Simulation Pinel : êtes-vous éligible à la loi Pinel ?

Simulez votre investissement locatif en Pinel : découvrez si vous êtes éligible et le montant de vos économies via la défiscalisation !

Votre bien
Ville
Paris
Type de projet
Neuf
Type de location
Meublée
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Définition du Pinel

Le dispositif Pinel est entré en vigueur au 1er janvier 2015 afin de dynamiser la construction de logement, tout en permettant à des foyers modestes d’accéder à des logements en location de qualité. Il permet au propriétaire de bénéficier de réductions fiscales proportionnelles au nombre d’années de location et a été renouvelé jusqu’au 31 décembre 2021.

Comment fonctionne notre simulateur ?

Vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel sous conditions : mais le montant des économies effectuées dépend de la zone, de la surface du bien... notre simulateur prend tous ces critères en compte pour évaluer les avantages dont vous pouvez bénéficier

L'avis de l'expert

Travaillez bien votre projet d’investissement locatif en amont afin d’éviter les vacances locatives. Le lieu est important, oui, mais vous n’achèterez pas le même bien si vous souhaitez le louer à des étudiants ou à une famille !

Nos autres simulateurs immobiliers

Parmi les dispositifs immobiliers permettant une réduction d’impôt, le plus connu est sans aucun doute la loi Pinel. Elle s’adresse aux propriétaires de bien neufs destinés à la location. Si vous souhaitez faire un achat en Pinel, notre simulateur vous permet en quelques minutes de déterminer si vous êtes éligible, mais également le montant maximal de loyer que vous pouvez toucher, ainsi que les économies réalisées grâce au dispositif !

Dans le cas où vous ne seriez pas éligible au dispositif Pinel, vous pouvez toujours simuler votre crédit immobilier pour votre investissement.

Calcul loyer Pinel : les critères nécessaires à votre simulation

Les caractéristiques du logement

Le dispositif Pinel ne concerne que les logements neufs, qu’ils soient déjà construits ou en VEFA (achat sur plans). Par ailleurs, d’autres biens peuvent entrer dans la définition du bien neuf :

  • si vous faites des travaux de réhabilitation dans un logement déjà construit qui permettent au logement d’acquérir des performances techniques proches d’un logement neuf
  • si vous achetez un local non affecté à l’habitation à la base, mais que vous faites des travaux qui le transforment en logement

La valeur du bien ne doit pas excéder 300 000 € et il doit respecter les normes RT2012 ou BBC 2005 : ce sont les biens ultra-performants d’un point de vue thermique et écologique. Dans le cas des bien déjà construits, cela correspond aux labels “Haute performance énergétique” ou “Bâtiment basse consommation énergétique rénovation BBC rénovation 2009”.

Enfin, le bien doit être situé dans une zone tendue (Abis, A ou B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation (sur la totalité du territoire).

Les zones sont ainsi les suivantes :

  • La zone Abis est composée de Paris et sa banlieue
  • La zone A correspond aux autres endroits en France où la demande est très forte : Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille etc.
  • La zone B1 est constituée des agglomérations où la demande de logement est importante, comme La Rochelle, Dijon, Rennes, Strasbourg etc.

Notre simulateur intègre automatiquement le zonage des communes, ce qui signifie que nous pouvons vous indiquer immédiatement si votre projet est situé dans une zone éligible !

Les caractéristiques de la location

Vous devez louer votre bien dans les 12 mois après livraison. Vous pouvez le louer à quelqu’un de votre famille (ascendant ou descendant), à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

Par ailleurs, vous devez louer le bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans, et les revenus de votre locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (détaillé plus bas).

Enfin, le loyer appliqué ne peut pas dépasser un certain plafond, établi en fonction des zones. Ce plafond est généralement inférieur d’environ 20 % aux prix du marché.

Les critères qui vous concernent

Un des principaux avantages est qu'il s'adresse à la totalité de la population, tant que vous êtes résident fiscal français.

D’autre part, vous ne pouvez pas faire plus de 2 investissements en Pinel par an : dans ce cas, c’est l’investissement total qui ne doit pas dépasser la limite de 300 000 €.

Vous pensez ne pas être éligible ? Simulez votre crédit d'investissement.

La défiscalisation avec le dispositif Pinel

La valeur de la réduction d’impôt se calcule par rapport à la valeur du bien et elle s’applique directement sur le montant des impôts sur le revenu.

Pour être éligible à une réduction d’impôt via la loi Pinel, vous vous engagez à louer le bien sur une période donnée, comprise entre 6 et 12 ans. Cette durée d’engagement détermine le pourcentage qui sera appliqué dans le cadre de la réduction d’impôt, à savoir :

  • 12% pour 6 ans d’engagement
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans

La réduction d’impôts est répartie de la manière suivante :

Taux Répartition de la réduction d’impôt
Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
1ère prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2ème prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

Ce taux est différent en Outre-Mer puisqu’il est de 23 %, 29 % ou 32 % selon la durée de location. Cette loi prend d’ailleurs le nom de Loi Pinel Outre-Mer.

Le calcul de votre loyer en Pinel

Comme nous l’avons dit plus haut, votre location en Pinel ne peut pas excéder un certain montant. Celui-ci est établi en fonction d’un plafond, mais aussi d’un coefficient, qui vise à prendre en compte la réalité du marché : le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement.

La formule du calcul de votre loyer en Pinel

Le loyer maximum que vous pourrez demander dépend de la surface utile du bien et de la zone éligible Pinel. Ce plafond se calcule de cette façon :

Qu'est-ce que la surface utile ?

La surface utile d'un logement est composée de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes telles que les balcons, terrasses et caves (dans la limite de 8 m²) par logement.

Cela s'exprime donc de la manière suivante :

Les barèmes de loyer en Pinel

En fonction de la zone dans laquelle vous achetez votre bien, le tarif maximum de loyer que vous pouvez appliquer varie. En zones tendues (A et Abis), les loyers que vous pouvez percevoir sont plus importants que pour les autres zones. Mais cela est corrélé au fait que le prix d'achat du bien est également plus élevé.

Zone Pinel Barème 2019 (tarif /m²)
Zone A bis 17,17€
Zone A 12,75€
Zone B1 10,28€
Exemple

Vous souhaitez devenir propriétaire d'un logement situé à Rennes (zone B1). Il a une surface de 60 m² et une terrasse de 10 m². Le calcul du loyer dans le cadre du dispositif Pinel est donc le suivant :

Surface utile = 60 + (0,5 x 10) = 65 m²

Coefficient multiplicateur = (19 / 65) + 0,7 = 0,99

Barème Pinel = 10,28 € / m²

Plafond de loyer = 65 x 0,99 x 10,28 = 661,5 €

En dehors de la simulation : les critères liés au locataire

Afin que votre investissement locatif puisse bénéficier de la défiscalisation en Pinel, votre locataire doit lui aussi répondre à certaines critères.

Ainsi, ses revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources. Ce plafond est défini en fonction de la zone et de la composition du foyer.

Bon à savoir
Pour l’année 2020, vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence de 2018.

Etant donné que ces plafonds sont cohérents avec le marché, ils sont rarement contraignants pour le propriétaire. Les voici :

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 € 36 743 €
+1 personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 € 44 187 €
+2 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 € 53 344 €
+3 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 € 62 753 €
+4 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 € 70 721 €
par personne à charge supplémentaire +13 087 € +11 981 € +8 766 € +7 888 € +7 888 €
Mis à jour le 19 mars 2020
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Océane Chabrol
Ingénieur R&D
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