1. Prêt immobilier sans apport : que faut-il savoir ?

Prêt immobilier sans apport : que faut-il savoir ?

L’apport personnel est traditionnellement destiné à couvrir différents frais annexes de l’acquisition (frais de dossier de la banque, frais de notaire, etc.) qui représentent généralement entre 10 % et 15 % du prix d’achat du bien.

Mais, surtout dans les zones aux prix élevés, il n'est pas toujours évident d'amener de telles sommes. Pour certains profils, les banques acceptent de financer le prix du bien + 10 % afin de couvrir ces frais. Aussi appelé prêt à 110 %, ce type de financement est donc possible, mais les banques sont exigeantes concernant les conditions d'octroi sur ce type de dossiers.

Pretto vous dit tout sur les conditions dans lesquelles les banques acceptent de prêter sans apport.

Quelles banques acceptent le sans apport ?

La bonne nouvelle, c'est qu'il est possible d'emprunter sans apport. Le montant de cet apport pourra être débloqué au début de l'emprunt et investi tout au long de votre projet.

Qu’est-ce que l’apport personnel et pourquoi les banques le demandent ?

L’apport personnel est une somme d’argent que vous investissez dans votre projet immobilier. C'est de l'argent dont vous disposez déjà et que vous n’allez donc pas emprunter à votre banque.

L’usage veut que les banques exigent un apport personnel d’au moins 10 % du montant de l’emprunt pour couvrir les frais annexes à celui-ci : les frais de dossier, les frais de notaire, ou encore les honoraires de l’agence.

Au delà du simple fait de financer par-vous même une partie de votre projet immobilier, présenter un apport personnel à votre banque est un signal positif quant à votre situation financière et votre solvabilité.

A savoir
Généralement issu de votre épargne, il témoigne tout simplement que votre situation actuelle vous permet d’avoir des fonds de côté et que vous pouvez donc potentiellement vous permettre de rembourser un crédit.

Est-il possible d'acheter sans apport ?

L’apport personnel fait partie des éléments clefs que les banques étudient pour évaluer si vous serez capables ou non d’assumer financièrement le remboursement de votre crédit.

Cependant, il est tout à fait possible de trouver quelques banques qui acceptent de financer l’intégralité de votre projet immobilier comme la BRED ou la Caisse d’Epargne. Elles sont moins nombreuses car certaines refusent catégoriquement de financer des projets immobiliers à 110 %.
A savoir

Même pour celles qui accordent ce type de prêt, l’octroi est loin d’être garanti, et dépend avant tout de votre dossier.

Mais emprunter sans apport est plus compliqué

Les dossiers sans apport représentent un risque plus élevé pour les banques, il est donc naturel qu’elles se montrent plus exigeantes avec ce type de financement.

Ces dernières le sont encore plus depuis décembre 2019 lorsque le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a communiqué ses nouvelles recommandations visant à resserrer les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Les banques ont désormais des critères stricts avec notamment l’interdiction d’aller outre le taux d'endettement maximum de 33 % et de prêter sur des durées dépassant 25 ans.

Parmi les effets directs de ces recommandations, les emprunteurs sans apport personnel ont de plus en plus de difficultés à trouver un financement.

Qui peut emprunter sans apport ?

Si l’apport personnel est généralement perçu comme obligatoire sur le marché du prêt immobilier, il est possible d’emprunter sans apport, à condition d’avoir le bon profil. Les demandes se traitent au cas par cas mais deux profils principaux disposent de plus grandes chances d’obtenir un prêt.

Les jeunes avec une bonne situation

Si vous êtes un jeune actif ou primo-accédants disposant d’un CDI et souhaitant rapidement devenir propriétaire de votre logement, vous êtes un bon candidat à un prêt sans apport.

Votre absence de fonds propres est tout d’abord compréhensible : vous n’avez peut-être pas eu le temps de mettre suffisamment de côté pour emprunter. Par ailleurs, vous disposez d’un emploi stable et bien rémunéré, ce qui rassurera la banque quant à la régularité de vos remboursements.

Pour finir, vous avez encore une longue vie active devant vous, avec des probables augmentations salariales et sans risque de voir votre pouvoir d’achat chuter au moment du passage à la retraite.

Exemple

Nous avons Claire Peach âgée de 25 ans. Elle a un CDI et perçoit un salaire net de 2 500 € par mois. Actuellement locataire, son loyer s'élève à 1 000 €.

Afin d'obtenir sa résidence principale, elle a souscrit à un prêt immobilier d'une valeur de 155 000 € et dispose d'un apport de 0 €.

Après simulation elle obtient le résultat suivant :

Les propriétaires qui réalisent un investissement locatif

L’avantage de l’investissement locatif lorsqu’on effectue une demande de prêt réside dans le fait que les futurs loyers perçus vont compenser en partie la mensualité d’emprunt.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la banque pourra ainsi accepter de financer votre bien immobilier sans apport.
Attention
Il est toujours bon de pouvoir présenter de l’épargne pour ce type de projet, même si vous ne souhaitez pas l’utiliser pour financer votre bien immobilier.

L’obtention d’un prêt immobilier sans apport pour votre investissement locatif se fait au cas par cas et dépend en partie de votre projet immobilier et de la solidité de votre dossier. En passant par un courtier immobilier, vous bénéficiez des conseils d’un expert du secteur. Et en faisant la simulation sur notre site, vous savez en quelques minutes si votre projet est faisable !

Exemple

Marie Zelda âgée de 25 ans, est en CDI. Son salaire s'élève à 2 500 € net par mois.

Actuellement propriétaire de sa résidence principale, elle souhaite réaliser de l'investissement locatif. Le prix du bien qu'elle souhaite acheter est de 155 000 €. Sans travaux à financer, elle prévoit de fixer loyer de 900 €.

Après simulation elle obtient le résultat suivant :

L’amour est dans le prêt
Le podcast de Pretto
En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Bien que l’absence d’apport n’ait pas d’impact sur le coût de la garantie du prêt ou sur l’assurance emprunteur, l’apport personnel à une influence non négligeable dans les taux pratiqués. Ainsi, en règle générale, plus le montant de l’apport est élevé, plus les banques sont en mesure de proposer des crédits à des taux très compétitifs.

C’est pour cela que, si vous en avez la possibilité, vous avez plutôt intérêt à fournir un apport suffisant. Néanmoins, il existe des avantages à emprunter sans apport.

Pour avoir une estimation du coût d’un prêt sans apport, vous pouvez utiliser notre simulateur Pretto.

Quels sont les avantages de l’emprunt sans apport ?

Il existe deux situations dans lesquelles vous pourriez être amené à emprunter sans apport : par défaut ou bien par choix.

Lorsque vous n’avez pas de fonds propres disponibles et que vous voulez acheter un bien immobilier, vous n’avez d’autre choix que de décrocher un prêt sans apport auprès d’une banque.

Dans ce cas là, l’un des principaux avantages de l’emprunt sans apport est tout simplement d’avoir la possibilité d’emprunter et ce, sans avoir à attendre d’avoir mis de côté autant d’argent.

En effet, même si votre crédit pourrait vous coûter plus cher, vous avez l’opportunité, grâce au financement à 110 %, d’acheter votre résidence principale beaucoup plus tôt.

A savoir

Certains emprunteurs ne présentent pas d’apport personnel à leur banque par choix.

En effet, certains ménages préfèrent conserver leur épargne en prévision des coups durs ou (et c’est surtout le cas surtout lorsque les taux immobiliers sont très bas) pour la placer sur des produits dont le rendement sera plus important que le coût de leur crédit immobilier.

Pour emprunter sans apport il faut avoir un dossier exemplaire

Sans apport personnel, les banques sont encore plus pointilleuses dans l’étude de votre dossier et tout particulièrement quant à votre capacité de remboursement. Il est donc impératif de présenter un dossier exemplaire à votre banque.

Les critères que vous devez réunir et mettre en avant sont les suivants :

  • La stabilité de votre emploi : pour obtenir un prêt sans apport, vous devez être en CDI, ou fonctionnaire, par exemple.
  • La présence d’un co-emprunteur : ce critère n’est pas obligatoire mais, le cas échéant, assurez-vous de le mettre en avant !
  • La bonne gestion de vos comptes : les découverts sont à proscrire pour obtenir un financement sans apport.
  • Un reste à vivre convenable : c’est-à-dire que le budget qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de crédit sans apport vous permettra d’avoir un niveau de vie correct.
  • Un saut de charge raisonnable : si le montant de votre loyer actuel se rapproche à celui de vos mensualité c’est un bon point à faire ressortir !
  • Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à le mettre en avant : il est plus facile de se voir accorder un emprunt sans apport pour ce type de projet.

Se faire accompagner par un courtier pour son emprunt sans apport

Comme vous l’avez compris : emprunter sans apport c’est possible, mais très compliqué. C’est pour cela qu’une demande de prêt sans apport se prépare.

La meilleure option est généralement de passer par un courtier immobilier, qui pourra, grâce à son expertise et sa connaissance du secteur, vous orienter vers la banque la plus adaptée à votre profil ainsi que vous aider à présenter votre dossier sous son meilleur jour.

Celui-ci commencera par vérifier votre capacité d’emprunt puisque vous vous apprêtez à emprunter un montant supérieur à ce que vous auriez emprunté avec un apport.

Vous pouvez également utiliser notre simulateur de capacité de financement pour obtenir une réponse immédiate.

Exemple

Si votre projet est non finançable, vous obtiendrez le résultat suivant :

Sachez que ces raisons de non finançabilité disparaissent lorsque vous ajoutez un apport à votre projet.

Choisir son assurance emprunteur lors d'un prêt sans apport

Si vous faites un prêt sans apport, il se peut que le taux nominal de votre crédit immobilier soit plus élevé. Si cela se produit vous devez alors optimiser votre TAEG et ce notemment grâce à l'assurance emprunteur.

L'assurance de prêt immobiler est l'un des coûts les plus important de votre crédit ! N'hésitez pas à comparer et selectionner l'assurance qui vous coutera le moins cher tout en ayant les garanties nécéssaires ! Vous réaliserez des économues non négligeable.
A retenir
  • Il est possible d’obtenir un prêt sans apport, mais uniquement pour certains profils. Il s’agit principalement des jeunes primo-accédants ou de propriétaires souhaitant faire un investissement locatif.
  • Toutes les banques n’accordent pas ce type de crédit : en vous adressant à un courtier, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre financement.
  • Le simulateur Pretto vous permet de voir en quelques minutes si votre projet est finançable ou non, même sans apport.
Mis à jour le 22 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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