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Investissement immobilier Lyon : le guide

Investissement immobilier Lyon : le guide
Lyon, deuxième ville de France, attire chaque année de plus en plus d’étudiants, de jeunes actifs et de touristes. Classée dans le top 5 des villes où il fait bon vivre, Lyon allie parfaitement douceur de vivre et dynamisme économique.
Alors pourquoi investir à Lyon ? Et surtout par quels biais réussir son investissement immobilier.

Investissement immobilier Lyon : les avantages

Des atouts économiques

Deuxième ville de France en termes d’économie après Paris, Lyon regroupe de nombreuses entreprises de renom telles que Sanofi, Bioderma ou encore SEB. Sa situation géographique est aussi bénéfique pour son dynamisme économique. En effet, à 2h en TGV de la capitale et à moins de 2H de la Suisse, Lyon dispose donc d’une position centrale notamment, grâce à la présence de 3 gares TGV et d’un aéroport international. Ce réseau permet à la capitale des Gaules d’attirer de nouveaux habitants et ainsi augmenter son attractivité économique. Toutefois, pour faire face à une telle demande locative, la métropole de Lyon a dû élargir son offre en rénovant et dynamisant de nouveaux quartiers. C'est le cas du quartier de la Confluence, autrefois délaissé des Lyonnais, ce quartier est devenu en quelques années l'un des quartiers les plus prisés de la ville.

Nous pouvons également citer le 7ème arrondissement, qui a vu ses prix considérablement augmenter. Au-delà d’un quartier étudiant, le 7ème arrondissement accueille des familles et jeunes actifs. Particulièrement dynamique et convivial, le 7ème arrondissement est devenu la nouvelle adresse branchée de Lyon. Aussi, avec l’implantation de l’école de commerce et management l’EM Lyon, ce quartier va voir sa demande locative exploser. De fait, réaliser un investissement immobilier locatif au cœur du 7ème arrondissement est très avantageux. Pour finir, Lyon a entrepris, il y a quelques années déjà, la réhabilitation de son quartier d'affaires de la Part-Dieu ce qui va influer positivement sur son attractivité. En effet, le centre commercial et la gare Part-Dieu voient leur fréquentation doubler.

Des atouts économiques et étudiants

Lyon est une ville connue mondialement qui attire chaque année de nombreux touristes et étudiants. D’un point de vue touristique, Lyon est la deuxième ville la plus visitée de France après Paris. Riche d’un patrimoine architectural et culturel, la ville est classée depuis 1998 au patrimoine mondial de l'UNESCO. Constituée de monuments comme l’Hôtel de Ville, la fontaine des Jacobins, la Cathédrale Saint-Jean, la basilique de Fourvière et aussi le Vieux Lyon, la ville lumière offre à ses visiteurs un voyage dans le temps qui ne laisse personne indifférent. Outre ses monuments, Lyon est aussi connue pour sa culture gastronomique. Elue capitale gastronomique mondiale, la ville a vu grandir son chef Paul Bocuse et propose à ses visiteurs des restaurants atypiques nommés les Bouchons Lyonnais.

La ville propose également de nombreux rassemblement comme la Fête des Lumières, le salon de la Sirha, rendez-vous incontournable de la gastronomie et aussi les nuits sonores, festival connu du jeune public. De fait, ces événements sont intéressants pour réaliser un investissement immobilier en location meublée de courte durée par exemple, vous permettant une augmentation de votre rentabilité locative. En ce qui concerne les étudiants, Lyon dispose d’un enseignement supérieur très diversifié et reconnu. Premièrement, le campus de la DOUA, premier pôle scientifique de France qui accueille notamment Polytech et regroupe près de 22 000 étudiants. Deuxièmement, l’Université Lyon 2 et Lyon 3 regroupent la majeure partie des étudiants dans l’hypercentre de Lyon faisant augmenter la demande de location meublée dans ce secteur. Réussir un investissement immobilier passe par l’emplacement. Au-delà d’un esprit de défiscalisation, un l’immobilier locatif est avant tout un investissement où l’emplacement est primordial. Pour entretenir cette attractivité touristique et étudiante, Lyon propose un réseau de transports en commun extrêmement performant. En effet, avec 6 lignes de tramway, 5 lignes de métro, et plus de 100 lignes de bus et 3 gares SNCF, il est très facile de se déplacer au sein de Lyon.

En somme, les nombreux avantages de Lyon nous permettent de vous affirmer que Lyon est une ville idéale pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Comment réussir son investissement immobilier ? Quel dispositif choisir ? Il existe de nombreuses solutions à adapter à chaque profil d’investisseur.

Investissement immobilier Lyon : les dispositifs d’investissement

La loi Pinel

La loi Pinel mise en place en 2014 remplace la loi Duflot. Investir en loi Pinel est-il intéressant ? De quels avantages pouvez-vous disposer ?

L’objectif de la loi Pinel est de pallier au manque de logement dans les zones tendues, autrement dit, les grandes villes comme Lyon, Villeurbanne ou encore le bassin genevois.

Comment profiter de la loi Pinel ?

Tout contribuable faisant l’acquisition d’un logement neuf via la loi Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt.

Cette réduction d’impôt est égale à 2 % du prix d’acquisition, chaque année pendant 9 ans. Puis, à partir de la 10ème année jusqu’à la 12ème, cette réduction sera de 1 %.

Au total, la loi Pinel permet donc de réduire votre impôt de 21 % du prix d’acquisition sur 12 ans. En contrepartie de cette réduction d’impôt, vous vous engagez à louer l’appartement en location nue pendant 6 ans minimum en respectant des plafonds de loyer et de revenus du locataire. En effet, comme dis, précédemment, l’objectif de la loi Pinel est de permettre l’accès au logement dans les zones tendues. Toutefois, certaines conditions sont à respecter pour profiter de cette réduction d’impôt, en plus des obligations de location. En effet, l’acquisition est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 €/m². A noter que la réduction d’impôt inhérente à la loi Pinel est prise en compte dans les niches fiscales de 10 000 €/an.

Le dispositif du Déficit foncier

Le principe d’un investissement immobilier en déficit foncier consiste à acquérir un appartement ancien qui nécessite une part importante de travaux de rénovation. L’élément important pour bénéficier d’un avantage fiscal est la part de travaux. En effet, celle-ci sera déductible à 100 % de vos revenus fonciers. Déduire la part des travaux de vos revenus fonciers est très intéressant car ils sont doublement imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ainsi, pour déterminer la réduction inhérente au Dispositif Foncier, il faut tout d’abord déterminer sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Celle-ci dépend de vos revenus et de votre nombre de parts fiscales. Il existe 4 tranches marginales d’imposition :

  • 11 %
  • 30 %
  • 41 %
  • 45 %.

Une fois votre Tranche Marginale d’Imposition déterminée, vous pouvez calculer le montant de votre réduction fiscale de 17.2 % au titre des prélèvements sociaux + le pourcentage des travaux selon la Tranche Marginale d’Imposition.

A noter que l’année de réalisation des travaux, si le montant des travaux dépasse vos revenus fonciers, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700€ sur votre revenu imposable. Le reste des travaux non déduits est déductible les années suivantes pendant 10 ans maximum.

Investir via le Déficit Foncier, vous permettra d’acquérir des biens de charmes avec de belles prestations. La rénovation totale du bien permettra quant à elle de mêler le confort et le design du neuf avec le charme de l’existant.

A noter que la réduction n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an et n’impose pas de restriction au niveau des plafonds des ressources et de loyer. Toutefois, vous avez une obligation de location nue durant minimum 3 ans.

Le Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel existe depuis 1949 et est l’une des plus vieilles niches fiscales en France, que les gouvernements successifs n’ont jamais modifiées.

Ce dispositif est devenu, avec l’évolution des habitudes de vie, un réel avantage en termes d’optimisation patrimoniale et fiscale.

Contrairement aux autres dispositifs, ce statut LMNP n’offre pas de réduction ou de déduction d’impôt, mais la possibilité de percevoir des loyers qui deviennent non imposables. Ainsi, le contribuable enregistre à travers cet investissement une rentabilité immédiate et nette d��impôt.

Comment faire pour ne pas être imposé ?

Le LMNP vous permet de ne pas payer de revenus fonciers en créant un déficit entre les loyers perçus et les charges d’exploitation et financière. Pour se faire, un amortissement comptable linéaire sera mis en place pour créer ce déficit. Aussi, l’objectif du LMNP est de bénéficier d’une la location meublée permettant une rentabilité plus importante que la location nue du fait des prestations proposées.

Le statut du LMNP permet donc de se constituer un revenu complémentaire idéal pour des jeunes actifs, de retraité ou en préretraite. Aussi, il n’impose aucune contrainte au niveau de la location. Vous l’aurez compris l’objectif du LMNP et d’augmenter sa rentabilité locative en proposant des prestations de qualité. L’appartement doit être meublé et équipé suffisamment pour que le locataire puisse y vivre en n’ayant uniquement ses affaires personnelles. Le LMNP permet également de faire de la location meublée courte durée telle que Airbnb ou pour les professionnels un bail de mobilité, d’une durée minimale de 1 mois et maximale de 10 mois.

Ainsi, réaliser un investissement à Lyon est très avantageux. Aussi, il existe différentes solutions pour investir en fonction de votre profil et de vos besoins.
Mis à jour le 16 avril 2021
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