Comment faire le calcul de son loyer en Pinel ?

Parmi les dispositifs permettant une réduction d’impôt, le plus connu est sans aucun doute la loi Pinel. Elle s’adresse aux propriétaires de bien neufs destinés à la location. Si vous souhaitez faire un achat en Pinel, vous serez certainement amené à faire une simulation de votre plan de financement.

Nous vous proposons donc de découvrir comment faire le calcul de votre loyer avec la loi Pinel dans les meilleures conditions afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux proposés par le dispositif.

Calcul du loyer avec la loi Pinel, comment fonctionne ce dispositif ?

La loi Pinel est entrée en vigueur au 1er janvier 2015 et mise en place par Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement. Elle permet aux revenus modestes d’accéder à la propriété en vue d’un investissement locatif via des logements neufs. Elle favorise par la même occasion des constructions de biens ultra-performants d’un point de vue thermique et écologique. Cette loi concerne donc l’achat d’un bien en VEFA (achat sur plan) ou l’achat d’un bien neuf déjà construit.

La valeur de la réduction d’impôt se calcule par rapport à la valeur du bien et elle s’applique directement sur le montant des impôts sur le revenu. Ce dispositif a d’ailleurs été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour être éligible à une réduction d’impôt via la loi Pinel, le propriétaire s’engage à louer le bien sur une période donnée, comprise entre 6 et 12 ans. Cette durée d’engagement détermine le pourcentage qui sera appliqué dans le cadre de la réduction d’impôt, à savoir :

  • 12% pour 6 ans d’engagement
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans, soit près de 5250€ par an pour un total de 63000€ maximum.

Ce taux est différent en Outre-Mer puisqu’il est de 23%, 29% ou 32% selon la durée de location. Cette loi prend d’ailleurs le nom de Loi Pinel Outre-Mer.

Les critères à remplir avant de faire son calcul de loyer en Pinel

Il est toutefois important de remplir plusieurs critères pour pouvoir prétendre à une réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Pinel :

  • L’acquéreur doit être résident fiscal français et l’investissement ne peut représenter que 2 biens par foyer fiscal, à condition qu’ils soient dans des zones dites tendues à savoir A, Abis et B1.
  • La valeur des biens ne doit pas excéder 300 000€ et ils doivent respecter les normes RT2012 ou BBC 2005.
  • L’acquéreur s’engage également à louer le bien dans les 12 mois après la livraison, et est libre de le louer à un descendant ou un ascendant, à condition qu’il ne figure pas sur le foyer fiscal du propriétaire.
  • Les ressources de l’acquéreur ainsi qu’un plafonnement des loyers complètent les critères indispensables à l’obtention d’une telle réduction d’impôt.

Comment calculer un loyer en Pinel ?

Il faut savoir que le loyer que vous pouvez demander dans le cadre du dispositif est encadré.

Formule de calcul de loyer en Pinel

Le loyer maximum que vous pourrez demander dépend de la surface utile du bien et de la zone éligible Pinel. Ce plafond se calcule de cette façon :

Loyer=Surface utileCoefficient PinelBareme Pinel)Loyer = Surface\ utile Coefficient\ Pinel Bareme\ Pinel)
Coefficient Pinel=0,7+(19Surface utile)Coefficient\ Pinel = 0,7 + (\frac{19}{Surface\ utile})

Qu'est-ce que la surface utile ?

La surface utile d'un logement est composée de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes telles que les balcons, terrasses et caves (dans la limite de 8 m²) par logement.

Cela s'exprime donc de la manière suivante :

Surface utile=Surface habitable+(0,5surface des annexes)Surface\ utile = Surface\ habitable + (0,5 * surface\ des\ annexes)

A quoi correspondent les zones pour le dispositif Pinel ?

Vous savez peut-être déjà que certains dispositifs d'aide à l'achat immobilier dépendent d'un zonage établi en fonction du déséquilibre entre l'offre et la demande immobilière. Le PTZ en est l'exemple le plus connu.

La loi Pinel répond au même zonage, revu début 2019. Ainsi, seules les zones A, Abis et B1 sont désormais éligibles au dispositif.

  • La zone Abis est composée de Paris et sa banlieue
  • La zone A correspond aux autres endroits en France où la demande est très forte : Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille etc.
  • La zone B1 est constituée des agglomérations où la demande de logement est importante, comme La Rochelle, Dijon, Rennes, Strasbourg etc.

Pour savoir dans quelle zone se situe le bien que vous souhaitez acheter, vous disposez de nombreux simulateurs en ligne.

Quel est le barème 2019 des loyers Pinel ?

En fonction de la zone dans laquelle vous achetez votre bien, le tarif maximum de loyer que vous pouvez appliquez varie. En zones tendues (A et Abis), les loyers que vous pouvez percevoir sont plus importants que pour les autres zones. Mais cela est corrélé au fait que le prix d'achat du bien est également plus élevé.

Zone Pinel Barème 2019 (tarif /m²)
Zone A bis 17,17€
Zone A 12,75€
Zone B1 10,28€
Exemple

Vous souhaitez devenir propriétaire d'un logement situé à Rennes (zone B1). Il a une surface de 60 m² et une terrasse de 10 m². Le calcul du loyer dans le cadre du dispositif Pinel est donc le suivant :

Surface utile = 60 + (0,5 x 10) = 65 m²

Coefficient multiplicateur = (19 / 65) + 0,7 = 0,99

Barème Pinel = 10,28 € / m²

Plafond de loyer = 65 x 0,99 x 10,28 = 661,5 €

Vous pouvez effectuer une simulation au cours de laquelle vous devrez renseigner la valeur du bien, sa surface, sa localisation. Vous saurez alors le loyer maximal auquel vous pourrez louer le bien et connaître le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre.

Soyez sûr de louer votre bien avant le calcul du loyer en Pinel

Si le but principal de ce dispositif est de profiter d’une réduction d’impôt, il ne faut pas oublier qu’il vous permet surtout de vous constituer un patrimoine immobilier. Il est donc primordial de faire une étude préalable du marché de la location dans le secteur géographique où vous souhaitez investir.

En plus de vous assurer que le bien se situe dans une zone éligible à ce dispositif, vous pouvez vous renseigner sur l’offre locative. S’il y a plus d’offres que de demandes, il sera certainement préférable de ne pas vous lancer dans un tel projet à moins d'être certain que vous pourrez le louer sur le long terme (à un membre de votre famille, par exemple).

Enfin prenez le temps de bien choisir votre bien. Un T2 dans une ville avec des transports en commun réguliers aura sans nul doute plus de succès qu’une grande maison à la campagne. Si vous souhaitez en effet rentabiliser rapidement votre investissement, il sera certainement préférable de cibler votre achat dans un quartier dynamique ou en plein essor afin de trouver rapidement un locataire. Vous pouvez à ce titre demander à la mairie si des projets sont validés comme l’apparition de nouvelles lignes de transports.

Enfin, tenez compte des préférences de vos potentiels locataires dans le choix du futur logement. Un bien lumineux, bien agencé, avec une vue dégagée sera rapidement convoité tandis qu’un appartement sombre sans ascenseur et sans balcon risque de rester disponible un certain temps. La présence de commerces de proximité et le calme du quartier seront autant de critères déterminants pour un futur locataire. Pensez donc non seulement à effectuer plusieurs visites du bien pour vous rendre compte de ses points forts et points faibles à différents moments de la journée. Vous pouvez également questionner les voisins pour savoir si le quartier est agréable et sécurisé afin d’avoir de réels avis !

A retenir
  • Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux pour la mise en location d'un bien neuf
  • Le calcul du loyer maximum à appliquer se fait facilement grâce à notre formule ou via un simulateur
  • En dehors du loyer, soyez attentifs dans le choix de votre bien : afin de limiter la vacance, de nombreux critères sont à prendre en compte
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