Capacité d'emprunt

Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?

Acquérir un bien en France quand on est expatrié est plus compliqué que dans un cas « classique ». Mais ce n’est pas insurmontable pour autant. Pas d’inquiétude, dans cette article, nous vous expliquons comment faire.
Vous êtes un expatrié à Singapour et souhaitez acquérir une résidence secondaire à Paris ? Ou vous êtes un non-résident français installé à Londres à la recherche d’un investissement locatif en province ? Ou plus généralement un Français installé à l’étranger voulant acheter un bien immobilier en France ? Cet article est fait pour vous !
non résident

 

L’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif en France en tant que non-résident, sous contrat local ou d’expatriation, est un chemin semé d’embûches.

A plusieurs milliers de kilomètres de la France, même votre banquier favori ne sera pas toujours en mesure de vous financer. « Loin des yeux, loin du cœur » ? Mais rassurez vous, nous sommes là pour vous aider.

En effet, les banques acceptent moins de faire des crédits immobiliers pour des expatriés que pour des résidents français.

1. Non-résidents : les banques ne vous attendent pas les bras ouverts 

Dans un premier temps, il est nécessaire de savoir si votre projet est réalisable, et donc de vérifier si le montant de financement souhaité est envisageable. Pour ça, il faut connaître les particularités liées au financement des non-résidents. Les banques se montrent plus prudentes pour ce type de dossiers. Elles sont donc plus exigeantes sur les conditions d’octroi de prêts immobilier.

Votre dossier est plus risqué

Financer un crédit immobilier, pour un non-résident français, présente des inconvénients. C’est pour cela qu’elles sont réticentes. Le risque est plus important pour les banques, elles acceptent de financer une personne qui n’est pas forcément joignable durant la journée, à cause du décalage horaire et souvent difficile de localiser en cas de litige.

Par ailleurs, cela peut-être également problématique pour vous. Ne vivant pas dans le même pays que la banque qui vous finance, le décalage horaire peut poser problème. Dans ces conditions, difficile de contacter une banque qui sera fermée quand vous serez levé et ouverte quand vous dormirez.

Passer par un courtier immobilier peut vous permettre d’éviter ces difficultés. De plus, chez Pretto, nous avons l’habitude de traiter les dossiers des non-résidents.

Le pays d’expatriation conditionne votre accès au prêt immobilier

Depuis novembre 2013, la France a signé un accord avec les Etats-Unis facilitant l’échange d’informations bancaires et fiscales pour les citoyens américains et les personnes résidents aux Etats-Unis. La loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Acta) pour objectif de limiter la fraude fiscale internationale.

Cet accord impose aux banques de transmettre au gouvernement américain des informations sur les comptes bancaires de plus de 50 000 $ détenus par les personnes considérées comme « US Person ». Une « US Person » est :

  • un citoyen américain : toutes les personnes nées aux Etats-Unis résidant dans le pays ou à l’étranger et n’ayant pas abandonné la nationalité
  • un résident légal et les titulaires de la carte verte (green card)
  • une personne résidant ou ayant passé une période suffisamment longue aux Etats-Unis durant les trois dernières années
  • une société dont les bénéficiaires sont américains et détiennent plus de 25 % des parts.

Depuis cette loi, les banques acceptent rarement de prêter aux personnes considérées comme « US Person » . Cela est possible dans certains cas, si vous avez la double nationalité franco-américaine par exemple.

Par ailleurs, certains pays, traversant une crise géopolitique par exemple, peuvent être temporairement exclus par les banques. C’est notamment le cas pour se prémunir contre le blanchiment d’argent. Par exemple si vous êtes expatriés Ukraine ou êtes ancien résidant en Syrie, cela peut poser problème. Voici la liste des pays considérés à risque :

  • Afghanistan
  • Biélorussie
  • Birmanie / Myanmar
  • Corée du Nord
  • Erythrée
  • Irak
  • Iran
  • Lybie
  • Pakistan
  • Somalie
  • Soudan
  • Soudan du Sud
  • Syrie
  • Ukraine
  • Venezuela
  • Yemen

Votre dossier de prêt compliqué à monter

Le financement pour la clientèle non-résidente est une vraie spécialisation pour les banques, il ne s’agit pas d’un dossier « classique ». Les documents qui constituent le dossier d’un non-résident ne sont pas nécessairement les mêmes que pour les résidents.

Par exemple, dans beaucoup de pays du monde, l’impôt est prélevé à la source. Les banques doivent donc analyser le tax-return en plus de vos fiches de paye (document pour le rappel des impôts payés par la personne durant l’année).

Exemple

Vous êtes expatriés à Londres depuis un certain, votre impôt est prélevé à la source. Le montant de votre impôt est calculé sur vos revenus avec un système s’appelant le PAYE pour « Pay as you earn ».

De plus, pour analyser votre dossier et vous accorder un prêt, les banques sont regardantes sur le type de contrat de travail et l’entreprise dans laquelle vous travaillez. En fonction de ces derniers, les banques peuvent être rassurées, car les contrôles seront plus ou moins faciles.

  • Si vous avez un contrat français mais détaché à l’étranger, vous êtes considéré comme un résident et vous n’aurez aucun mal à emprunter.
  • Si vous avez un contrat local : les banques seront vigilantes à l’entreprise.
  • Les banques ne prêtent pas aux entrepreneurs, chefs d’entreprises, et les professions libérales non-résidents

Dans tous les cas, la banque exige que vous documents soient traduits en anglais. Parfois elles exigeront qu’ils soient traduits en français. Bien souvent vous devrez vous même trouver un traducteur. Quelques fois, elle pourra les faire traduire mais exigera des frais supplémentaires.

BONS PLANS PRETTO

En cas de décès de l’acquéreur, le bien immobilier échappe à la loi française. En matière successorale,c’est le lieu de résidence de l’acquéreur défini les normes.

2. Des conditions de prêt plus contraignantes pour les expatriés et non-résidents

Avant de se lancer dans votre projet immobilier, de prendre rendez-vous avec votre banque traditionnelle, il faut que vous gardiez en tête quelques obligations pour obtenir un prêt immobilier.

Votre dossier est risqué à cause de la distance mais plus globalement le prêt immobilier n’est jamais très rentable. Pour les banques, le prêt immobilier est peu voire pas rentable contrairement à d’autres produits financiers, comme les comptes courants.

C’est pour cela que les banques exigent des contreparties quand elles vous accordent un prêt (domiciliation des revenus, compte épargne etc.). Si vous êtes non-résident vous pourrez au mieux domicilier les revenus locatifs s’il s’agit d’un investissement.

Le taux d’endettement

La première condition à prendre en compte lors de la contraction d’un prêt immobilier est le taux endettement : le fameux 33 %. La somme des mensualités et de vos charges ne doit pas dépasser un certain montant de votre revenu. Les charges prises en compte sont les charges récurrentes. En principe, un ménage ne peut dépasser un taux d’endettement supérieur à 33 % de ses revenus. Cependant, ce pourcentage varie et peut monter jusqu’à 50 % pour les plus gros revenus.

    \[\Taux\ d'endettement\ =\ \frac{ Charges^{ppp}\ +\ \frac{Mensualit\acute{e}\ Pr\widehat{e}t}{12} }{ Revenus }\]

Si vous êtes non-résidents français peu importe le niveau de vos revenus, vous serez obligés de respecter le seuil de 33%.

L’apport

Lors d’un achat immobilier, que vous soyez expatrié ou non la banque demande dans la plupart des cas un apport de votre part. L’apport est le cash que vous comptez investir dans votre projet immobilier sans l’emprunter à la banque.

L’apport minimal est généralement de 10 % du prix du bien immobilier. C’est à dire le montant des frais de notaire et des frais de garantie. Dans votre cas, la banque vous demandera un apport minimum de 30 %. Chez Pretto, nous aurons du mal à vous trouver un financement si votre apport est inférieur à 30%. En fait il faut que la somme de votre apport et de votre épargne soit au minimum équivalente à 25% du prix du bien.

Exemple

Si la valeur de votre bien immobilier est de 200 000 €. La banque vous demande un apport minimum de 30 %, le montant de l’apport sera de 60 000 €. Si vous viviez en France la banque n’exigerait que 20 000 €.

En plus d’un apport plus important, la banque demande généralement aux non-résidents d’épargner sur un produit financier de la banque comme par exemple une assurance vie, livret d’épargne etc…

La garantie

Avant de signer votre prêt immobilier, la banque demande une garantie en cas de litige de remboursement du crédit immobilier. La garantie permet le remboursement de l’emprunt en cas de défaut de remboursement, en dehors des clauses couvertes par l’assurance emprunteur.

Pour les non-résidents, les institutions prêteuses demandent comme garantie une garantie réelle. C’est une garantie prise directement sur le bien immobilier. C’est-à-dire soit la souscription à une inscription de privilège prêteur de deniers (IPPD) soit une hypothèque conventionnelle.

  • L‘IPPD est une garantie pour la banque en cas de non-remboursement, elle vendra votre bien aux enchères afin d’être remboursé. Elle coûte entre 0,7 et 0,8 % du capital. Elle est valable uniquement sur des biens anciens.
  • L’hypothèque ressemble à l’IPPD. Elle est valable sur l’achat de biens neufs, l’achat en VEFA, la construction. Contrairement au privilège prêteur de deniers, l’hypothèque coûte plus

Chez Pretto, nous travaillons avec ces banques et nous vous mettons en relation avec celles qui vous proposent les conditions de prêts les plus intéressantes.

3. Votre projet immobilier est un investissement locatif ?

Votre projet immobilier se concrétise, une banque française vous accorde un crédit immobilier, vous souhaitez connaître les avantages que vous pouvez avoir en investissant en France ? Nous allons vous aider.

Vous allez devenir propriétaire en France, et donc allez payer des impôts fonciers. Depuis 1993, il existe un dispositif de levier de défiscalisation. En achetant un bien ancien et en le rénovant dans un objectif de location vous créez ce qu’on appelle des charges foncières. Déduisez celles-ci des revenus locatifs, vous obtenez un déficit foncier. Le déficit foncier est déductible des revenus locatifs imposable à hauteur de 10 700 €.

Trois conditions sont à remplir si vous souhaitez bénéficier de cet avantage :

  • Acheter un bien ancien
  • Réaliser des rénovations pour un montant supérieur au loyer perçu sur une année
  • Mettre le bien en location plus de trois années consécutives

Vous souhaitez acheter un appartement dans une grande ville française afin de le louer. Vous préférez le meubler vous-même, vous allez donc être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut peut vous offrir de nombreux avantages fiscaux. En effet, vous pouvez réduire vos impôts en déduisant de vos revenus locatifs :

  • Les frais d’entretien, les réparations et la gestion de votre bien
  • Vos impôts : cotisations sociales, CET, taxe foncière
  • Vos intérêts d’emprunt
  • L’amortissement de votre bien immobilier sur 30 ans et celle de vos meubles sur 15 ans

Votre investissement vous permettra de percevoir des revenus locatifs sans payer d’impôts pendant plusieurs années consécutives.

A retenir

Les banques prêtent aux non-résidents à des taux plus élevés entre 0,20 et 0,40 % pour palier aux risques

En fonction de votre contrat et de votre entreprise, les conditions pourront être différentes

Il existe des avantages fiscaux à investir en France

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