfler les prix. Un appartement situé dans un quartier réputé comme chic a une valeur au mètre carré supérieure à celle d’un logement situé dans une ville réputée pour son insécurité. Dans les villes, les prix du mètre carré sont généralement associés à des quartiers. Le quartier joue donc également son rôle dans l’estimation de votre appartement. La réputation, le calme, la desserte en transports en commun, la présence d’écoles, ou de commerces, sont autant de caractéristiques qui feront grimper la valeur de votre appartement.

Les prestations

Les prestations offertes par un appartement sont au cœur de sa valorisation. Superficie, exposition, style, luminosité, nombre de chambres, isolation thermique et sonore sont autant de caractéristiques essentielles dans l’estimation de la valeur d’un appartement. À cela peuvent s’ajouter des prestations « bonus » (qualité des parties communes, raccordement à la fibre) qui pourront aider à faire basculer une vente.

L’état du bien

À prestations équivalentes, un logement en bon état sera toujours mieux valorisé qu’un autre avec des travaux de rénovation à prévoir.

Le cachet

Plus difficile à évaluer, le cachet fait figure de zone d’ombre dans l’estimation d’un appartement. Pour autant, les faits sont là : une belle décoration, la présence de poutres anciennes, ou une vue privilégiée peuvent doper la valeur d’un bien en suscitant le fameux « coup de cœur » d’un acheteur. C’est donc également un élément à prendre en compte dans l’estimation de votre appartement.

Comparez votre appartement aux ventes similaires

Une fois que vous avez identifié les caractéristiques de votre appartement, vous devez analyser le marché pour estimer sa valeur. Concrètement, vous allez comparer les prix de vente des appartements équivalents au vôtre ayant trouvé un acheteur. La moyenne de ces prix vous donnera une estimation de la valeur de votre appartement.

Pour vous aider dans cette analyse de marché, vous disposez de plusieurs sources d’information, proposées par différents acteurs du secteur :

Les agences immobilières

Elles publient régulièrement des bilans de leurs ventes. Attention ! Ces bilans se basant sur peu de données, ils ne sont pas nécessairement représentatifs d’un quartier entier.

Les sites internet spécialisés

Il s'agit de l’INSEE et des bases de données des notaires.

En plus de ces sources d’information dites « traditionnelles », la direction générale des finances publiques française met aujourd’hui à la disposition du grand public sa base de données sur les transactions immobilières. Concrètement, cette base de données vous permet d’accéder aux informations élémentaires (prix, superficie, localisation) de l’ensemble des transactions immobilières réalisées en France au cours des cinq dernières années (Mayotte et Alsace-Moselle exclues). Accessible sur le site data.gouv, cette base de données vous permet donc de connaître les prix auxquels se sont vendus des appartements similaires au vôtre, afin de mieux estimer sa valeur.

L’accès à ces données minimise quelque peu l’avantage comparatif des professionnels de l’estimation immobilière (notaires, agents immobiliers) qui détenaient jusque là le monopole sur ce type d’information. Leur expertise reste néanmoins précieuse dans l’interprétation de ces données, et il vous faudra obligatoirement avoir recours à eux dans certaines situations.

3. Le recours à un professionnel pour l'estimation de votre appartement est obligatoire dans certains cas

Au-delà de la simple vente, plusieurs situations peuvent vous amener à avoir besoin d’une estimation de votre appartement. Certains cas particuliers appellent ainsi obligatoirement l’intervention d’un professionnel.

Le divorce

Dans le cas d’un divorce, vous devez faire estimer les biens immobiliers communs afin de procéder à la liquidation matrimoniale. Pour que la répartition soit juste et que personne ne soit lésé, cette estimation se fait nécessairement par un notaire.

La succession

De la même manière, dans ce cas d’une succession, l’intervention d’un professionnel est préférable pour couper court à tout conflit entre héritiers et assurer un partage serein du patrimoine du défunt.

L’hypothèque

Si vous demandez à votre banque un crédit immobilier en utilisant votre appartement comme garantie, vous allez devoir faire estimer sa valeur. La banque calculant la somme que vous pouvez emprunter à partir de l’estimation de votre appartement, celle-ci doit nécessairement être réalisée par un professionnel.

A retenir
  • Vous pouvez demander à un professionnel de faire l'estimation de votre bien : il s'agit d'un notaire ou d'un agent immobilier.
  • Vous pouvez aussi faire l'estimation vous-même. Le gouvernement vient de sortir une base de données de valeurs foncières en libre service pour vous aider dans cette démarche.
  • Dans certains cas cependant, l'estimation d'un bien par un professionnel est obligatoire.
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