Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Bien souvent, l’acquisition d’un bien immobilier est conditionnée par un apport personnel de l’emprunteur, autrement dit la somme que vous possédez déjà et êtes prêt à investir dans la transaction, indépendamment du prêt.

Cet apport est traditionnellement destiné à couvrir différents frais annexes de l’acquisition (frais de dossier de la banque, frais de notaire, etc.) qui représentent généralement entre 10 et 15% du prix d’achat du bien. Mais cet apport sert également à rassurer la banque quant à votre capacité d'épargne et la bonne gestion de vos comptes.

Dans certains cas cependant, les banques acceptent de prêter sans apport; mais dans quelles conditions ? Pretto vous dit tout !

Emprunter sans apport : pour quels profils ?

Si cet apport personnel est généralement perçu comme obligatoire sur le marché du prêt immobilier, il est possible d’emprunter sans apport, à condition d’avoir le bon profil. Les demandes se traitent au cas par cas mais deux profils principaux disposent des plus grandes chances d’obtenir un prêt.

Les jeunes avec une bonne situation

Si vous êtes un jeune actif ou primo-accédants disposant d’un CDI et souhaitant rapidement devenir propriétaire de votre logement, vous êtes un bon candidat à un prêt sans apport.

Votre absence d’apport est tout d’abord compréhensible : vous n’avez peut-être pas eu le temps de mettre suffisamment de côté pour emprunter. Par ailleurs, vous disposez d’un emploi stable et bien rémunéré, ce qui rassurera la banque quant à la régularité de vos remboursements.

Pour finir, vous avez encore une longue vie active devant vous, avec des probables augmentations salariales et sans risque de voir votre pouvoir d’achat chuter au moment du passage à la retraite.

Les propriétaires qui réalisent un investissement locatif

L’avantage de l’investissement locatif lorsqu’on fait une demande de prêt réside dans le fait que les futurs loyers perçus vont compenser en partie la mensualité d’emprunt.

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la banque pourra ainsi accepter de financer votre bien immobilier sans apport. Attention cependant, il est toujours bon de pouvoir présenter de l’épargne pour ce type de projet, même si vous ne souhaitez pas l’utiliser pour financer votre bien immobilier.

L’obtention d’un prêt immobilier sans apport pour votre investissement locatif se fait au cas par cas et dépend en partie de votre projet immobilier et de la solidité de votre dossier. En passant par un courtier immobilier, vous bénéficiez des conseils d’un expert du secteur. Et en faisant la simulation sur notre site, vous savez en quelques minutes si votre projet est faisable !

Exemple

Voici ce que vous pouvez obtenir en faisant une simulation d'investissement locatif.

Prenons l'exemple d'un couple avec 2 enfants souhaitant faire un investissement locatif à Lille. Voici le résultat de leur simulation :

Imaginons maintenant une autre situation ; si le projet est non finançable, voici le résultat obtenu :

Comment préparer sa demande de prêt sans apport ?

Une demande de prêt sans apport se prépare. Mais comment mettre toutes les chances de votre côté ?

A quelle banque s’adresser pour emprunter sans apport ?

Etant donné que les banques communiquent rarement sur l’attribution de prêts sans apport, il est difficile de choisir l'établissement auquel s'adresser. Les banques en ligne ne financent pas ce type de projet. D’autres banques comme la BRED ou la Caisse d’Epargne acceptent ce type de financement -mais ce n’est pas automatique, et tout dépend de votre dossier.

La meilleure option est généralement de passer par un courtier immobilier, qui pourra, grâce à son expertise et sa connaissance du secteur, vous orienter vers la banque la plus adaptée à votre profil ainsi que vous aider à présenter votre dossier sous son meilleur jour.

Comment mettre son dossier de demande de prêt en valeur ?

Sans apport personnel, les banques seront encore plus scrupuleuses dans l’étude de votre dossier et tout particulièrement quant à votre capacité de remboursement. Différents atouts vous permettront de rassurer les prêteurs :

  • En particulier pour les primo-accédants, un emploi stable en CDI avec un salaire permettant de disposer d’un "reste à vivre" suffisant, c’est-à-dire le montant qu’il vous reste après le paiement de vos charges.
  • Un saut de charge, c’est-à-dire la différence entre votre ancien loyer et vos futures mensualités, modéré par rapport à ces revenus
  • Des relevés de compte sans incident
  • Peu ou pas de crédits en cours, en particulier des crédits à la consommation
  • Un projet stable et bien construit, particulièrement pour les investissements locatifs

La simulation de votre financement à 110 %

Si une banque accepte votre demande de prêt sans apport personnel, on parle de financement à 110 % : 100 % du montant du bien ainsi que 10 % supplémentaires pour les frais annexes.

Les montants étant supérieurs à ce que vous auriez emprunté sans apport, il convient de vérifier sa capacité d’emprunt, qui dépend de différents critères (apport personnel, loyer actuel, revenus, enfants à charge, etc.).

Néanmoins, à situation égale, l’apport joue un rôle non négligeable dans les taux pratiqués. Bien que l’absence d’apport n’ait pas d’impact sur le coût de la garantie du prêt ou sur l’assurance emprunteur, les taux de crédit proposés par les banques sont quant à eux généralement légèrement supérieurs, ce qui implique un surcoût dans le coût total du crédit.

Exemple

Prenons un exemple en nous appuyant sur notre outil de simulation :

  • Pierre a 30 ans et vit seul sans enfants
  • Il est locataire à Paris pour un loyer de 1 300 € par mois
  • Il est en CDI hors période d’essai à 3 000 € net par mois
  • Il a trouvé un bien ayant une valeur de 250 000 €
Avec 30 000 € d’apport Sans apport
Somme empruntée 241 928 € 272 048 €
Taux du crédit hors assurance 1,46% 1,50%
Mensualités du crédit 963 € 1 088 €
Coût du crédit hors assurance 50 201 € 57 701 €

L’apport lui permet donc de limiter le coût de son emprunt, non seulement car la somme empruntée est moins importante, mais également car le taux est plus bas. Mais son profil lui permet tout de même d’obtenir un crédit !

Un prêt pour se constituer un apport

Si vous n’avez pas d’épargne de côté, il est cependant possible de se constituer un apport par d’autres biais.

Tout d’abord, certains prêts aidés peuvent être considérés comme de l’apport par les banques : prêts à taux zéro (PTZ), prêt épargne logement, prêt patronal à 1%, prêts de villes (Paris 0%), etc. Il convient de vérifier votre éligibilité à l’ensemble de ces financements.

Par ailleurs, vous disposez éventuellement soit d’une épargne salariale (PEE et/ou PERCO), qui peut être débloquée pour l’acquisition d’une résidence principale, soit d’un plan d’épargne logement (PEL).

Pour finir, il est également possible de demander de l’aide à votre famille. Des dons de vos parents ou grands-parents (de moins de 80 ans) sont possibles sans droits ni frais de notaires.

Il suffit pour cela de respecter le plafond de 31 865€ tous les quinze ans, de compléter le formulaire n° 2735 et de le faire enregistrer dans votre centre des finances publiques.

A retenir
  • Il est possible d’obtenir un prêt sans apport, mais uniquement pour certains profils. Il s’agit principalement des jeunes primo-accédants ou de propriétaires souhaitant faire un investissement locatif.
  • Toutes les banques n’accordent pas ce type de crédit : en vous adressant à un courtier, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre financement.
  • Le simulateur Pretto vous permet de voir en quelques minutes si votre projet est finançable ou non, même sans apport.
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