Guide Pratique : aligner vente et achat de biens immobiliers

Besoin d’un logement plus grand, changement de ville, envie d’avoir une maison : les raisons sont nombreuses pour changer de logement. Si l’on est propriétaire de sa résidence principale, se pose alors la question du déroulement de ce projet immobilier : acheter avant de vendre ou l’inverse ? La réponse dépend avant tout de votre situation personnelle et financière. Dans tous les cas, il est toujours préférable d’essayer de faire coïncider la vente avec l’achat immobilier. Tour d’horizon des solutions pour réduire ces délais au maximum.

Mettre à profit les délais existants

Une des solutions les plus simples pour gagner du temps est de mettre à profit les délais entre les compromis de vente et les actes définitifs pour votre vente ou votre achat. En effet, ces délais ne sont pas encadrés par la loi. Bien qu’ils soient généralement de 3 à 4 mois, il n’est pas impossible de négocier des délais plus longs ou plus courts. La négociation se fait alors entre le vendeur et l’acheteur. Que vous vouliez acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter ces délais peuvent parfois être suffisants pour réussir votre projet immobilier.

Intégration d’une clause suspensive

Si vous voulez essayer une solution un peu plus formelle, une fois que vous aurez trouvé le logement que vous souhaitez acheter, vous pouvez conditionner cette acquisition à la vente préalable de votre domicile actuel. Cette clause suspensive liée à la vente de votre bien doit être négociée avec le propriétaire de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez acheter. Avec cette clause, la vente ne pourra se faire que si vous arrivez à vendre votre ancien logement. Attention cependant, le vendeur n’est pas obligé d’accepter et ce genre de clause est compliqué à mettre en place dans les marchés tendus, où les acheteurs potentiels sont déjà nombreux.

La vente longue

Si vous préférez acheter avant de vendre, il existe la solution de la vente longue. Le délai généralement observé entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif est de 3 mois. La vente longue consiste à rallonger ce délai d’un minimum de 3 mois. Il n’existe d’ailleurs aucun délai maximal pour une vente longue.

Il faudra bien sûr négocier cette solution avec votre acheteur qui doit accepter d’attendre au minimum 6 mois avant la remise des clés. Cela vous permet toutefois d’avoir plus de temps pour rechercher votre nouvelle résidence.

Ce genre d’accord est conclu en amont du compromis de vente et se négocie parfois avec une compensation financière, comme un abaissement du séquestre afin de ne pas décourager l’acheteur. Cela donne également à celui-ci un argument supplémentaire pour négocier le prix de vente.

La vente longue n’est pas un procédé très courant et rend généralement les ventes plus complexes car il faut trouver un acheteur qui accepte de patienter aussi longtemps. Cela peut toutefois intéresser divers profils d’acheteurs, pourvu que leurs propres projets immobiliers coïncident avec le timing imposé.

Pour aller plus loin : Comment choisir le bon profil d'acheteur immobilier ?

Avant de se lancer dans une vente longue, il est de plus très important d’analyser les marchés dans lesquels vous voulez vendre. Dans les zones où le marché est en recul, il n’est pas conseillé de l’envisager, cela sera perçu comme quelque chose de négatif pour votre bien.

Un prêt relais

Le prêt relais permet d’avoir une solution de financement pour votre prochain logement lorsque vous n’avez pas encore vendu l’ancien. Cette solution de crédit implique un coût supplémentaire mais permet de disposer du temps nécessaire pour organiser sereinement votre projet immobilier : par exemple, elle laisse le temps de réaliser des travaux dans le nouveau logement, tout en séjournant encore dans l’ancien. A noter, après la mise en place d’un crédit relais, vous disposez de 12 à 24 mois pour concrétiser la vente de votre ancien logement.

Avant de se lancer dans ce processus, il est important de faire appel à des professionnels et d’avoir plusieurs estimations fiables de la valeur de votre bien. Celles-ci permettront à la banque de calculer le montant du prêt relais.

Négocier un délai supplémentaire

Lorsque l’achat et la revente ne coïncident pas bien, certaines personnes doivent se résoudre à louer un logement temporaire. Cette solution provisoire est une source de stress et de coûts supplémentaires. En effet, cela implique un déménagement en plus et la location d’un garde-meuble. Pour éviter cela, il est parfois possible de rester dans son logement après la vente de celui-ci et donc de louer ce logement à l’acheteur. Cela doit par contre être inscrit dans la promesse de vente où il est précisé le montant des loyers, la durée et les indemnités si le départ vient à tarder. Généralement un séquestre sur le montant de l'achat est également prévu afin de sécuriser le fait que les anciens propriétaires partiront.

Lorsque l’on souhaite vendre sa résidence principale pour en acquérir une nouvelle, il est important de garder à l’esprit que les délais de transition entre les deux logements doivent être les plus courts possibles afin de limiter au maximum les coûts. Il est donc préférable de bien connaître les marges de manœuvre qui permettront de limiter ces délais. Pour cela, rien de mieux que de connaître les projets de vos vendeurs et de vos acheteurs ! Dans la majorité des cas, ces situations se résolvent grâce à un dialogue constructif et à une négociation efficace entre les différentes parties prenantes.