Quelle loi de défiscalisation est faite pour vous ?

Le printemps est arrivé et avec, la période des déclarations fiscales a aussi pointé le bout de son nez. Si à la fin des comptes, votre facture fiscale vous paraît un peu trop salée ou que vous souhaitez tout simplement pouvoir réduire vos impôts intelligemment, Pretto vous dévoile la liste des lois de défiscalisation immobilière à absolument connaître en 2019 pour faire rimer vos investissements avec bons plans !

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux grâce à vos investissements dans la pierre : c’est la défiscalisation immobilière. En effet, depuis plusieurs années maintenant, l’État a mis, et continue de mettre en place, différents dispositifs légaux afin d’encourager les particuliers à investir dans l’immobilier. Les lois de défiscalisation immobilière s’adressent principalement à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien.

Quelle loi est adaptée à ma situation ?

Il existe de nombreux outils de défiscalisation immobilière et faire le choix parmi tous peut ne pas être évident compte tenu de leurs avantages et modalités spécifiques. Il faut surtout prendre en considération votre situation personnelle en tant qu’investisseur, et notamment votre taux marginal d’imposition (TMI) afin de savoir quel dispositif s’adapte le mieux à vous.

La loi Pinel : la défiscalisation pour les investissements locatifs dans les biens neufs

La loi Pinel est le dispositif phare en matière de défiscalisation immobilière et il y a fort à parier que vous en avez vous-même déjà eu des échos. Pour autant, connaissez-vous les conditions pour en bénéficier ou les avantages que vous pouvez réellement en tirer ?

La loi Pinel 2019 vous permet, si vous investissez dans des biens neufs se trouvant dans des zones éligibles, de bénéficier de réductions d’impôts allant de 12 à 21% du montant de votre investissement, qui ne doit pas dépasser 300.000 euros et 5.500 euro/m2 maximum (le surplus investi ne pouvant être pris en compte).

Ces réductions d’impôts dépendent de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre bien.

Exemple
Riri a investi 300.000 euros dans un bien neuf éligible au dispositif Pinel et s’est engagé à louer pendant 12 ans. Il peut espérer obtenir une réduction d’impôts totale de 63.000 euros !

Des conditions strictes à respecter

En plus des conditions de durée de mise en location du bien, il existe des plafonds à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. Il s’agit d’une part d'un loyer maximum de mise en location. D’autre part, il existe également des limites concernant les revenus que le ou les locataires ne devront pas dépasser pour être exigibles à la loi Pinel. Ces montants évoluent chaque année et vous devez donc rester attentifs à ceux-ci, au besoin en vous servant d’outils de calcul en ligne.

Bon plan
Vous pouvez louer un bien acquis sous la loi Pinel à un membre de votre famille (ascendants ou descendants) et toujours bénéficier des avantages fiscaux ! Seule exigence, le futur locataire ne doit pas figurer sur votre avis d’imposition.

Loi Denormandie : une version à l'ancienne de la défiscalisation en Pinel

Le dispositif Denormandie se rapproche beaucoup du dispositif Pinel à ceci près qu’il est prévu pour les investissements dans l’immobilier ancien.

Les avantages et conditions octroyés par le dispositif Denormandie sont pour beaucoup similaires avec le dispositif Pinel. En revanche, une des conditions spécifiques pour bénéficier de la loi Denormandie est que vous réalisiez des travaux dont le coût représente au moins 25% du prix d’acquisition, qui soient des travaux d’isolation ou de changement des systèmes de chauffage ou d’eau chaude, ou à défaut, améliorent la performance énergétique du logement (au moins 30% pour un habitat individuel ou 20% pour un habitat collectif). Ces travaux doivent impérativement être réalisés par des entreprises professionnelles reconnues garantes de l’environnement (RGE).

Également, le bien doit se situer sur une des communes concernées par le dispositif, et non plus selon le zonage Pinel.

Loi Censi-Bouvard : la défiscalisation pour les investissements en résidences meublées

La loi Censi-Bouvard est un outil qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des résidences meublées type résidence pour étudiants, pour seniors ou pour tourisme.

Vous pouvez réaliser une économie d’impôt de 11 % de la valeur HT du ou des biens neufs acquis, dans la limite du prix de revient d'un montant de 300 000€ HT. En contrepartie, les biens concernés doivent être mis en location pendant au moins 9 ans.

L’autre avantage non négligeable que vous pourrez tirer de cet outil de défiscalisation immobilière c’est que vous ne signez pas de bail d’habitation classique comme la plupart des autres dispositifs mais vous concluez un bail commercial avec la société exploitant la résidence. C’est elle qui se chargera ensuite gérer le bien (trouver des occupants, percevoir des loyers, etc.) Vous êtes donc épargnés des tracas quotidiens de l’immobilier locatif classique.

Il est possible d’économiser 20% du prix du bien immobilier en plus !

Comment ? Dans les cas où l’exploitant de la résidence dans laquelle vous avez investie propose au moins 3 services en plus du logement, vous pouvez récupérez la TVA de votre acquisition. Grâce au dispositif Censi-Bouvard 2019, vous pourrez donc, en plus des réductions d’impôts, récupérer 20% du prix de votre bien !

Exemple
Fifi a fait un investissement de 240.000 euros TTC sur 9 ans. Il pourra récupérer une somme de 40.000 euros supplémentaire, en plus des avantages fiscaux déjà acquis (d’un montant total de 22.000 euros, soit 2.444 euros par an environ).

Par ailleurs, si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant d'impôt à payer, vous pourrez reporter cette somme sur les 6 prochaines années, mais encore faut-il que le bien soit toujours en location pendant ces 6 années.

Loi Malraux : la restauration dans l’immobilier ancien peut vous rapporter gros !

Il s’agit d’un avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier en finançant les travaux de rénovation complète de bâtiments anciens pour la location. Attention toutefois, tous les bâtiments anciens ne sont pas concernés. Ils doivent être situés dans une zone bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP). N’hésitez donc pas à vous renseigner sur les villes concernées et les programmes en cours.

Si à la différence d’outils comme la loi Pinel il n’existe pas de plafonnement de loyer ou de revenus des locataires, le logement rénové devra quand même être loué pendant une durée minimale de 9 ans une fois les travaux achevés.

De grosses économies à la clé pour les foyers fortement imposés

Le dispositif Malraux vous permet de déduire de vos impôts sur le revenu entre 22% (pour les biens en zones PVAP) et 30% (pour les biens en zones PSMV) du montant des travaux de restauration entrepris. Mais le coût des travaux pris en compte dans le dispositif est limité à 100.000 euros par an et pour un maximum de 4 années consécutives soit pour une somme totale investie de 400.000 euros.

Mais le grand atout du dispositif Malraux, c’est qu’il n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10.000 euros par an, ce qui veut dire qu’il est possible de déduire de ses impôts jusqu’à 30% de 100.000 euros par an, soit une économie de 30.000 euros ! Si vous faites partie des tranches les plus imposées (plus de 41%), c’est clairement un investissement à envisager !

Bon plan
Si vous redoutez les tracas de gestion quotidiens d’un bien immobilier, sachez qu’il vous est aussi possible de bénéficier de ces différents outils de défiscalisation immobilière en investissant dans des SCPI fiscales.

Le déficit foncier : un autre outil de défiscalisation ?

En tant que propriétaire, il peut arriver que votre bien vous coûte plus, en matière de charges et frais, qu’il ne vous rapporte de revenus fonciers. Dans ce cas, il vous est possible de prendre en compte ces dépenses engendrées par le bien pour faire baisser votre revenu fiscal global de référence : c’est le déficit foncier.

Le déficit foncier n’est pas, à la différence des autres dispositifs cités, un outil de défiscalisation immobilière à proprement dit. Il permet quand même de réaliser de belles économies aussi, en abaissant directement la base sur laquelle seront calculés vos impôts.

Que peut-on déduire dans le déficit foncier ?

Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous pourrez déduire de vos revenus, pour un montant maximum de 10.700 euros par an, les éléments suivants :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les frais de garantie de votre prêt immobilier ;
  • les frais d’entretien de votre bien mais aussi les réparations et améliorations éventuelles ;
  • les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant),
  • la taxe foncière ;
  • les frais de procédure;
  • les primes d’assurance;
  • les dépenses réalisées pour le compte des locataires.

A noter quand même que les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables la première année de l’obtention du crédit mais sur les 10 années suivantes. De même si votre déficit est supérieur à 10.700 euros sur une année, le surplus pourra être imputé sur les 10 années suivantes.

En revanche, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus fonciers les frais suivants :

  • Les frais engagés dans un logement locatif vacant;
  • Les frais de travaux d’entretien ou de réparation lorsqu’il s’agit de la reconstruction ou l’agrandissement du logement;
  • Les frais de travaux réalisés dans des locaux qui ne sont pas des logements;
  • Les taxes locatives (habitation, ordures ménagères), d’urbanisme, de TVA et les droits d’enregistrement;
  • Les mensualités de prêt;
  • Les frais de gestion de la disposition de votre résidence, qu’elle soit principale ou secondaire.

Peut-on cumuler les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ?

En principe, il n’est pas interdit de cumuler les différents outils de défiscalisation immobilière, mais :

  • Les avantages fiscaux obtenus ne peuvent pas porter sur un même bien;
  • Il existe un plafond limitant à 10.000 euros par an le montant des avantages fiscaux dont chaque foyer fiscal peut bénéficier. Seuls le dispositif Malraux, le dispositif Monuments historiques (sans conditions de durée ou plafond de montant) et le déficit foncier ne sont pas soumis à ce plafond.

Par ailleurs, même s’il est possible de cumuler le déficit foncier avec autres dispositifs de défiscalisation, seule la part de l’investissement qui n’aura pas été prise en compte dans le dispositif en question pourra s’imputer au déficit foncier, si toutefois les conditions relatives à la nature des charges déductibles sont respectées.

Exemple
Loulou aimerait cumuler la réduction fiscale du dispositif Denormandie avec la déduction qu’offre le déficit foncier. Cependant, il ne pourra pas générer de déficit foncier sur les 25% de travaux obligatoires. Seul l’excédent sera éventuellement imputable.

Il est donc essentiel que vous puissiez, avant d’investir, examiner toutes les options s’offrant à vous et sélectionner celle qui vous donnera le plus d’avantages par rapport à votre situation, notamment fiscale.

A retenir
  • De nombreux dispositifs existent pour bénéficier de réductions fiscales : loi Pinel, Denormandie, Malraux etc
  • Vous pouvez aussi bénéficier du déficit foncier qui vous permet de réduire la base de calcul de l'impôt
Sur le même sujet